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9月房企融资总额大幅反弹 融资成本却在持续上涨

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多家研究机构的报告显示,在8月房企融资大幅下跌后,9月房企融资出现大幅反弹,其中境外债券融资较为活跃,不过,融资成本也在持续上涨。

业内人士认为,虽然9月房企融资金额有所反弹,但整体看,从今年5月以来,在境内外融资环境全面收紧的情况下,房企融资趋势是呈现一点点下滑的,个别月份的波动也属正常。目前,无论是大型房企还是小型房企,均面临融资难、融资成本持续上涨的状况,境外融资成本超10%的已不再是行业个例。建议房企应采取多元化的创新型融资方式,以拓宽融资渠道。

融资总额大幅反弹

同策研究院的最新报告显示,9月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计689.56亿元,环比大幅上涨87.25%。

不过,证券时报记者了解到,由于8月融资总额接近5月的年内最低点,为年内第二低,因此,9月即使大幅反弹后,仍处于中等水平,月度排名第5,距离3月的年内最高点1024.2亿元还有较大差距。

图片来源:同策研究院

具体来看,9月,债权融资金额681.52亿元,占房企融资总量的98.83%,环比上升 108.59%。

主要债权融资方式融资金额均大幅上涨,其中:

第一名:其他债权融资方式,融资总金额为185.30亿元,环比上升150.42%,占融资总额的26.87%;

第二名:境内银行贷款,融资金额160.48亿元,环比上涨115.14%,占比23.27%;

第三名:公司债,融资总额为155.85亿元,环比上涨145.95%,占比22.60%;

第四名:信托贷款,融资金额123.38 亿元,环比上涨86.27%,占比 17.89%;

第五名:中期票据,共融资49.51 亿元,占比11.82%;

第六名:委托贷款,共融资7.78亿元,占比1.02%。这也是同策研究院监测以来,继2018年1月后发生的第一笔委托贷款。

另外,股权融资金额为8.04亿元,环比下降80.63%,占总融资金额比重为1.17%。

同策研究院指出,随着境内外融资环境全面收紧,为获取更多资金,各大房企不得不采取多元化的创新型融资方式,融资方式包括:发行定向融资工具、债券/收益权转让、发行资产支持专项计划、向金融机构借款、股东增资+投资等。

值得注意的是,9月房企境外债券融资较为活跃。克而瑞研究中心的统计数据显示,9月95家典型房企的融资总额为1124.48亿元,环比上升45.3%,同比上升17.2%。具体的融资方式来看,境内债权融资565亿元,环比上升17.1%;境外债权融资额399亿元,环比上升49.1%。

对于9月房企融资反弹的原因,同策研究院总监张宏伟对证券时报记者表示,继5月银保监会发布23号文整治房地产融资乱象后,7、8月份,监管部门又密集发布了多条收紧政策严控房企融资渠道,8月当月房企融资大幅下滑,可能前面积压的审批到9月有一些释放出来。但整体来看,从5月以来,融资趋势是呈现一点点下滑的,毕竟政策监管起作用,而个别月份的波动也很正常。

克而瑞研究中心则认为,在经历政策风波影响后,9月房企调整好境外的融资节奏后进行融资,进行境外融资的房企数量也较8月份增长较多。此外境内债权融资上升低于境外,也由于境内债权融资持续受调控影响,增长相对较小。与此同时,9月房企发行了65亿元的永续债,而8月这一数值为0,也是9月融资上涨的原因之一。

融资成本持续上涨

在融资收紧的环境下,融资成本也在持续上涨。

克而瑞研究中心的数据显示,9月,95家典型房企融资成本6.47%,环比上升0.76个百分点;其中境外债券单月融资成本6.85%,环比下降0.10个百分点,主要由于碧桂园发行了一笔78.3亿港元的有抵押可换股债券,利率为4.5%,数额较大,从而拉低了9月的融资成本,若剔除碧桂园发行的这一笔债权,则9月房企的单月融资成本为6.83%,境外融资成本为7.50%,分别环比上升1.22和0.55个百分点。2019年截至9月,房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年全年上升0.50个百分点。其中,境外债券融资成本达8.08%,较于2018年全年增长0.86个百分点。前9月,融资成本最高的为TOP51+的企业,达7.28%,较2018年增长0.85个百分点。

在已披露的数据中,9月融资成本最低的是万科2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第二期),发行规模25亿元,融资成本为 3.55%;其次是龙湖发行的8.5亿美元10年期投资级优先票据,票息3.95%,创近两年民企10年期美元债票息新低。融资成本最高的是中梁发行的1亿美元优先票据,票面利率为11.5%;其次是泰禾子公司发行的2亿美元境外债券,票面利率为11.25%。

根据中原地产研究中心的统计,今年以来,恒大、佳兆业、景瑞、花样年、弘阳地产、正荣地产、阳光城、朗诗、新湖、、泛海、当代置业、融信等多家房企美元融资成本超过10%。

克而瑞研究中心指出,目前,在境内外融资环境全面收紧的情况下,无论是大型房企还是小型房企,均面临融资难,融资成本持续上涨的状况,超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。

同策研究院陈朦朦认为,虽然9月房企融资金额有所回暖,但房企仍面临着融资艰难的困境。房企应采取多元化的创新型融资方式,以拓宽融资渠道。

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