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三季度深圳甲级写字楼租金小幅下滑 租户持续西移

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2019年10月9日,高力国际发布了最新第三季度深圳甲级写字楼市场研究报告。报告指出,国家“中国特色社会主义先行示范区”的政策将在一定程度上提升投资者对深圳写字楼市场的信心。2019年第三季度,在投资和消费增长的驱动下,深圳经济总体保持平稳增长态势。深圳甲级写字楼市场也录得正净吸纳量,租金持续小幅下滑。在少于预期的新增供应和正净吸纳量下,空置率保持相对稳定。整体而言,业主在与租户谈判过程中,议价空间正在变得更加灵活。

新增供应环比下降,空置率企稳

2019年第三季度,深圳甲级写字楼市场保持较为健康和活跃的态势,本季度内市场净吸纳量表现良好,且新增供应面积相比上一季度有所下降,空置率也稳定在21.1%。但是,我们认为空置率在第四季度会再次上升且持续到2020年,取决于计划中的新增供应完工入市情况。

租户持续西移,本季度南山区录得全市最低空置率

在第三季度,南山区成为唯一一个甲级写字楼空置率下降的地区, 相比之下,罗湖区空置率却出现了较大的上升,而福田和前海片区基本保持稳定。这主要是由于原本在福田和罗湖的企业租户仍旧在不断将其办公地点向城市西部的南山和前海迁移,以获得相对较低的租金水平而产生的结果,因此前海的甲级写字楼租金也录得小幅上升。在政府鼓励和优惠政策背景下,南山区域内科技板块企业的持续较高增长率不断推动该区域的写字楼需求,深圳甲级写字楼重心西移也将继续不断深化。我们预计南山和前海到今年年底的市场需求将保持稳定。

高力国际华南区董事总经理冯文光表示:“我们建议合格的租户充分利用前海的租金补贴以降低企业运营成本,而业主在当前经济走势下应尽可能锁定来自优质租户的长期租约。”

科技行业继续带动甲级写字楼市场增长

2019年第三季度,来自科技行业租户的净吸纳量占全市的34%,是写字楼需求最为强劲的行业,随后是金融和联合办公行业。作为深圳甲级写字楼最为主要的需求行业之一,深圳科技行业今年1-7月的工业增加值超过9%。并且在第三季度中,前两大租赁成交全部来自科技行业,区域主要集中在南山。我们预计六月初出台的针对前海注册企业的“归巢计划”租金补贴政策将会进一步发挥作用。

金融行业依然在深圳甲级写字楼市场中扮演着非常重要的角色。尽管市场主要需求来自传统金融行业板块,如目前在福田区的众多证券公司和基金投资公司,他们越来越多地开始关注考虑将南山和前海片区作为下一步选址的目的区域。而作为传统金融企业据点的福田区也可能面临租户搬迁的压力,我们认为业主应该较多地关注金融新兴领域如金融科技行业等,这些都或将成为未来金融行业写字楼需求的增长点。

尽管有些联合办公服务运营商仍在深圳保持扩张,但是我们认为这些运营商可能会放缓他们在其他一线城市的扩张速度。而未来一年里,深圳联合办公运营商的扩张计划可能会受到来自宏观经济周期以及初创企业发展情况的影响。

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