东莞临深片区凤岗镇一楼盘，看房的市民。 南都记者 孙俊杰 摄
10月8日，国庆小长假结束后的第一个工作日，包括深圳在内的置业者们迎来节后的“第一变”——商业性个人住房贷款利率正式“换锚”，新发放的商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。已办理的房贷会受到什么影响？市场真实利率水平如何？对置业者影响如何？未来房贷利率升还是降？南都记者以购房者的身份向深圳银行“申请房贷”，实际测算“换锚”前后的深圳楼市经济。
换“锚”的房贷利率
根据8月26日央行新政，全国房贷利率计算将从10月8日起正式“换锚”，即由参考基准利率变为参考贷款市场报价利率（LPR）。首套住宅贷款利率最低限为相应期限贷款市场报价利率（LPR），二套需在此基础之上，再加60个基点。10月8日前，已签订合同但未发放的个人住房贷款，仍按照原合同约定执行。
换言之，房贷利率由参考基准利率变为参考贷款市场报价利率（LPR）后，深圳的购房者办理商业性个人住房贷款，利率将由原先普遍执行的首套房贷款利率基准利率上浮5%（即5.145%）和二套房贷款利率基准利率上浮10%（即5.39%），变为首套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
同时，人民银行省一级分支机构按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套个人住房贷款利率加点下限。各商业银行根据省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，确定每笔贷款具体加点数值。
根据深圳市场利率定价自律机制决议，此次调整后，首套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加30个BP，二套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加60个BP。
据此来看，房贷利率换“锚”后，首套和二套商业性个人住房贷款利率的“加点数”一定，分别为30个点和60个点，但贷款利率的具体数字几何还需要视LPR而定。
9月20日中国人民银行货币政策司发布公告，划定了新一期的LPR基准。公告指出，2019年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
据此来计算，深圳首套房贷款利率下限是5.15%，二套房是5.45%，与转换前基本相当。
先行：招商银行深圳地区部分房贷已换“锚”月余
9月5日，深圳地区首家切换LPR的商业银行——招商银行深圳分行已在深圳地区部分房贷业务办理中，实现了利率挂钩LPR，执行利率为首套5.15%、二套为5.45%；与调整前的首套利率5.145%、二套5.39%相比，轻微上浮。
经过提前1个月的推广执行，目前，招商银行全国44家分行均已实现了个人贷款参照LPR为基准利率的投放，并顺利度过了新一期LPR报价的更新。
10月8日，招商银行深圳分行表示，当日该行受理的27笔房贷业务全部实行LPR利率定价。
在换“锚”首日，中国银行深圳市分行表示，10月8日上午，该行在链家签约中心受理的5笔房贷业务全部实行LPR利率定价，“LPR定价机制运行平稳，市场接受程度高”。建设银行深圳市分行则表示，该行金额100万元、期限20年、等额本息还款方式的首套房贷款，执行LPR定价后，月供仅比此前增多2.78元。
实探：换“锚”前后，首套利率基本持平
一个月前，初闻房地利率将要“换锚”的消息对行业造成的巨大震动，不少地产销售人员凭此告诉意向购房者，“利率要升，下手尽快”。“换锚”的时间点转眼见间到来，市场的实际情况如何呢？
10月8日，南都记者还以购房者名义联系了招商银行、建设银行、工商银行等主流银行社区网点信贷部工作人员，进一步证实了深圳“换锚”后的真实市场：首套利率为LPR+30个基点=5.15%，二套利率为LPR+60个基点=5.45%。有上述银行相关工作人员告诉记者，“换锚”早已实施，现执行利率为首套5.15%，二套5.45%；后续再根据基点变化进行调整。“目前，市场上其他银行也基本执行相同利率。”
同时，多名中介、研究机构提供的统计数据也验证了这一观点。根据深圳乐有家研究中心向南都记者提供的LPR利率统计显示，在其所对接的银行中，首套利率为LPR+30个基点=5.15%，二套利率为LPR+60个基点=5.45%。
深圳中原向南都记者提供的新政后利率数据显示，目前工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、光大银行八大银行均已“换锚”：首套房利率为5.15%，二套房利率为5.45%。
易居研究院提供的LPR房贷利率报告中也呈现相同数据。报告也认为，包括深圳在内的各一线城市在采用新的利率定价机制后，利率变动微小，进一步体现了利率稳定的导向。同时，在首套房和二套房的利率变动方面，二套房利率的变动幅度稍微更大一点。
多名行业人士也向记者强调，尤其是首套按揭的利率执行结果，与调整前几乎没有变化。
统筹：南都记者 孙雅茜
采写：南都记者 王鹏钧 程洋 孙雅茜 卢亮
算账
贷款百万，首套月供变化仅3.08元
换“锚”前后基本持平的观点用一本“房贷经济账”可以很清楚地表示。
如果贷款100万元，按照30年等额本息的方式进行还款，那么整个贷款期限的利息比之前分别多出1108.85元(首套)、13497.03元(二套)，平均到每月则多出3.08元(首套)和37.49元(二套)。
易居研究院智库中心研究总监严跃进直言，此次全国范围内的房贷利率“换锚”，基本上对购房者不会产生太大影响，“通俗来说，就是每月少吃几根油条的区别。”
观点
个人住房贷款利率水平将保持基本稳定
未来房贷利率升还是降？对此，严跃进认为，未来利率下跌几率不高。这次调整以后绝大多数城市都较以前略高了0.1-0.2个百分点，其含义是利率本身没有下跌的可能，这和当前房地产市场依然执行房住不炒的政策动向有关。“尤其是从商业银行的情况看，更多的还是会执行相对谨慎的做法，即肯定不会放松，也没有因为降准效应而降低此类利率。”
作为对深圳金融机构自主确定的货币市场、信贷市场等利率进行自律管理的组织——“深圳市场利率定价自律机制”则表示，为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，未来一段时间，个人住房贷款利率水平将保持基本稳定。
本文来源：南方都市报
责任编辑：
陈跃_NO6916
