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房贷利率"换锚" 深圳首套房百万贷款月供增约3元

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东莞临深片区凤岗镇一楼盘,看房的市民。 南都记者 孙俊杰 摄

10月8日,国庆小长假结束后的第一个工作日,包括深圳在内的置业者们迎来节后的“第一变”——商业性个人住房贷款利率正式“换锚”,新发放的商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。已办理的房贷会受到什么影响?市场真实利率水平如何?对置业者影响如何?未来房贷利率升还是降?南都记者以购房者的身份向深圳银行“申请房贷”,实际测算“换锚”前后的深圳楼市经济。

换“锚”的房贷利率

根据8月26日央行新政,全国房贷利率计算将从10月8日起正式“换锚”,即由参考基准利率变为参考贷款市场报价利率(LPR)。首套住宅贷款利率最低限为相应期限贷款市场报价利率(LPR),二套需在此基础之上,再加60个基点。10月8日前,已签订合同但未发放的个人住房贷款,仍按照原合同约定执行。

换言之,房贷利率由参考基准利率变为参考贷款市场报价利率(LPR)后,深圳的购房者办理商业性个人住房贷款,利率将由原先普遍执行的首套房贷款利率基准利率上浮5%(即5.145%)和二套房贷款利率基准利率上浮10%(即5.39%),变为首套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

同时,人民银行省一级分支机构按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套个人住房贷款利率加点下限。各商业银行根据省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况等因素,确定每笔贷款具体加点数值。

根据深圳市场利率定价自律机制决议,此次调整后,首套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加30个BP,二套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加60个BP。

据此来看,房贷利率换“锚”后,首套和二套商业性个人住房贷款利率的“加点数”一定,分别为30个点和60个点,但贷款利率的具体数字几何还需要视LPR而定。

9月20日中国人民银行货币政策司发布公告,划定了新一期的LPR基准。公告指出,2019年9月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.20%,5年期以上LPR为4.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

据此来计算,深圳首套房贷款利率下限是5.15%,二套房是5.45%,与转换前基本相当。

先行:招商银行深圳地区部分房贷已换“锚”月余

9月5日,深圳地区首家切换LPR的商业银行——招商银行深圳分行已在深圳地区部分房贷业务办理中,实现了利率挂钩LPR,执行利率为首套5.15%、二套为5.45%;与调整前的首套利率5.145%、二套5.39%相比,轻微上浮。

经过提前1个月的推广执行,目前,招商银行全国44家分行均已实现了个人贷款参照LPR为基准利率的投放,并顺利度过了新一期LPR报价的更新。

10月8日,招商银行深圳分行表示,当日该行受理的27笔房贷业务全部实行LPR利率定价。

在换“锚”首日,中国银行深圳市分行表示,10月8日上午,该行在链家签约中心受理的5笔房贷业务全部实行LPR利率定价,“LPR定价机制运行平稳,市场接受程度高”。建设银行深圳市分行则表示,该行金额100万元、期限20年、等额本息还款方式的首套房贷款,执行LPR定价后,月供仅比此前增多2.78元。

实探:换“锚”前后,首套利率基本持平

一个月前,初闻房地利率将要“换锚”的消息对行业造成的巨大震动,不少地产销售人员凭此告诉意向购房者,“利率要升,下手尽快”。“换锚”的时间点转眼见间到来,市场的实际情况如何呢?

10月8日,南都记者还以购房者名义联系了招商银行、建设银行、工商银行等主流银行社区网点信贷部工作人员,进一步证实了深圳“换锚”后的真实市场:首套利率为LPR+30个基点=5.15%,二套利率为LPR+60个基点=5.45%。有上述银行相关工作人员告诉记者,“换锚”早已实施,现执行利率为首套5.15%,二套5.45%;后续再根据基点变化进行调整。“目前,市场上其他银行也基本执行相同利率。”

同时,多名中介、研究机构提供的统计数据也验证了这一观点。根据深圳乐有家研究中心向南都记者提供的LPR利率统计显示,在其所对接的银行中,首套利率为LPR+30个基点=5.15%,二套利率为LPR+60个基点=5.45%。

深圳中原向南都记者提供的新政后利率数据显示,目前工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、光大银行八大银行均已“换锚”:首套房利率为5.15%,二套房利率为5.45%。

易居研究院提供的LPR房贷利率报告中也呈现相同数据。报告也认为,包括深圳在内的各一线城市在采用新的利率定价机制后,利率变动微小,进一步体现了利率稳定的导向。同时,在首套房和二套房的利率变动方面,二套房利率的变动幅度稍微更大一点。

多名行业人士也向记者强调,尤其是首套按揭的利率执行结果,与调整前几乎没有变化。

统筹:南都记者 孙雅茜

采写:南都记者 王鹏钧 程洋 孙雅茜 卢亮

算账

贷款百万,首套月供变化仅3.08元

换“锚”前后基本持平的观点用一本“房贷经济账”可以很清楚地表示。

如果贷款100万元,按照30年等额本息的方式进行还款,那么整个贷款期限的利息比之前分别多出1108.85元(首套)、13497.03元(二套),平均到每月则多出3.08元(首套)和37.49元(二套)。

易居研究院智库中心研究总监严跃进直言,此次全国范围内的房贷利率“换锚”,基本上对购房者不会产生太大影响,“通俗来说,就是每月少吃几根油条的区别。”

观点

个人住房贷款利率水平将保持基本稳定

未来房贷利率升还是降?对此,严跃进认为,未来利率下跌几率不高。这次调整以后绝大多数城市都较以前略高了0.1-0.2个百分点,其含义是利率本身没有下跌的可能,这和当前房地产市场依然执行房住不炒的政策动向有关。“尤其是从商业银行的情况看,更多的还是会执行相对谨慎的做法,即肯定不会放松,也没有因为降准效应而降低此类利率。”

作为对深圳金融机构自主确定的货币市场、信贷市场等利率进行自律管理的组织——“深圳市场利率定价自律机制”则表示,为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,未来一段时间,个人住房贷款利率水平将保持基本稳定。

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