↑木头龙。
←龙溪花园。
南苑新村。
安居者察于未萌
这个国庆你看房了吗？现场先注册公司再买房的操作，对奔波在看房路上的深圳置业者而言并不陌生。悄然“走红”的产业用房“类住宅”背后，是大力推进工业用地变更为新型产业用地的深圳城市更新。风口上的城市更新，通过影响土地供应继而对楼市产生的影响正在逐步显现。
上个月，广东“三旧改造”管理办法继年初首次发布征求意见稿后，二度“公开征求意见”。同月，正式发布的《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(下简称《指导意见》)，也以首提“旧改无需100%业主签约，取得2/3业主同意，可通过政府裁决尽快搬迁”引起业内广泛关注。有敏感的业内人士迅速反应，广东旧改已经释放了提速信号。
这对与广东省三旧改造实行双轨制的深圳而言，将带来哪些变革？同样面临着“报不过，批不了，拆不动”问题的深圳城市更新项目，“提速之路”又在何方？尽管深圳官方并未在上述广东省三旧改造的制度设计后有所动作，但在对南都记者的独家回复中，深圳市规划和自然资源局已经表示，将在城市空间统筹利用方面加大政策研究和改革探索力度，争取早日出台符合深圳实际的具体举措，破解存量土地开发中存在的“搬迁难”等问题。
在实际操作中，有一个案例给了深圳城市更新“提速”以希望。国庆前两天，《罗湖区木头龙片区零星房屋征收项目补偿方案(征求意见稿)》(下简称《零星征收补偿方案》)结束公开征求意见，这一深圳首批旧住宅小区的业主们距离“回迁”圆梦又近了一步。南都记者实地走访包括木头龙在内的深圳首批旧住宅小区改造中的代表项目，作为城市更新政策的“最直接”影响者，无论是否签约，业主们都对深圳城市更新“提速”“有话说”。
木头龙：“吃螃蟹”的“零星征收”
作为深圳首批被列入旧住宅小区改造中的典型案例，罗湖区文锦中路的木头龙小区当属时下最受关注的焦点。日前，南都一篇报道——《木头龙旧改仅剩4户未签49名业主在等待中离世》掀起舆论热潮，人们将关注的目光再次聚焦这个自2010年开始，就已经被列入市城市更新计划的老旧住宅区。
“终于离新家又近了一步”
“想来看看木头龙现在怎么样了，我们心里也好有个底”，满头银发的张姨，一边说着，一边走出木头龙社区，“我也住的老房，就想在有生之年能够住进新房里，木头龙也算是我们的一个参照”。对于张姨来说，城市更新，是件离自己“又近又远”的事。近的是，自己家所在的园岭新村2010年就传来了城市更新的消息。远的是，直到现在小区里也没有真正启动改造更新，“所以我一直都很关注旧改，如果园岭启动旧改，我坚决支持，一定第一批签”。
对于深圳一众像张姨一样面临旧改的小区业主而言，木头龙何时拆，怎样拆，如何赔在过去十年中一直是重点关注的对象。作为深圳首批被列入旧住宅小区改造的十个小区之一，木头龙旧改的“成功路径”一直在众人的期盼中艰难摸索。9月28日，《零星征收补偿方案》结束公开征求意见，用木头龙小区业主王姨的话说，“终于是离新家又近了一步”。
《零星征收补偿方案》内容显示，被征收人可以选择货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合的方式进行补偿，住宅类房屋可选择产权调换方式进行补偿，按被征收房屋房地产权证书记载的建筑面积1∶1.2予以产权调换，或按被征收房屋房地产权证书记载的套内建筑面积1：1予以产权调换。房地产权证书或者房地产登记簿没有记载套内面积或者记载不明的，按证载建筑面积1：1.2予以产权调换。
由官方红头文件认可的补充方案一出，给了小区已签约业主们极大的信心——“这是个好事，没有这个（文件）我们心理就没有底，不知道还要拖到什么时候”，在木头龙小区里，南都记者见到了再次回自己家“看看”的陈叔。与之前记者初见时的满面愁容不同，如今走在小区里、碰见老街坊，陈叔的脸上满是笑容，“快了，快了，新家快了，有解了”。
木头龙很快就能盖起来了
陈叔口中的“有解”，除了指补偿方案，更重要的是指《零星征收补偿方案》一文中，对此前施行的“双百政策”的突破——“限期90日签约”，即签约期限为房屋征收决定公告之日起90日内（含90日），签约期限内达不成征收补偿协议的，报请罗湖区人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
这意味着，曾一度“十年拆不动”的木头龙，在8月7日被列为《2019年度罗湖区零星急需项目》，次日发布《零星房屋征收提示》后，一路驶上了城市更新“快车道”。9月，广东发布的《指导意见》）也显示出了与木头龙零星征收相似的制度设计思路，“旧改无需100%业主签约，取得2/3业主同意，可通过政府裁决尽快搬迁”。这份省里发布的红头文件对于双百政策的突破也再一次给了木头龙小区业主极大的信心。
“开心”，谈及木头龙在短短月余时间内的变化，小区业主王姨的喜悦溢于言表，“看到政府的公告，真的是感动人心，我回去就跟小孩讲，快了快了，木头龙很快就能盖起来了”。
“政府介入了，木头龙有希望了”，在木头龙小区走访期间，这句话成为从业主口中最常说的话。同时作为木头龙业主的陈叔，跟南都记者表示，“从前来业主之家，很多人都是哭哭啼啼，现在都是很开心的笑着，政府接管了，有希望了”。
华泰小区：142户未签约，不排斥“政府裁决”
“我们不是钉子户，我们自己买的东西要认准”，站在华泰小区门口，至今仍未签约的小区业主李先生向南都记者说。
进展缓慢险被移出计划
位于福田区香梅路与新闻路交界处的福田区华泰香蜜湖小区（下简称华泰小区），是与木头龙一起被列入深圳旧住宅区拆除重建类城市更新的项目。与其他七个深圳首批住宅区城市更新计划的项目不同的是，华泰香蜜湖小区不仅有着一份“深圳市重大民生工程”的标签，还被业内认为是深圳“最难拆”的城市更新项目，甚至一度由于进展缓慢险被移出旧改计划，“速度”对华泰小区而言也因此具有了不同的含义。但另一方面，华泰小区142户至今未签约的华泰职工和困扰小区的“红本”执念，则为这两个字增添的不少难度。
区别于普通住宅区，华泰小区的最初身份是由深圳市政府划拨给华泰的“职工生产生活基地”，小区内现有的住宅楼属于单位自建房，在其上居住生活的也并非是普通住宅业主，而是华泰第一批来深建设的职工住户。
1995年，华泰公司曾启动过房改，但未经公司职工代表大会的通过及未得到上级国有资产部门的批准。福田区莲花街道办事处在前述发布的《公开信》中也表示，华泰小区职工住户和华泰公司签订了《深圳经济特区福利商品房买卖合同》，但职工住户未取得相关行政主管部门核发的产权证明，房改未完成，法院也驳回了职工住户关于确认住房权属的起诉。
故此，华泰小区房屋产权在国土部门仍登记为华泰公司，其性质仍属国有资产。“没有红本”也成为了部分小区职工住户至今拒绝签约的原因之一。
先确权、发红本，再谈签约？
同批的木头龙已经被列入区零星征收项目，华泰小区会不会也快了？对于此番猜测，小区未签约华泰职工王先生予以了否定，“我们没有房产证，连争取跟开发商谈条件的标准都达不到”。王先生表示，“如果是公司产权，那为什么还要往回买？如果不是公司产权，那为什么对我们连回迁安置都不敢写，这不是矛盾吗？”
王先生的想法也代表了很多至今未签约的华泰职工的心声——华泰公司在曾启动过的房改中已经收取了大家的购房款，虽然房改未完成，但已经在事实上形成了买卖关系。如今小区被列入城市更新，应该先确权、发红本，再谈签约。
按照广东省发布的《指导意见》，旧改无需100%业主签约，取得2/3业主同意，可通过政府裁决尽快搬迁。华泰小区共有864户职工住户，目前已签约职工住户达到722名，早已超过了2/3的数量。参照《指导意见》，华泰小区已经属于“政府裁决”之列。对于政府裁决，小区未签约华泰职工曾先生表示“欢迎”，他说，“按照《指导意见》起码我们的房屋产权能得到保证，政府制订的补充方案也是需要市场评估，而不是固定在某一个价格”。
龙溪花园： 居住氛围浓厚 小区仍有二手房在售
龙溪花园位于香蜜湖片区农林路东侧，属深圳传统豪宅片区。龙溪花园城市更新项目于2010年列入城市更新计划，2015年6月公布规划草案，由中洲地产作为申报主体。根据规划草案显示，项目更新拆除用地面积61455.3平方米，开发建设用地面积49352.2平方米，计容积率建筑面积225370平方米，包括住宅、商业、酒店、学校等。
近日，记者来到龙溪花园走访发现，小区里并没有什么旧改的“气氛”，相反，这里居住氛围浓厚，很难看出这是个待拆迁的小区。已有20余年历史的龙溪花园，目前整体保养情况尚可，小区门口的门岗崭新，也有安保人员在岗工作，与深圳其他几个旧改小区相比，龙溪花园的小区环境显然更安全、宜居。
进入小区内部，可以很明显感受到龙溪花园浓厚的居住氛围。傍晚时分，小区内有不少居民在散步、闲聊，小区里的篮球场上，聚集了不少学生在打球，在小区的健身器材区域，也有老人在锻炼身体。饭点临近，能看到不少人家敞开了厨房窗户在准备晚餐，小区里饭香阵阵。
秦阿姨是龙溪花园的一名住户，她的儿子当年分房分到了龙溪花园，秦阿姨便随着儿子来此居住，目前仍住在小区里。在她眼里，龙溪花园到现在也依然是个“住得还可以”的地方，秦阿姨称，目前小区居住率挺高，“无论是签约的还是没签约的，都有还在小区里住的”。但对秦阿姨来说，她还是期盼旧改能尽快推进，住上新房，“楼梯房每天上上下下太累了，希望能住上电梯房”。秦阿姨称自己家“早就签约了”，但目前房产证仍在自己手里，所以即使签约了，也依然能住在小区里。
秦阿姨透露，目前小区依然有业主在装修，应该是刚刚买下的新房。记者随后在几家中介网站上进行查询，目前仍有龙溪花园二手房在售，部分房源注明“待拆迁物业”，近期挂盘均价约为12-13万元/㎡。
南苑新村： 多处可见杂草丛生 还剩40余户未签约
今年7月31日，深圳市规划和自然资源局南山管理局对南苑新村城市更新单元专规草案进行公示，或预示着这一搁置9年之久的旧改项目将获重大进展。这份草案中提到，“规划区紧邻深圳大学，是南山区行政文体中心、高新技术人才创业基地的配套服务区”，周边配套有南山医院、南山文体中心、南山图书馆等，地理位置优越、配套成熟的南苑新村，吸引了不少人的关注。
小区常年缺乏打理
近日，记者来到南苑新村进行走访，40余栋楼的楼体基本都因年月已久，显得老化、破旧。从各房屋阳台荒废的情况可以看出，该小区目前居住率已不高，但也依然有少部分人居住于此。记者到访时，小区内几乎不见居民，偶尔能见到外卖人员。记者随机敲响一户人家的房门试图进行采访，该住户表示自己“不是业主”而拒绝了采访。
记者在走访中还注意到，南苑新村的多个角落都存在杂草丛生的情况，常见爬藤类植物在楼体上肆意生长，应是常年缺乏打理导致。此外，小区里还能见到几辆从外形看或已报废的破旧汽车，可能因常年废弃于此，汽车上也已有爬藤类植物缠绕。在南苑新村的活动中心，记者看到原先的乒乓球桌、沙发等设备都已废旧，午间有保安人员或工作人员在此歇息，此外未见有人活动。活动中心墙上，可以看到万科张贴的有关旧改情况的宣传海报。
记者梳理过往媒体报道发现，南苑新村于2010年启动整体改造拆迁补偿签约仪式，最初由深圳市金晖房地产有限公司向南山区政府申报，并取得项目立项批示。2012年，万科收购金晖地产股份，全面接手南苑新村城市更新项目。而在之后的2013年，因涉及部分小区业主的信访问题，该项目暂缓，直到2019年5月30日，南山区政府发函，认为相关工作已完成，应继续开展公示工作。
根据此次规划草案，南苑新村项目拆除用地面积为79449.5㎡，开发建设用地面积为55966.4㎡，计入容积率建筑面积448965㎡，容积率8.02。项目将采取TOD模式开发，计划将居住，商业，办公和公共空间在600米之内的范围解决。
相关新政对已签约业主影响大
那么，目前南苑新村签约情况如何？近期关于旧改的几大动态是否有推动签约进展？记者向万科方面相关人员了解到，南苑新村共1300多户，目前还剩40多户没有签署拆迁补偿协议，未签约业主主要存在两方面原因，部分是对拆赔比期望值较高，部分是在产权确认方面存在问题。万科相关人员表示，目前万科方面给出的拆赔比为1：1.33，过渡时期的安置租金为每月90元/平方米，“拆赔比可以说是深圳最高的”，但依然有业主提出更高的拆赔比需求。该人员透露，南苑新村的签约高峰期出现在2012年万科刚刚全面接手的时候，“当时就有业主说，只要万科接手就马上签，他们确实也这么做了”。
而2012年至今，就鲜少有这样的签约高峰了。万科相关工作人员表示，目前小区内大约还居住着百余户人家，其中约有六七十户是签约了但还未搬走的。提及近期发布的“罗湖区零星征收”及“广东省三旧改造指导意见”，万科相关人员认为，对未签约的业主未有太大触动，“总是觉得这些政策离自己比较远，并不着急”，但该人员也提到，这一系列信息的发布对已签约业主的影响更大，许多业主觉得看到希望了，讨论得也就更活跃了。
官方回应
深圳市规划和自然资源局： 各区可安排一项 零星急需项目
在广东省“三旧改造”政策显现出大刀阔斧的“提速”意味的同时，与广东省三旧改造实行双轨制的深圳城市更新无论项目动态还是制度设计则显示着“小步快走”特点，多是区级或个体项目的尝试。广东省三旧改造的制度设计的调整将对深圳带来哪些变革？同样面临着“报不过，批不了，拆不动”问题的深圳城市更新项目，“提速之路”又在何方？
深圳市规划和自然资源局介绍，2009年以来，按照部省合作共建节约集约用地示范省的部署，省政府先后在2009年出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（以下简称《若干意见》），2016年出台了《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地通知》以及在今年出台《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（以下简称《指导意见》）等系列政策文件，上述文件开启并有力的推动了包含深圳城市更新工作在内的全省三旧改造工作。与此同时，深圳自2009年以来在省三旧政策的指引下，于2009年10月颁布了《深圳市城市更新办法》，提出了“城市更新”这一概念，并围绕“城市更新单元”进行了政策和机制的多项创新，开始系统推进有关工作。
该局表示，下一步将认真落实党中央国务院印发的《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》战略部署，结合省政府印发的《指导意见》提出的相关工作要求，在城市空间统筹利用方面加大政策研究和改革探索力度，争取早日出台符合深圳实际的具体举措，破解存量土地开发中存在的“搬迁难”等问题，力争为全国自然资源管理体制机制改革提供深圳经验。
《罗湖区木头龙片区零星房屋征收项目补偿方案》为深陷困局十年之久的木头龙带来的转机，这种零星征收的解决思路能否成为破解深圳城市更新“钉子户”难题的一道良方？
对此问题深圳市规划和自然资源局虽未正面回复，但也表示，根据《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》规定，考虑到各区交通综合治理等公共利益项目的急需，各区区级房屋征收计划可安排零星急需项目1项，授权各区政府审批并实施。
换句话说，2019年度，深圳各区均可将一个项目列入区级零星急需项目，从而加速城市更新和土地整备。
统筹：南都记者 孙雅茜
采写：南都记者 孙雅茜 吴灵珊 见习记者 王鹏钧
摄影：南都记者 刘有志 孙雅茜
(注：文中所用的业主姓名均为化名)
本文来源：南方都市报
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