图片来源 ：视觉中国
文 | 吴波
坐拥深圳自贸区三大片区，央企招商蛇口（001979.SZ）正在通过各种方式挖掘这些存量资源的价值。
北京产权交易所在日前挂出招商蛇口全资子公司深圳市太子湾乐居置业有限公司引资入股公告。
根据公告，太子湾乐居置业拟募集不低于3.04亿元资金。增资扩股后，原股东持股比例为49%，新进1家投资方持股比例为51%。
深圳市太子湾乐居置业在公告中表示，通过本次增资，融资方拟引入合格合作方，共同开发运营DY04-02地块项目，加快太子湾片区的开发进度，深化片区文化与商业氛围。
根据公开资料，DY04-02地块预计开工时间为今年12月，总投资额3.64亿元。此次募集不低于3.04亿元，正好相当于招商蛇口对该地块的投资成本。
来自深圳市规划国土委南山管理局的公示显示，DY04-02地块是K202-0014宗地其中的一个分宗地块；地块用地面积1.44万平方米，土地用途为广场+商业+文体设施用地。
K202-0014宗地位于南山蛇口太子湾片区，港湾大道以南，松湖路以东。这宗地于2011年12月以公开挂牌方式出让，由招商蛇口以64.39亿元竞得，是当年深圳的总价地王。
这宗地总用地面积为69.7639万平方米，用途为综合商业服务业设施、仓储、港口码头和居住用地，此后曾分割为多幅小宗土地分批开发。此次转让股权的DY04-02地块，就是这幅土地的其中之一。
8年前，招商蛇口是以底价竞得太子湾宗地K202-0014，成交楼面价仅约3788元/平方米，这在深圳而言绝对是低价。
这8年来，招商蛇口对这幅土地一边开发、一边出售部分股权来获取现金流。
来自华创证券的一份研报显示，截至2018年，招商蛇口在深圳前海、蛇口和太子湾三大片区共拥有土地资源511万方，其中蛇口片区220万方、太子湾片区53万方，前海片区238万方。
华创证券在研报中称，招商蛇口在深圳前海、蛇口和太子湾三大片区拥有的这些存量资源，有极大增值和收益空间。太子湾片区就是一个很好的例证。
在太子湾片区，招商蛇口获取的不仅仅是土地开发带来的利润，同时通过增资扩股、地产基金等模式也获利颇丰。
2016年，招商蛇口对太子湾的DY02-02地块、DY02-04地块、DY04-01地块及DY04-04地块进行增资扩股，港资新世界接盘，总代价达约90亿元。
此次增资完成后，招商蛇口获利颇丰，此前他们获得上述四宗地的地价未超过10亿元。
2018年，招商蛇口继续出让商融置业、商泰置业、乐艺置业及商启置业部分股权。中集集团参与了这次增资，总涉资63.2亿元。后碧桂园还通过中集集团，间接参与了该地块的开发。
上述四家公司对应的DY02-01地块、DY02-03地块、DY01-04地块、DY03-02地块，总占地面积3.99万平方米，总可建楼面约24.6万平方米，根据《不动产权证书》显示，这四宗地原收购成本仅为5.19亿元。
招商蛇口还曾将太子湾商务大厦的T6栋一、二层共33套商业物业卖给粤荣租赁，获利近3亿元。
太子湾项目无疑是深圳炙手可热的香饽饽，为何招商蛇口愿意多次增资扩股，与其它房企分一杯羹？
根据招商蛇口的规划，整个太子湾综合体计划于2022年开发完成。此前在引入新世界、中集集团时，招商蛇口在公告中都提及增资扩股的另一个原因——加快太子湾片区的开发速度。
招商蛇口回复界面新闻称，转让少部分子公司股权，不是转让项目，更多时候是出于合作开发的考虑。合作开发不仅能整合各个合作方的优势，也能够有效的降低风险。
招商蛇口与新世界合作的地块属于商业项目，建筑面积约26万方，是香港购物中心海港城的3倍。在此之前，新世界还与招商蛇口共同运营太子湾的“国际海港乐活城”项目，建筑面积约20万平方米。
另一方面，合作开发也有利于企业降低开发风险，同时也能让企业快速回笼现金流。
界面新闻了解到，太子湾项目规模庞大，但业务条线复杂。与一般的住宅开发和商业项目相比，这类项目增值潜力大，但往往也需要付出更多资金和精力。除了开发和运营能力，太子湾项目还需要开发企业有更高的资本要求以及更长的回报周期。
招商蛇口重组后，将社区板块的开发销售作为公司利润的重要来源；园区板块的物业服务、出租管理作为贡献稳定现金流的重要部分；邮轮板块则是需要大量前期投入的新业务。
就太子湾项目核心组成部分邮轮母港来说，建设过程资金消耗巨大。招商蛇口在其年报中也强调，邮轮母港对招商蛇口的发展造成了巨大的资金消耗。
招商蛇口在2018年第三季度的财报中称，即使在主要建设项目完成后，运营和财务现金流仍然为负数，仅在过去9个月就消耗了118亿元。
除了陆续出让太子湾分宗项目，最近两年，招商蛇口出售其他项目的动作也不少，涉及的资产包括但不限于旗下相关土地的股权及成熟商业物业的股权。
今年7月，招商蛇口以增资扩股方式，将位于湖北宜昌、江苏太仓的两项地产项目相应股权出售给平安旗下深圳市创挺企业管理有限公司。往回追溯近两年，招商蛇口已出售或正在挂牌的资产多达近20多项。
增资扩股对于具体项目甚至公司本身而言，好处颇多。不过，最直接的好处，就对是对于当年财务的优化。
2018年，招商蛇口财报显示，因投资收益达到约65.48亿元，同比增加125%，占去年归母净利润的42.97%。
但今年上半年，招商蛇口在营业收入和净利润上都有明显下滑。根据其2019年中报数据，营业收入166.87亿元，同比下降20.49%；实现归属上市公司股东的净利润48.98亿元，同比下滑31.17%。
随着下半几个项目引资成功后，招商蛇口的账面净利润或将会得到改善。
本文来源：界面新闻
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陈跃_NO6916
