随着深圳楼市政策调控加码以及深圳城市利好频出，市场上出现不少商品房之外的“公寓”产品。购房者口中的“公寓”是对居住功能齐全但面积较小、空间紧凑，梯户比小等非商品房的统称，但实际上，公寓的概念并没有这么广泛，商住房、商办类、办公式公寓、公寓式酒店等很多市场上统称为公寓的居住产品其实是“类住宅”。
“类住宅”产品中，尤以产业研发用房和宿舍两种产品最为特殊。顾名思义，产业研发用房和宿舍是园区的配套设备，缘何出现在市场上进行买卖呢？究其原因是庞大的居住需求和楼市高额利益驱使，细细研究还可以发现，此类在市场上流通的研发用房和宿舍有不少“坑”。为此，南都记者梳理了此类产品在持有和交易环节的大小bug，以期能够帮助购房者避过购房路上的雷区。
引子
“公寓”不限购不限贷10万定金要分两个账户打款 打款方式不对签不了购房合同
从小到大，李女士(化名)一直为儿子考虑得特别周全。儿子上大学后，李女士就想着为儿子买一套房子，也因此时常督促儿子去看房子。但李女士纠结的是，全款买住宅，手上的现金流跟不上，并且占了儿子的购房名额，以后儿子要换房实属不便。怎么办呢？
公寓成了李女士的最好选择，公寓不限购不限贷，也不占名额。在得知宝安区天谷大楼开盘后，远在贵州的李女士就让儿子去看房。多方对比之后，李女士认为，天谷大楼总价120万左右的“公寓”性价比不错，于是准备出手。
据李女士介绍，负责接待的销售说，要交10万定金才能签购房合同，当时，李女士的钱大多放在理财产品里，于是给儿子在现场发来的定金付款账号打了2万，余下的8万则打算在第二天打款。
李女士说，儿子发过来两个定金付款账号，一个是“深圳市民生置富实业有限公司”，一个是“深圳市华讯方舟投资有限公司”，她在网上查询了解后，觉得作为上市公司的华讯方舟更为可靠，于是分两次将8万块全部打到了华讯方舟的账户上。
问题就此产生。李女士本来以为，打了定金后就马上能签订购房合同，没想到销售告诉她打款方式不对，签不了购房合同。李女士追问原因后得知，天谷大楼由华讯方舟和民生置富合作开发，10万定金要分两次打款，2万打给华讯方舟，8万打给民生置富。如果李女士要签购房合同的话，只能重新给民生置富的账号打8万块。
10万块已经打到账上，怎么就不能买房了？李女士和销售来来回回理论了好几次，心想现在一个定金的事情两家公司都纠缠不清，以后房屋出了质量问题更是不知道找谁了……于是索性要求退定金。
李女士说，在销售的帮助下，他们提交了一份退房申请。根据李女士出示的一份退房申请，李女士请求解除与深圳市华讯方舟投资有限公司的认购书及其补充协议，于45日内全额退还10万认购定金。而直到现在，李女士也还没有收到华讯方舟退还的定金。
进展
华讯科技未回复采访
南都记者致电天谷大楼一销售主管获悉，定金的退还要按照公司正常的退款流程进行，大约需要45天，希望李女士能够理解。为什么定金要分两个账户打款？为什么打款到一个账户就没法购买？以后房子出现问题找哪家？但在记者提出这些问题后，电话一侧并未有人回应。随后记者再次拨打该销售电话，一直无人接听。
公开资料显示，天谷大楼所在的中国天谷项目建成后将成为国内首个世界顶级卫星通信网络信息集聚平台。根据华讯方舟的战略规划，该公司将以深圳为中心，整合全球资源，打造一个下一代卫星国际科技创新园。缘何会选择出售天谷大楼研发用房和配套宿舍？
9月5日，南都记者拨打了华讯方舟2019年半年报中董秘李湘平的公开电话，接线工作人员表示天谷大楼属于母公司华讯科技的产业，具体问题要咨询华讯科技，在南都记者提出转交采访函请求时，接线工作人员表示不方便，南都记者可以拨打华讯科技官网客服电话进行询问。随后，南都记者拨打了华讯科技官网电话，对方表示南都记者可以将采访函寄到官网上的公开邮箱，南都记者表示在邮件发出后会再次拨打官方电话告知，对方表示无必要会在看到邮件后处理。9月6日上午，南都记者按照官网公开邮箱寄出采访函，截至目前，未收到华讯科技相关回复。
梳理
购买、持有 和转让环节 “雷区”多多
事实上，李女士在定金环节遇到的“障碍”，只是购买此类性质“公寓”的一个bug。南都记者梳理发现，此类颇受年轻人和投资客喜爱的小面积低总价类居住产品，在购买、持有和转让环节还有不少“雷区”。
A
一旦公司执照被吊销 房屋无法办产权登记
为什么必须以公司的名义购买？广东华商律师事务所律师周争锋指出，因为用地性质是商业用途而非个人用途，公司是商业主体。但是只允许公司买卖存在一个问题，一旦购买房产的公司营业执照被吊销或注销其名下房产该如何处理。
依据《公司法(2018)》第一百八十六条规定，公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。
也就是说，用作购房的公司注销后，作为公司财产的房产极有可能落在股东名下，如果股东是一个自然人更是如此。而南都记者此前在开盘现场获悉，只要100元就能注册一个公司。那么，这100元注册的公司一旦注销后，房产是否能自然“转正”呢？
周争锋指出，依据《不动产登记暂行条例(2019修订)》第十四条， 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。如果把公司的注册号比作自然人的身份证号码的话，公司一旦注销其身份证号码也同时撤销，没有身份证号码了，一方主体身份资格被撤销，没办法实现房产登记要求的双方共同申请这一要件。
周争锋进一步解释，即使是拿着应该由工商行政管理机关收缴的执照正、副本和公章，不动产登记中心也不可能给房产办理登记，即便是失察办理了不动产登记手续，也是当事人使用虚假材料办理登记，不动产证书随时可能被撤销，而不动产登记中心因未尽合理审慎职责会有相应的赔偿责任。
B
持有和转让环节税费高 买价百余万 税费10多万
天谷大楼出售的产品是研发用房和宿舍性质的公寓。据天谷大楼销售介绍，购买天谷大楼在售宿舍须以公司的名义购买，三年之内不用交房产税，之后每年须缴纳房产税，转手还要缴纳印花税、增值税、附加税、土地增值税。具体交税情况如何呢？
立信税务师事务所有限公司税务合伙人曾江虹给南都记者算了一笔账。假设有这样一套房，其是工业园区的配套宿舍，用地的开工日期是2017年11月，面积27㎡，现在的购买价是3.8万/㎡，三年后转手的交易价为5万/㎡。其买价为102.6万元，三年后的售价为135万元，买入时须缴纳2.82万元的契税，0.05万元的印花税；持有期间每年须缴纳0.79万元的房产税；转手时须缴纳0.07万元印花税，2.68万元增值税，0.32万元附加税，3.72万元的土地增值税额，三年综合企业所得税5.11万元。
换句话说，这套买价102.6万元的宿舍性质公寓，持有三年后，转手需要缴纳6.79万元的税费，如果加上企业所得税、买入和持有期间的税费，总共需要缴纳17.14万元的税费。如果是大面积的房子或者房子的增值幅度更大，需要缴纳的税费则更多。
C
厨卫、燃气功能争议 购买者需自行搭建
周争锋告诉南都记者，如果土地性质是产业用地，土地上的建筑物只能作为产业办公用途，燃气、卫浴等厨卫设计都是不允许的。开发商展示的样板房中厨卫用具往往一应俱全，而具体交楼时没有这些设备，但消费者在看房过程中，被诱导认为某些区域即为厨卫分区，收楼后往往自行搭建。“开发商往往是打这样的‘擦边球’。”
周争锋提醒，很明显天谷大楼面向市场出售的房源既不是住宅，也和一般的商务公寓有区别，作为买受人应该弄清楚土地使用用途和房屋产权，以免后续产生不必要的争端。
延伸
扎堆打造“类住宅” 过度发展带来的危害不小
南都记者了解到，天谷大楼所售房源的土地用途是新型产业用地(M0)，基于这类土地的项目一般被称为“工改工”项目，现在正受到开发商热捧。《2019工改工白皮书》显示，截至2018年12月31日，深圳市已列入计划的工改工项目共计165个，占总城市更新项目22%。
相比于一类工业用地(M1)，基于新型产业用地(M0)的改造空间更大。换句话说，旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，物业类型不会受土地性质影响，产品可打造为包括产业大厦、甲级办公楼、LOFT办公、配套商业等业态。更为重要的是，除了70%产业用房，开发商可获准建设30%的配套设施，包括配套公寓、商业等都包含于此。这也意味着，参与工改工项目的开发商，仍有空间发挥其在传统房地产开发的优势。
除了物业类型不受限制外，开发商抢滩“类住宅”也折射出住宅产品的供不应求。资深地产人士李宇嘉表示，政府出于发展产业、招商引资以及建立商业中心区的目的，更愿意批售商业办公和工业厂房用地，但是，随着互联网行业的迅猛发展，现代服务业以及出口转型，产业淘汰，市场对商业办公和工业厂房的需求逐渐下降，这些原有的规划和土地用途又不能作调整。另一边，居住需求日渐增加，于是产生了“类住宅”。
李宇嘉还指出，商务公寓在用地上属于商业办公类，规划上可以批售一部分作配套，但是其他类型的非商品住房的用地上，比如说工业厂房用地、工业用地上，如果建设居住产品就是“类住宅”，是违反规划和土地用途管制的。
在李宇嘉看来，“类住宅”过度发展带来的危害不小。一是突破了规划和土地用途管制，规划的权威性和土地用途管制受到了侵害。二是有安全隐患，商业办公的消防安全标准低于住宅的标准，有些层高较高的商业办公往往采用加夹板的方式来加建，安全隐患较高。三是导致实体产业的房地产化。四是增加公共配套的压力，“类住宅”片区规划往往没有配套教育资源，但是该区域居住人口的相关需求依然存在，会导致一些非法经营的教育、医疗机构出现，危害市民的利益。
监管
多次出台政策 严控工改用途
政府也早已意识到了“类住宅”过度发展的危害。李宇嘉指出，国家层面出台的主要是规划和土地用途管制，《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》已经把相关问题“框”得很清楚。地方层面，北京、上海、深圳等各城市都出台了“类住宅”的监管政策。
2018年1月，伴随深圳市经贸信息委网站发布的《经贸信息委关于公开<深圳市工业区块线管理办法(征求意见稿)>征求意见采纳情况的通知》，被称为“史上最严工改政策”重要落定，M0和M1套内最小建筑面积1000平和500平米等从严控制“类住宅化”的条款就此落地。
文件要求，M1和M0不得建成“类住宅化”，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。单栋(座)建筑同一楼层内，单套办公用房建筑面积之和不得超过该层办公建筑面积的50%；M1套内建筑面积不得小于1000平方米，M0单套套内建筑面积不得少于500平方米。与此同时，从各个方面严控工改工项目的政策也接连出台。
01、02版采写：南都记者 陈蓉
本文来源：南方都市报
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