先行示范区的深圳，是否会楼市先行？

（原标题：先行示范区的深圳，是否会楼市先行？）

图片来源：海洛创意

随着利好政策的发布，8月中下旬，平淡许久的深圳楼市逐渐显露出“金九银十”的迹象。

8月18日，《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》（下称《意见》）正式发布。《意见》表示，要加快推进在深圳工作和生活的港澳居民民生方面享有“市民待遇”。建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度。

这意味着，在粤港澳湾区规划和社会主义先行示范区的重大利好之下，深圳成为粤港澳大湾区未来的重点发展城市，将持续受到关注。

相比7月的观望情绪明显、项目放缓入市与成交量下滑，8月市场新房供应量有所回升。深圳中原研究中心数据显示，8月全市新房住宅有7个项目获批预售，批售面积合计21.41万平方米，环比增加21.44%；推售面积合计21.41万平方米，环比增加5.44%。

截至8月30日，深圳当月新房住宅成交3038套，环比下滑16.29%。月成交面积为28.72万平方米，环比下滑17.4%。

从数据看出，在房地产融资环境收紧、国内外环境不明朗等因素影响下，深圳楼市连续几个月新房供应放缓，购房者在选择有限之余，置业热情有所下降。

分区域来看，8月龙岗超越宝安成为全市一手住宅成交面积最大的区域，成交面积为8.68万平方米，占全市成交面积的30.24%。宝安和龙华分别以6.11万平方米和3.40万平方米的成交量位居第二、第三。

从成交面积环比变动的情况来看，8月仅龙华、福田和罗湖三个区域的成交面积呈上升的状态。而成交面积前五位的区域中仅龙华区的成交面积出现增加的情况。罗湖则因成交体量小，成交面积波动幅度大。

整体而言，在延续7月相对颓靡的行情下，8月前半月的市场并不乐观。直到月底连续4个项目开盘，销售额破百亿元，才使得市场热度有所提升。

8月29日晚间，位于龙华的新盘华盛珑悦开盘，推售370套住宅新房，主打户型为建筑面积89—383平方米3房，单价区间在6.1-10万元/平方米，总价区间为555-3795万元/套。当日，该项目成交186套，去化率5成左右。

一天后，光明热盘勤诚达正大城二期开盘，共推售308套住宅产品，当天成功销售287套，去化超9成。

31日，中洲滨海商业中心开启线上选房，推出1900多套公寓，半个小时内售出800多套，去化近5成；同日上午，天健天骄南苑开盘，515套住宅房源，去化近8成，揽金逾50亿元。

二手房方面，深圳中原研究中心数据显示，8月深圳二手住宅成交6680套，环比下滑5.2%，同比下滑7.3%。与一手房相似，二手房在8月上旬较为低迷，下半月市场出现较为明显的回升。

二手房均价整体小幅下滑0.1%，为5.3万元/平方米。分区域来看，盐田、龙华、龙岗三区均价有所上升，其他四区均价出现下滑。盐田均价4.2万元/平方米，环比上涨1.7%，涨幅最大；而福田跌幅最大，均价6.9万元/平方米，下滑1.0%。

从样本房源的涨跌区间上来看，上涨房源占比达到53%，其中涨幅在5%-10%的占比达到28%。而降幅在5%-10%区间的占比为21%，比例最低。

从宏观政策来看，8月政府对于房地产市场依旧是严控监管的态势，特别是在资金流入方面，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管，同时也在加大对银行违规贷款的监管。一方面，控制房企负债规模和负债率，另一方面，控制房地产市场整体节奏，保持市场环境处于理性状态。

值得注意的是，8月17日，央行宣布全面改革中国的利率制度，推出了“贷款市场报价利率（LPR）”。意味着日后在改革完善贷款市场报价利率形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。

8月25日，央行再次宣布，10月8日起开始全面调整房贷利率计算方式。公告明确指出，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

按8月20日发布的5年期以上LPR计算，购房者首套房利率不能低于4.85%，二套房不能低于5.45%=4.85%+0.6%（即60个基点）。

图片来源：乐有家研究中心

有业内人士表示，“政策的目的是平稳房地产预期，避免房地产利率跟随LPR明显下调，是避免刺激房地产而非打压房地产。日后，在LPR利率是浮动的状态下，房贷利率也会是随着市场环境而浮动。”

总体来看，经历前两个月的淡季后，市场反弹情绪明显，未来有望回升，“金九银十”值得期待。

深圳中原研究中心统计，9月份深圳潜在入市项目有11个，基本为新房住宅产品。龙岗、宝安刚需片区依旧占主导地位，南山、福田等区预计无新入市项目。