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深圳赋予业主大会法律身份 规范物业管理再进一步

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历经三审,2017年启动修订的《深圳经济特区物业管理条例》(表决稿)(以下简称《深圳物管条例》),日前在深圳市六届人大常委会第35次会议审议通过。《深圳物管条例》明确了共有物业的收益归业主所有,业主大会被赋予法律身份,并可单独开设银行账户或共管账户存入共有资金,同时,还明确了业主及物业使用人的高空抛物责任。

近年来业主和物业管理的矛盾纠纷成了小区自治的难点,也成了社会舆论的热点。对于共有物业的收益归属、业主大会是否有法律身份、能否独立开设银行账户、业委会的监管等日常小区业主自治中的关键性难题,《深圳物管条例》都作出了较为细致的规定。而对最近的社会热点高空坠物的责任归属,也作了明确规定。实际上,《深圳物管条例》在深圳市人大常委会三审之前,多个小区都向市人大提出了修改建议,和此前的修改草案稿相比较,表决稿吸纳了部分建议并进行了修改,所以,《深圳物管条例》表决稿的形成也是社区共治的体现。

《深圳物管条例》取得突破的几个难点,都是实现业主自治的关键。

明确共有物业收益归业主所有,并对小区共有物业的主要范围详细列明,是将共有收益归属正式从灰色地带拉到阳光底下,也为小区业主自治和维权提供了法律底气。虽然,按照最高人民法院司法审判指导标准的“非专有即共有”原则,《深圳物管条例》明确为共有收益的共有物业收益、物业专项维修资金、物业管理费、业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用和其他合法收入,理论上一直应该是业主共有的。但在实际操作中这些收益却一直都是被物管公司所占据,而且,很多物管公司甚至连账目都不提供,利用相对于分散业主的绝对强势地位,侵占业主共有收益。《深圳物管条例》对共有收益范围的明确规定,为业主自治维权提供了法律基础。

而赋予业主大会法律身份,并且可以单独开设银行账户或共管账户存入共有资金,使业主自治具备了充分的经济基础。以往,业主维权难,很多理论上的合法权益无法实现,就是因为资金都掌握在物管公司手里,不经过物管公司就无法动用资金。而且业主大会缺乏法律身份无法以其名义单独开设银行账户,也会存在法律瑕疵,并让分散的小业主有“被贪污”的疑虑。而根据《深圳物管条例》的规定,即使是分散的业主缴纳的管理费等都是属于业主共有资金,业主大会成立后,物管公司就必须无条件执行大会决定,无论是继续在已有企业名下共管账户还是将所有资金转至业主大会账户。同时,对于业委会主任,无论是在任还是离任都需要做经济责任审计,可以在一定程度上压缩腐败空间。

《深圳物管条例》给予了小区业主自治法律和经济上的底气,有可能从根本上扭转业主的弱势地位。目前,由于法律缺位、资金被物管公司掌控,物管公司不作为、乱作为、吃黑钱都是见怪不怪,部分黑物管横行霸道,明里暗里阻挠业主大会成立、阻碍业主合法维权,甚至骚扰业主正常生活、殴打恐吓业主,也不算罕见。《深圳物管条例》给的基础性法律保障未必能很快见效,尤其是资金转移至业主大会账户和共有收益的使用决定权方面,依然可能遭遇很大的落实困难,但这并不妨碍《深圳物管条例》的突破性意义,至少,为小区业主自治提供了一个开口和实现的可能。

《深圳经济特区物业管理条例》的通过,为业主自治注入了一针强心剂,也是深圳法治中国示范城市新定位的体现。期待《深圳物管条例》能让小区业主自治尽快实现,并将经验推广至全国,其他地区的业主不仅可以给深圳业主发来贺电,也可以有礼有节有效地维护自己的合法权益。

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