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恒大业绩会实录:贯彻“房住不炒” 当房地产调控“模范生”

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上市房企中报业绩披露逐渐拉开帷幕,8月28日,中国恒大(HK.3333)发布2019年度半年业绩:营业收入2269.8亿,核心利润303.5亿,净利润270.6亿,现金余额2880亿,各项核心指标均保持行业第一。

今年来,房地产调控加码,市场呈现降温态势,恒大业绩为何能实现逆市稳健增长?恒大总裁夏海钧在业绩会现场进行深入解答。


提问:怎么看今年的调控政策?恒大怎么应对?

夏海钧:首先,房地产调控有几个定位——房住不炒;稳地价、稳房价、稳预期。调控政策是一个组合拳。很多地产商在调控中遇到了困难。恒大这两年,我们认为发展很好。我认为一个原因是,恒大坚定执行了中国的房地产调控政策,把“民生地产”作为恒大做大做强的战略目标。

在产品设计上,恒大面向刚需市场,我们不做豪宅,所有产品中140平米以下的住房占比高达96%,都是面向刚需。恒大产品卖得好就是因为我们不做大户型、不做豪宅,也不拿地王。

业主的自住需求占了85%,大部分买了恒大房子的都是用来住的。这是我们成立之初到现在一直贯彻的,民生地产,房住不炒。近三年,恒大的拿地楼面价维持在1600-1700元/平方米左右,没有拿一个地王,坚决贯彻国家稳地价的目标。三年的销售均价都在10000元/平方米左右,保持稳定,没有大起大落。

恒大房价稳定原因,一是因为恒大有低价优质土储,二是恒大建筑、装修管理费用低。即便销售一万多一平,也能保证毛利率。恒大三年来坚决了贯彻国家调控政策,这也给公司带来可喜的成果。

因此,房地产企业一定要坚持房住不炒,满足刚性需求。要坚持三个稳定——稳地价、稳房价、稳预期,不要把自己作为房地产调控的坏典型。天天拿地王,肯定要调整。 像恒大一样,做房地产调控的模范生,行业就会稳定、健康发展。

提问:上半年完成6000亿目标的47%,有信心完成全年目标吗?

夏海钧:上半年恒大实现销售2818亿,完成6000亿目标的47%。下半年恒大的可售货值约8000亿,按保守的40%去化率计算,下半年销售额在3200亿以上,我们认为完成目标是没有问题的。

提问:上半年三四线城市明显降温,会否对公司销售造成影响?

夏海钧:公司于2006年开始全国布局,率先进入二线省会城市,2009年超前进入经济发达的三线城市,2016年成为全国第一房企后,我们大举回归一线城市,通过差异化战略完成土地储备布局。公司土地储备3.19亿平方米,66%在一二线城市,34%在三线城市,且是GDP在1000亿以上、人口100万以上、有产业支撑、有高铁高速公路通达的经济发达三线城市,因此不会对公司销售造成影响。举个例子,恒大在上海附近的三线城市启东拿地9000多亩,受上海城市圈辐射,项目90%都是上海的客户群体。

此外,公司第二个拿地策略是以并购为主,盘活经营困难的二手项目,帮助化解行业风险和金融风险。今年上半年,恒大在全国范围内大概有200多个项目是通过并购拿到的,占新拿项目的54%。未来恒大拿地还将以并购为主。选择以并购取代在一手市场招拍挂是因为,恒大坚决执行国家的房地产调控政策,不通过大地产商资金密集型的举牌推高楼价。此外,恒大通过并购中小房地产企业资金不能支撑的项目,既能以便宜的价格对土地进行充分的补充,又能有效的化解金融风险。

提问:当下楼市正在降温,是否已经触碰到行业的天花板?

夏海钧:我此前也提过房地产市场的“大饼理论”,15万亿就是天花板了,最大的机遇是大饼里市场份额的变化。五年后,1万亿左右的销售规模才能跻身TOP3房企。

目前三大龙头房企市场占比12.6%,随着行业集中度进一步提升,预计到2023年市场占比超20%。按全国年销售15万亿计算,2023年前三房企销售额将达3万亿,前三甲每家销售达1万亿。龙头房企将持续抢占市场份额,强者恒强的行业格局仍将延续。

中国房地产未来健康发展,有三个关键因素:

一、中国的城镇化率仅50%多,欧美达到80%,我们还有20%的增长空间,每年增长1个百分点就是1400万人口进城。

二、人均居住面积,中国39平方米,欧美80平方米,这个增长空间就是我们的需求。

三、旧城改造,20%的老房子要拆掉,每一个地产商将来都不能回避这个问题。

提问:今年恒大仍然是“利润王”,为什么能取得这么高的利润?

夏海钧:超前的土地储备战略、独特的标准化运营模式和集约化采购模式、不断提升产品附加值是恒大盈利能力持续提升的主要原因。

恒大于2006年开始全国布局,率先进入二线省会城市,2009年大力布局三线城市。2016年成为全国第一房企后大举回归一线城市,通过差异化战略完成土地储备布局。

超前的土地储备战略使恒大获得大量低价土地。别人拿地价五六千元/平,恒大是1600元/平。

同时,通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式和集约化采购模式,有效控制成本,实现向管理要效益,并大力打造精品产品,不断提升产品附加值。

标准化运营让恒大成为地产界的麦当劳。恒大有三条生产线,一是高端有恒大华府,二是面向普通老百姓的刚需产品如恒大雅苑、恒大城,占比70%,还有一部分的旅游产品。按照这个模式去拿地,产品设计都是在总部拿到的,每年年头进行一次材料采购,建筑材料、装修材料只有市场价格的20-30%,流通环节的费用全部挤掉,有人开玩笑说恒大的成本控制是“干毛巾也能拧出水”。

此外,恒大坚持民生地产战略,产品定位刚需、性价比高,赢得了主流市场的青睐。目前恒大140平以下的产品占比96%,上半年精装房售价10756元/平,扣除精装修约10000元/平。一套100平恒大住房,首付三成、贷款70万、30年期,按基准利率月供仅3700元左右,满足了老百姓的住房需求。

在拥有3.19亿平方米土地储备之外,恒大未纳入土地储备的旧改等项目的建面高达7012万平米,合计可提供约5万亿的可售货值。庞大的低成本优质土储将为恒大利润持续稳健增长提供强有力保证。

提问:深圳建设先行示范区,能不能介绍一下恒大在深圳的布局?

夏海钧:恒大很幸运,2016年决定回归一线的时候重点布局的就是深圳。2016-2019年我们在深圳大规模进行了旧城改造的土地储备,目前在深圳有48个项目,规划的建筑面积3124万平方米,在深圳的各个区星罗棋布,总货值是1.24万亿,这也印证了我们超前的土地储备战略。

未来,恒大一定会把深圳的项目开发好、运营好,为社会主义先行示范区的经济发展和城市面貌更新作贡献。此外,我们的新能源汽车、文化旅游、健康产业也会在深圳布局落地,恒大将成为深圳建设社会主义先行示范区的重要支持力量。

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