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“15万亿”掀开地产“再平衡”高集中度下房企的取舍

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(原标题:“15万亿”掀开地产“再平衡”格局 行业高集中度下房企的取舍之道)

2018年全国商品房销售额达到前所未有的规模——近15万亿元。

新高点的到来,往往牵引着行业走向发生微妙变化。对房企而言,强者愈强伴随着制衡,破旧立新紧跟着焦虑,用中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮的话来说,“接下来会是一个相对平稳的状态”。

可以说,“15万亿”后,每一家房企都面临着一道关乎“再平衡”的考题。

在行业高度集中的背景下,当不得不收缩规模,房企该如何从容地放慢脚步?如何适应新的市场行情,如何回归产品?存量时代的新商机到底在哪儿,怎么挖掘?

聚焦主业:房企“活下去”的根本

新的市场形势在创造机遇的同时,也蕴涵着新压力。

受限于空间、成本、资金、政策方面的约束,房地产行业旧模式面临着必然的转型。从多家房企对2019年的经营策略表述中就能看出,与之前全面出击多元化不同,不少房企普遍改变了策略,表达了要收缩多元化业务、放缓速度、聚焦主业等意愿。

就在去年,万科就喊出“活下去”的口号,碧桂园则提出“降速提质”。此外,为了保证充足的现金流,不少中小房企断“臂”求存,或转让股权或出让项目。

在目前的行业形势下,聚焦主业仍将是重中之重。一方面,目前中国的城镇化进程还在持续,未来一段时间内中国房地产行业仍将维持较大规模。另一方面,目前不同地区、不同城市之间的不平衡不充分发展问题较为凸显,部分城市仍具备一定的发展潜力。

如万科提出“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,从过去到现在到未来10年,开发业务都将是万科的基本盘,它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。

全国房地产商会联盟主席顾云昌日前表示,我国房地产市场已经进入了大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的阶段,行业集中度提高,房企要想存活下来,就必须有特别的竞争力。比如说,你的户型设计是不是好,你的服务周不周到,你的产品是否符合当地人的需求,你的成本控制力是不是够强等。

“房企在目前多变的市场形势下,转向应该是全力做好主业地产开发,这是重点。”58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者。

张波认为,一方面,由于我国城镇化进程仍在继续,未来房地产行业规模仍将维持;另一方面,目前国内各区域、城市之间房地产发展仍然存在不均衡的问题,部分城市仍然具备发展潜力。多元化业务持续亏损或难以找到盈利模式,对企业经营产生了负面影响,因此企业选择剥离或者停止经营这部分业务也就有据可循。

资金安全:房企要善用融资工具

如果说“收缩”是房企面对未来作出的预警反应,那么把握“现金为王”则是房企活在当下的必解难题。

《每日经济新闻》记者观察发现,在优化资金流动性方面,不少房企瞄准了三个方面:不买地,退出尚未确权的土地;控制已开工的工程进度;增强现金流管理。

对于房企而言,财务管理的核心是现金流管理,现金流管理的核心是经营现金流管理,经营现金流管理的核心是可动用的现金流管理。

值得注意的是,在已经公布半年报的房企中,万科手握货币资金1438.7亿元,中海持有银行结余及现金1120.4亿港元,旭辉合同销售金额现金回款率超过了95%,这对于高度依赖于现金流的房地产企业而言无疑是多了一层保障。

与此同时,订金、监管资金、预售款、个人按揭、应收款等等都可以提升利用率。吴建斌指出,这些既可以做资产证券化,又可以在内部管理上做一些安排,可以派专人去盯。比如一些监管资金,怎么样尽可能把它从监管变成可动用的资金,预收款怎么把它作为资产证券化的产品做好。

而在目前各种渠道融资难度增加的背景下,不排除更多的房企通过转让项目实现资金回笼。如新城控股,截至今年7月26日,已经签订出售15个项目公司股权,回笼资金达68.61亿元。

的确,不能忽略的一点是,房地产离开金融就是死路一条,因为房地产需要金融机构提供三方面支撑:一是小业主为了买房银行要给按揭;第二是金融机构要给发展商融资;第三是房地产产品属性具有可打包功能。

而在当下房企面对金融体系中的各个方面都有更多的重视。除了上述加大资产证券化探索以外,在面向金融机构时,房企也有了更多的姿态。

市场上行周期,要多用债权融资;市场下行或横盘震荡时,要多用股权融资。最近几年,内地房企纷纷登录港股市场,其意就在于此。此外,引进战略投资者,也是增加自身资金实力的不错选择。

近日,中国金茂引入平安成为其第二大股东。更早之前的2015年,平安买入9.9%的股份,成碧桂园第二大股东,之后又陆续入股三家房企,成为旭辉、华夏幸福和朗诗的第二大股东。其他险资如中国人寿、新华保险等也频频向房企示好。

对上市公司来说,引入战略投资者(险资、地产基金等),不仅能在当下拿到钱,还能在未来更轻松拿到钱。

关于融资,阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、易沃导师团成员吴建斌表示,面对当前全面趋紧的政策管控,房企应该将融资工具用到极致,静观其变的同时积极盘活资产。做房地产投资需要长期看大势,短期看政策。而政策趋势是房地产要回归到居住属性,但单单限制到居住属性是不够的,还有投资属性,应该综合考虑新格局下的房地产角色。

2019年上半年典型上市房企融资总规模走势(单位:亿元) 数据来源:同策研究院 每日经济新闻 邹利制图

调控之下:如何把握合理发展节奏

除了把控现金流,在调控常态化的背景之下,房企如何从追求规模化向质量化转变?

一位业内人士认为,房企应注意三个“合理性”:其一,负债水平合理性,高杠杆的发展方式在常态化调控中存在极大风险性,保持合理稳健财务结构是极为重要的应对措施之一;其二,周转速度的合理性以及多元化的合理性。

该人士直言,其实并非房企不可多元化,而是在聚焦开发主业的同时,结合自身优秀实现多元化发展。如一线城市的城市更新存在较多机遇,房企可以从更新改造的初期就直接介入,包括对历史文脉、空间形态、游憩设施、人居环境等多方面的综合的改造与延续,这样更有利于企业将自身优势更好整合到更新发展之中。

而在投资布局上,更多看的应该是城市周期,因此要深入研究所在城市的城市周期和政策,研究小趋势。

旭辉董事长林中近日在易居沃顿的课堂上表示,未来20年,分为前10年和后10年。前10年,中国城市化率每年或会增长一个百分点,但后10年,城市化率增长速度会变得很慢。所以房企在未来的前10年,要尽可能做完该做的事情,否则后面就会逐步萎缩。

以旭辉为例,林中表示,下半年不会有太大买地的投入,不拿地都可以。“我们认为行业进入新的发展周期。从近期短期的市场展望来看,下半年政策以稳为主,稳定房价的预期,降杠杆控总量是全年的主旋律。”

吴建斌表示,房企探索转型的领域应强化资源有效整合、提升运营能力、重视风险评估、利用政策红利和寻求金融支持。房企转型说易行难,面临溢价空间减少、新金融支持转型力度不足、稳定盈利模式仍未确立的风险。

张波指出,过去5年,行业处在上升期,高周转让不少房企实现了快速规模化,那么下一个5年再过度依赖高周转可能会带来更为负面效应。合理的周转速度,并适时根据市场变化调整开发节奏和销售速度,可实现更为稳健的发展。

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