佳兆业发布《城市运营核心逻辑》 存量时代城市更新未来在哪里

拥挤的市中心，破旧的老城区，不同历史阶段叠加的功能，分布在逼仄的空间里，心灵缺少栖息地，休闲缺少余地，城市功能的发展也缺少施展的舞台……在北京、上海、深圳、广州等核心城市等老旧城区，这样的境况随处可见。

在城市化进程不断深入，中国经济发展逐渐由“高速度”向“高质量”转型，中国也由此进入了以满足人们美好生活为目标新阶段的宏观背景下，如何通过更高阶的城市更新模式，推动城市老旧城区的改造和升级，重新焕发城市的生机和活力，正在成为当下城市运营的核心命题。

在中共中央、国务院支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区相关文件发布次日，佳兆业2019粤港澳大湾区城市更新高峰论坛在佳兆业万豪酒店顺利召开，各路大咖齐聚，共探中国城市运营的深层次内涵及未来之路。

同时，被誉为“旧改之王”的佳兆业发布了《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》一书，该书系佳兆业集团20年来首次系统地向外界展示其在城市更新领域的逻辑思考，并在此基础上所建立的一套完整的佳兆业城市更新解决方案。

在城市更新演变为城市运营重要内容的当下，佳兆业城市更新白皮书的发布，对于参与城市更新的政府、企业及村集体等各方均具备较大的参考和借鉴意义。

当下：城市更新是城市运营的核心内容

据公开数据显示，国内城市目前存在的老旧房地产总面积预估已超过200万亿平方米并仍处于增长状态，这一现象在上海、北京和深圳等重点城市更为突出。

佳兆业认为，城市更新正在演变为城市运营的重要内容，未来城市更新将成为城市发展最重要的发展点和潜力点，而这一领域发展的驱动力主要来自五个方面：

一是城市发展进入减速阶段。国家统计局的数据显示，截止2017年末，我国城镇人口占总人口的比重（即城市化率）为58.52%，比上一年同期提高了1.17个百分点。显然，中国城市化发展正处于后半程阶段，而在城市化水平较高的三大城市群中，珠三角、长三角、京津冀三大城市群的城市化率已分别达到83.84%、68%和60%，进入明显的趋缓趋势。

二是产业重心转向服务业。根据国家统计局公布的数据，我国第三产业在国民生产总值中的比重在2016年就突破了50%，产业结构由工业主导向服务业主导转型的趋势日益明显，在三大城市群中尤甚。在此背景下， “腾笼换鸟”、新产业经济形式的注入等开始成为部分城市发展的高频词。

三是政策迎来新导向。纵观近几年从国家到地方政府颁布的各项土地规划政策，均以“存量规划”为主要内容。一方面严格控制新增建设用地的总量，实施以去库存为导向的政策措施；另一方面要求盘活存量，鼓励存量用地的转型和改造，从政策层面对存量改造予以支持。

四是房地产进入存量时代。自1998年房地产业启动改革以来，房地产行业迎来了20年高速发展的“黄金”时期。根据中国指数研究院最新报告的观点，2016-2020年，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。这也就意味着，以存量盘活改造为主的模式将成为我国房地产行业发展新的增长点。

五是人口结构变化催生消费新趋势。伴随着我国经济的发展和人民物质生活水平的提升，对于无论是租房还是住房，抑或是实体商业服务，均提出了更高的要求和更加多样化、个性化的需求。如何通过城市更新的提升改造，去实现既有建筑和与消费者不断变化的工作和生活方式的衔接与互动，是所有城市更新运营者需要探索的领域。

新的发展驱动力和城市发展演变趋势，对参与到城市更新当中的各方都提出了更高的要求。在佳兆业看来，立足城市更新业务，探索城市运营的发展模式和核心逻辑，城市更新项目不仅仅是对建筑物等硬件设施及外观进行改造升级，而且要延伸到对城市空间进行相关的配套和运营。

从城市开发运营的角度，通过规划引导、产业培育、住宅开发和配套建设等领域的协同，城市运营商旨在与当地政府及合作各方共同打造和培育城市发展新动能。

从这个角度上来说，佳兆业认为，“城市更新是城市运营的核心内容，城市运营是城市更新的高级形式”。新驱动、新内容、新形式，都对城市更新参与者，特别是房地产企业提出了新命题。

未来：城市更新发展模式的几大思考

作为早期的城市更新实践企业，20年前佳兆业集团就以“城市更新者”的前瞻视角参与到中国城市发展的进程中，从烂尾楼改造起家，业务逐渐延展并几乎涉及所有类型的城市更新项目，如旧楼、旧村、旧工业区、旧城改造等。

集合20年旧改发展经验，在《城市运营核心逻辑》一书中，对于未来城市更新发展模式，佳兆业也提出了它的思考。

在佳兆业看来，未来，城市更新将作为城市综合运营的主要手段而存在，新的内涵会由四大维度构成：新产业、新人群、新环境和新金融。这意味着现有的城市更新较以往的发展模式需要在以下3个方面进行升级。

一是金融驱动，实现轻资产运作。过去的城市更新主要是重资产模式，投资回收期长，负债高。在房地产金融化、全面轻资产转型的北京和趋势下，今后的城市更新发展应将着力点放在充分发挥品牌和经营的优势上。企业作为基金管理方应该以小投入撬动大资本，从原先获取住宅开发收益升级转型为获取高额管理费收益。

二是产业驱动，提升产业承载和落地能力。传统城市更新模式已经越来越难获得政府的认可和支持。这就要求城市更新企业除了需要具备传统的城市更新能力外，还必须具备产业导入和运营的能力，更好地支撑自身获得新的城市更新的机会。通过城市更新重构城市产业发展，促进城市产能升级，在满足政府诉求的同时，也通过产业的服务获得更多的收益和产业运营经验。

三是产品驱动，满足消费需求的升级。从消费升级的趋势、居民消费水平及政策支持力度来看，城市更新需顺应消费升级浪潮，把握转型升级机遇。在消费升级的大背景下，城市更新产品的打造须以人为本、因地制宜，既要满足人们对产品的体验感、舒适感和科技感的需求，又能将城市的历史文化与现代化发展高度融合。

值得一提的是，就在佳兆业城市更新白皮书发布的几天后，6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议提到，加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。

会议确定，一要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。二要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。三要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。四要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

这与佳兆业关于城市更新发展模式升级思路不谋而合，正正说明佳兆业城市更新白皮书的发布恰逢其时。而凭借过去20年的耕耘与沉淀，目前佳兆业已聚集国内城市更新领域规模最大、经验最丰富、专业能力最强的团队，伴随着城市更新浪潮的逐渐掀起，佳兆业城市更新业务业将迎来全新发展时期。