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高力国际:未来3-5年前海甲级写字楼租金将赶上后海

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最新出台的高力快报指出,过去30年以来,深圳甲级写字楼的开发伴随着城市的建设从最开始的罗湖区逐渐向城市的西边推进。如今,前海以新兴中央商务区和深港经济合作特区的姿态屹立在这趟深圳城市核心西进之旅的最前线。

得益于政府利好政策的支持和来自市场与日俱增的投资兴趣,高力国际认为前海未来可能会有以下三个发展趋势:

一、金融与科技行业租户或将在2020年年底之前扩张或迁移其办公场所至前海以获得租金补贴;二、租金补贴政策应当会吸引来自国内外企业的规模可观的租赁需求;三、目前,前海租金较全市低约70%,但随着前海片区开发建设逐步成熟,我们预期前海甲级写字楼租金将在未来三到五年内赶上全市平均。我们建议租户应尽快迁入以利用补贴政策的优惠。

不断西进的企业

高力国际华南区董事总经理冯文光表示,随着南山和前海写字楼市场逐渐成熟,我们已经看到越来越多的公司特别是来自科技和金融行业,从城市东部的传统核心商务区像罗湖蔡屋围和福田中央商务区逐渐向西搬迁。而且我们预计在前海基建和配套成熟后,目前在南山和福田办公却注册在前海的公司将逐渐回迁至前海。

2019年前海的基础设施建进程设有了很大的飞跃,贯穿整个前海的地铁五号线南延段和连通主城区的地铁九号线西延段将在年底前陆续完工,同时连接前海与南山中心区的桂庙地上地下双层快速路也将在明年实现通车并极大提升前海地区与整个深圳的连通性。

截至2019年第二季度, 已经有超过17万家公司注册在前海,并且带来145亿元人民币的税收,其中来自香港注册的公司达到11,231家。高力预计以上基建工程的落成并投入使用将极大的提升前海作为未来大湾区最为重要的商务区的竞争力和吸引力,并且吸引着越来越多的租户与港资企业搬往前海。

前海租金补贴政策

随着2019年6月份最新的写字楼租金补贴政策出台,政府为符合补贴要求的租户企业制定了详细的补贴方案,方案同时惠及租户和业主,且较早回迁的公司将获得较大力度的补贴。同时根据政策对补贴对象的要求,租户方面需要同业主直接签订租赁协议,所以这一措施将影响空间运营商和灵活办公在前海的市场规模。

前海 — 新兴中央商务区

作为一个从零开始规划设计的“城中城”,前海的大部分土地都由填海而来,因此之前相对缺乏城市配套设施。目前,绝大多数在建和已建成的甲级写字楼都位于前海的桂湾片区。其37万平米的甲级写字楼存量使得前海成为深圳第三大的子市场,仅次于福田和南山。此外,从2019年到2023年,前海预计将会迎来约190万平米的新增供应面积,占同期全市新增供应的44%。在未来,前海将发展成为深圳最重要的甲级写字楼市场之一。不仅如此,在政府前所未有的支持下,我们相信随着前海地区的交通以及城市生活配套设施的逐步成熟,前海会吸引越来越多的租户入驻这里的新建甲级写字楼。

前海租金表现将赶上后海

对比福田与后海甲级写字楼租金的历史数据,我们发现后海在其2014年早期开发阶段同样经历了相对低租金的情况。2014年,福田租金为人民币229每平米每月,而后海只有人民币139每平米每月。然而,随着写字楼的建成和道路的开放,后海与福田甲级写字楼之间的价差也在接下来四年中快速缩小。2014年,后海相比福田租金要低75%,而到了2019年上半年,后海只比福田低8%。我们认为前海目前也在经历同样的情况。截至2019年7月,已有203个租户在三栋已完全投入运营的甲级写字楼当中办公。其中,来自金融、科技和物流行业的公司占据了约四分之三的总数量。我们相信政府的租金补贴政策和逐渐成熟的基础设施在未来三到五年里将会使得前海的租金水平将赶上后海。

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