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上半年拿地仅10亿,掉队的花样年回归路漫长

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2017年初,在数年掉队后,花样年(01777.HK)提出二次转型。2019年,花样年提出二次创业,但从今年的表现来看,二度创业重回行业TOP30的任务颇为艰巨。

2018年全年,花样年销售金额为301.73亿元,同比增长约50%,2019年上半年销售同比增长16.5%至131.69亿元,增速较去年显著下滑。

曾与其同步出发的小伙伴已飞升行业前五,这时花样年的目标是TOP30。据克而瑞数据,今年上半年排第30名的是蓝光,销售金额405.3亿元。

如此局面下,非怀抱“创业”的决心,难以追赶。

8月21日下午,花样年在深圳总部举办2019年中期业绩发布会,主席潘军与执行董事、投拓负责人张惠明等高管,言谈中,对重回主流开发商之列的目标颇为急切。

花样年上市十年,在业绩会上谈论人力资源战略,潘军还是第一次。“以前拿地的路子不对,所以我们要换赛道,人才结构不对,要对人才换仓。”

花样年要求自身对标TOP20,高管们去龙湖学习后,了解到后者客户满意度在行业前三,回来后便把“客户服务部”改成了“服务客户部”。这些是公司经营的花絮,但本质是花样年收复河山的决心体现。

过去半年中,花样年对董事会进行大幅调整,柯卡生、张惠明、陈新禹三位从行业中挖角过来的投融资和拿地负责人走向台前。

决心、战略、人才都有了,但上半年的销售增速不算理想。

张惠明称,公司下半年货值更为集中。“公司目标去化率是75%。上半年,我们卖了131.69亿元,去化率56%,其中有部分存量的车位、商铺等重资产。如果剔除掉重资产,去化率达72%。下半年会陆续在7、8、9、10月供货,11、12月份持续销售,总货值达278亿元,会力保完成今年20%增长。”

若以20%增长目标计算,2019年花样年全年业绩应约为362亿元。

张惠明负责下的土地投拓,今年上半年新增加2宗地,其中来自张家口的项目拿地方式是合作并购,天津项目是通过公开市场招拍挂,总耗资10亿元。

花样年已许久不在招拍挂市场出现。过去多年,为获得更低地价土地,绝大多数选择收并购和城市更新转化等方式。而为提高周转,适度招拍挂拿地相当有必要。花样年天津项目预期今年国庆便能入市销售。

实际上,“花样年上半年参与了30多宗地的拍卖,但是价格太贵了”,张惠明说。任投拓团队再进取,也面临巧妇难为无米之炊的问题。

花样年今年重投资,但也强调控制成本与费用、控制风险,稳财务。激进增长目标,和风险管控,是每一家中小房企发展路上的必然矛盾。

今年前7个月,花样年多次出手调整债务结构,7次新发行或增发新债的同时,伴随着4次债券的回购。至期末,花样年总借款从436.24亿元,下降至405.47亿元。

为求财务稳定,花样年并未为了实现更大规模,大肆举债拿地。张惠明表示,“我们的资金、资源也有限,不会去太多的地方。有的公司到200多个城市投地,我们只能核心选择20+个城市布局。”

如过去多个周期房企表示,能弯道超车者,须有精准的眼光和前瞻的判断,逆周期低成本拿地,在上行周期中实现业绩爆发。但当前,花样年并不具备这种可能。资金,始终是中小型房企的发展枷锁。

当下,花样年在地产开发上的想象力,来自大湾区39个城市更新项目的储备,总货值3526亿元,其中有22个位于深圳货值为1605亿元。这些项目成本相对低廉,只是耗费时间。

潘军告诉第一财经,城市更新是长线投资,未来2-3年业务都能代表现金流。“公司有专门的投资团队,深圳是金融机构进入的热点,有资金给城市更新业务。甚至未来可能会出现城市更新反哺城市开发,给开发提供资金。”

潘军称,未来3年内,将有20个城市更新项目实现转化,供地630万平方米,货值达1334亿元。按计划,未来花样年高周转项目、与利润型但开发周期长的项目,各自比例是7:3。

无论如何,土地储备关乎未来,当期销售将在1-2年后结转。与销售金额相比,今年上半年,花样年的收入和利润有更好表示,营业收入85.77亿元,同比增长65.1%,净利润2.44亿元,同比增长35.6%。

发布会尾声时,潘军再次强调,公司的目标依然是TOP50乃至30。何时才能荣归故里?可能是过去几年中,花样年自我思考得最多的问题。

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