朱海斌：2020年后房地产将进入下行周期

（原标题：朱海斌：2020年后房地产将进入下行周期）

编者按：2019年下半年经济增长会否企稳？财政政策和货币政策走向如何？摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌日前在接受专访时表示，2019年我们判断全年GDP大约是6.2%，无论同比、环比，下半年都会趋于稳健。他认为，从过去一两年来看，我们并没有随着美国的政策摇摆而改变策略，整体思路是比较理性的。7月宣布的金融改革开放政策就说明了这一点，也表达了中国开放金融市场的决心。

对于房地产市场的情况，朱海斌认为，短期看，房地产对宏观经济的影响是中性的，甚至可以说是正向的。但从2020年以后，房地产周期会进入下行周期。

下半年汽车市场复苏

金融界：您曾经提到中国经济政策在下半年将要企稳，您认为目前是否达到了企稳的状态？在宏观层面未来有哪些风险可能需要警惕？

朱海斌：2019年我们判断全年GDP大约是6.2%，无论同比、环比，下半年都会趋于稳健。整体来看，经济上有挑战也有机遇，两方面力量会比较平衡。机遇方面，首先除汽车之外的零售消费数据整体较为平稳，而且今年个税减免的政策也会带来正面影响，消费仍会起到稳定器的作用。

第二，汽车市场预计会在下半年有所回暖，2018年首次出现销售年度负增长，今年上半年也是两位数的负增长，但5、6月的环比数据已经明显好转。因此，下半年8、9月时，汽车销售可能会从负增长转为零增长，四季度则会出现小幅正增长，这是一个利好消息。

第三，上半年基建较为平稳，大概保持在3%~5%的同比增速，下半年预计会加速。5月底财政部推出政策允许一部分专项地方债作为资本金支持符合要求的基建项目，所以下半年我们预计基建投资的增速会有所提高，这是政策利好。

除了来自外部环境的挑战，制造业投资值得关注。今年上半年制造业投资呈现下降趋势，去年增速约为10%，而今年同期大约为3%~4%。不过鉴于目前PPI已经触达零点，未来短期内有可能会陷入通缩，下半年PPI可能会在低位徘徊。这种情况下，工业企业尤其制造业的利润会受影响，制造业可能会持续疲软。

不以物移，中国金融开放的决心坚定

金融界：政策调整方面，逆周期的调整是2019年的一个重要问题，您怎样看待现在实行的货币政策、财政政策？

朱海斌：从2016年以来，我们经历了一轮成功的供给侧结构性改革。如果把2017、2018年看作快速推进的年份，那么2019年则是稳固期。主要涉及到去产能、去杠杆、去库存。应该说相比2017~2018年，目前这三方面的速度都明显放缓，某些指标如房地产库存，开始重新上升。

从过去一两年来看，我们并没有随着美国的政策摇摆而改变策略，整体思路是比较理性的。7月宣布的金融改革开放政策就说明了这一点，也表达了中国开放金融市场的决心。我们有一个强烈的希望，不论中美贸易谈判结果如何，中国重点关注的改革领域都要继续坚持自己的步伐。

除了刚才说到的市场开放，大家也都很关注国企改革、知识产权保护、取消或放宽准入限制、降低关税等政策。我们正在逐步打开，不仅仅是对美国，更重要的是面向全球其他地区，比如日本、东南亚、欧洲、非洲等其他地区与中国的合作会起到非常关键的作用。

未来房地产行业仍会下行

金融界：您如何看待下半年的房价走势？城市化、都市圈的建立是否会影响房产的出供需格局？

朱海斌：城市化、都市圈的建立是今年房地产行业比较凸显的特征。第一，从整个房地产市场来看，2019年处于下行周期，从新房销售、开工、土地销售等这些领先指标就能发现端倪，未来房地产会处于下行周期；第二，短期来看，2019年与房地产相关的部分经济指标韧性很强，比如，房价增速还在10%左右波动。

另一个重要指标是房地产投资的增速，今年上半年维持在10%左右。2018年，大家预测房地产投资指数会下滑，但其实去年房地产投资增速上行了2~3个百分点。所以今年房地产投资的韧性也不会差，可能比大家想得要好。今年房地产投资的韧性甚至比去年更好。

去年房地产投资增速高很重要的原因是土地购置的增速非常高，达到了40%~50%，但是今年土地购置增速明显下降。而去年的房地产建安是负增长，今年年初则出现了一个非常明显的反弹，达到两位数的正增长。因此，短期看，房地产对宏观经济的影响是中性的，甚至可以说是正向的。但从2020年以后，房地产周期会进入下行周期。

从整个市场逻辑看，2019年仍然会延续城市之间的分化，其实过去的四五年都一直在说这件事，中国城镇化进入了新阶段。最初楼市改革住宅市场明显处于供小于求阶段，到后面供需已经可以基本保持平衡，甚至供大于求。前几年开始去库存，城市间的分化变得更明显了。也是这个原因，近几年的房地产政策一直强调“一城一策”、“因城施策”。

中心城市、大都市圈是对房地产支撑最强的领域，因为中心城市（包括周边的都市圈），人员会持续流入。中心城市包括四个一线城市，还有部分准一线；大都市圈最典型的就是粤港澳大湾区、长江经济带。反过来看，中西部地区比如四川成都的吸附效应就很强，但成都作为第一名和后面的第二名、第三名城市差距会越来越大，因为其他地区都是人口净流出，房地产支撑也就会越来越薄弱，这个趋势会持续下去。

人民币国际化潜力巨大

金融界：人民币国际化是金融开放的关键，在您看来现在人民币国际化到了怎样的程度？未来还有哪些挑战？

朱海斌：人民币国际化慢慢走出低谷，重新企稳开始向前走。衡量人民币国际化主要有三方面需要考虑：贸易结算、资本流动、储备货币。

第一，2011年到2015年，贸易结算有一个非常高速发展的阶段。最近贸易结算在大宗商品这个细分领域上出现了一些新进展。大宗商品领域最初人民币的使用比较少，现在慢慢从低位往上，中国又是大买家，发展区间会比较大。第二，资本流动主要集中在两个方面，一个是用人民币直接投资，尤其涉及“一带一路”。还有跨境的证券投资，这涉及之前发布的“金融开放11条”。回顾最近两年，中国股票和债券市场先后被纳入全球主要指数。第三，按照目前公布的数据来看，人民币的国际储备货币略低于2%，在全球大概排名第五。

从这几个指标来看，2016~2017年，人民币国际化出现了放缓的情况，但是最近已经从低谷慢慢走出来。中长期来看，人民币国际化未来的挑战主要看三方面：中国经济情况、金融市场的开放程度、金融产品的质量。

第一，如果中国经济能够维持稳定增长，在全球经济中占比越来越高，在贸易比重上维持较高的份额，那么无论投资或是跨境贸易结算，人民币的使用空间都很大。

第二，全球投资者在中国投资的便利程度比以前高很多，但国内企业、投资者想出去要比原来难很多。目前的开放程度不对称，进来容易、出去难。这是短期政策权衡的效果，但从中长期来看，进来和出去这两条腿必然要同时走，不然在跨境资本流动时，会在资产配置上形成堰塞湖。

第三，如果想要推动海外投资人进入中国市场，或者让人民币产品在海外流通起来，就需要丰富金融产品种类、挖掘产品深度、增强产品流动性。这也是未来需要重点关注的三个方向。

（作者系摩根大通董事总经理、中国首席经济学家，中国首席经济学家论坛理事）