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深圳总部经济冰与火:恒大入深对其他房企有虹吸效应

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(原标题:深圳总部经济的冰与火)

重磅热点 持续关注

从承接转移到创新中心,头部企业抢滩布局,总部经济给产业转型带来质的变化;

今年写字楼需求放缓,令总部经济承压,业界称随着大湾区“虹吸效应”释放,写字楼需求将回升

在过去10年间,深圳的总部经济发展脉络,契合其产业发展转型之路。早在2008年,深圳印发《关于加快总部经济发展的若干意见》,启动总部经济发展战略,把目光投向全球范围内的头部企业。

今年7月,深圳市政府与字节跳动有限公司(简称“字节跳动”)签署战略合作协议,字节跳动将在深圳设立大湾区总部。在此之前的2017年12月,该公司便在南山区成立了深圳今日头条科技有限公司,仅用一年时间就成长为年营收“百亿级”的高科技企业。

以管窥豹,企业将总部设在深圳,其背后关联的正是深圳的总部经济战略。先于字节跳动一步,在政策鼓励下,阿里巴巴、百度、联想、高通、沃尔玛等国内外企业先后在深圳设置国际总部、区域总部或职能性总部,抢滩布局。

“深圳总部经济的发展,加快了其产业转型发展的步伐。”北京市社会科学院副院长赵弘告诉南都记者,深圳过去是一座以工业制造业为主导的城市,而通过发展总部经济,可以带动会计、法律、咨询、金融等高端服务业的发展,对深圳产业转型发展、优化产业结构至关重要。

A

企业设总部为何青睐深圳? 独特的市场化环境、创新文化和生态,以及国际化水平

在深圳7家世界500强之中,恒大集团是外来者。作为头部房企“碧恒万”(碧桂园、恒大、万科)中的一员,2017年,恒大集团总部从广州迁往深圳,翻开了新的一页。公开资料显示,恒大自2016年首次入榜世界500强,其3年间从496名跃升至138名,成为世界500强排名提升最快的企业之一。

榜上排名的快速提升,是恒大高速发展的佐证,这背后自然也少不了深圳的助力。

2012年8月,深圳出台《鼓励总部企业发展暂行办法》,提出新设立的或由原注册地迁入的符合一定条件经认定为总部企业,直接给予经济鼓励。在深圳市发改委的官网上,一份2015年度总部经济奖励名单中,恒大赫然在列。

据了解,深圳针对新引进的总部企业,认定当年给予落户奖励1000万元,如该企业在认定次年纳入本市统计核算的产值规模(营业收入)超过50亿元,每超出20亿元,再奖励500万元,累计奖励不超过5000万元。

重金奖励仅是深圳总部经济政策的一个侧面。在总部企业用地方面,以恒大为例,其在黄金地段深圳湾超级总部基地以底价拿下T208-0054宗地,楼面价1.92万元/m2,总建筑面积28.92万平方米,土地性质为商业服务业用地,宗地规划为办公+商业+文化设施。此处正是要打造成为全球各行业最顶端的总部办公基地,有分析认为恒大将总部放在此处更有利于比肩国际企业。

从区位条件看,企业将总部落子深圳,确实有利于其国际化。在赵弘看来,深圳毗邻港澳,率先改革开放,其国际化的营商环境对于总部企业具备吸引力。同时,在粤港澳大湾区建设的背景下,在深圳发展总部经济,可以在“9+2”城市群间优化资源配置,尤其是大湾区对区域经济整体上的能级提升和知名度的提高,对吸引全球的总部资源具有积极意义。

“恒大入深”背后,或可从其业绩变化中一窥总部经济的效益。根据恒大集团2016年年报,恒大实现净利润176.2亿元人民币,净利润率8.3%。将2016年的业绩与2018年对比,恒大集团净利润增加3倍,净利润率增加近一倍。除了这两项指标外,恒大核心净利润、毛利润、营业额等各项利润指标同时大幅增长。

“恒大入深”对其他房企亦有虹吸效应。一年多来,近千亿房企奥园也多次传出总部迁深的消息,虽然奥园官方未承认,但无论是在深正在装修的办公室,还是业内知情人士的消息,此事近乎板上钉钉。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,一般来说,房企愿意把总部放在经济动能最强和经济活跃度最高的城市,从地产经济的活跃度和未来的发展来看,深圳仍然是标杆。深职院房地产研究所所长邓志旺同样认为,在珠三角城市群中,深圳是重要的据点,同时深圳的营商环境、人才吸引等因素,也决定了企业愿意把总部搬到深圳来。

在今年7月的深圳市政府与字节跳动签署战略合作协议上,深圳市市长陈如桂表示,深圳具有独特的市场化环境、创新文化和创新生态,产业配套完善,城市环境优美,充满着创新创业的活力。当前,深圳正面临粤港澳大湾区加快建设等一系列重大战略机遇,未来发展前景十分广阔。

B

深圳总部经济仅次于京沪 “老母鸡下蛋”本土孵化优势明显

赵弘是总部经济理论方面的专家,出版了我国第一部总部经济理论专著——《总部经济》。他表示,一座城市吸引总部企业的关键因素在于人才聚集的密度、营商环境和国际化水平。“在我们前几年的研究中也表明,北上广深四座一线城市,深圳总部经济的能力次于京沪,高于广州。北京是首都城市,具有独特的资源禀赋,上海又是比较早的国际化大都市,而深圳成立才40年的历史,在文化积淀,尤其是教育资源、基础科研领域还是存在短板。”

活跃在全球经济金字塔的塔尖,总部经济是城市战争的杀手锏。作为国际分工的高端环节,总部经济是一种强带动、强辐射的经济形态,具有知识含量高、产业关联度强、集聚带动作用大等显著特点。

赵弘指出,总部经济体现了一座城市在全球的地位,体现了国际化的水平和能力,总部经济越发达,总部企业越集聚,这座城市在全球范围内资源配置的能力就越强。“深圳发展总部经济,提升了国际影响力,很多总部企业立足深圳,走向世界,华为就是典型的代表。”

华南城市研究会副会长孙不熟向南都记者表示,北上广向来是区域的中心城市,配套有国际机场和领事馆,相比而言,深圳在国际配套上相对差一些。“特别是世界500强在华南区设总部的话,可能会优先选择广州。但是这几年,深圳机场的国际航班多了起来,很多外企也把华南总部放在深圳,这方面和广州的差距正在变小。”

在孙不熟看来,对比京沪招商引资的优势,深圳对总部企业的吸引力相对弱一些,但是深圳孵化出了一批本土的总部企业,“京沪的总部经济主要是‘筑巢引凤’,而深圳更像老母鸡下蛋,比如平安、腾讯等深企,甚至在北京上海设置分公司,反倒给人立足深圳辐射京沪的感觉”。

在2019年的《财富》世界500强排行榜中,深圳7家企业平安、华为、正威、恒大、招商银行、腾讯、万科跻身榜单。此外,微软亚太研发集团南方总部、IBM全球采购中心、甲骨文中国研发中心、沃尔玛中国总部、UPS亚太航空转运中心等跨国公司均在深圳设立地区总部。

深圳总部经济的效应不断显现。2015年以来,美国高通芯片研发中心、美国微软公司硬件创新平台、中信资产华南区总部等世界500强企业项目相继落户深圳。截至2016年12月,世界500强企业在深圳设立总部的数量达275家。如今保守估计,在深圳设总部的世界500强将近300家。

C

从“承接转移”到“创新中心” 深圳发展总部经济提升经济韧性、优化产业结构

从2008年开始,深圳吹响发展总部经济的号角。彼时的珠三角地区,历经改革开放30年的发展,已成为世界制造业的中心,但仍以劳动密集型产业为主,处于产业链的低端。

这一年,中共广东省委、广东省人民政府做出《关于推进产业转移和劳动力转移的决定》,正式提出“双转移战略”,民间将其称作“腾笼换鸟”,珠三角地区的产业转移和制造业转型升级的大幕拉开。

“腾笼换鸟”背后的另一个因素,则是2008年美国的次贷危机引发全球范围内的金融市场动荡。在2008年之前的30年间,拉动广东经济增长的“三驾马车”之中几乎是对外贸易一马当先,为防止经济发展出现大的波动和起伏,扭转过度依赖外贸出口导向的经济模式和经济增长方式,加快经济结构调整,推动产业转移和产业升级成为必由之路。

在某种程度上,深圳的总部经济发展战略,在其转型发展的过程中发挥了重要作用,把准了时代发展的脉搏,开始向国际分工的高端环节跃升。

南都记者梳理发现,10年间,深圳至少出台了4份有关总部经济发展的相关规划文件。2008年印发的《关于加快总部经济发展的若干意见》,提出“承接国际制造业和服务业高端环节的转移”,到2017年印发《深圳市鼓励总部企业发展实施办法》,明确“加快建设现代化国际化创新型城市和国际科技产业创新中心”。

从“承接转移”到“创新中心”,深圳总部经济已给产业转型发展带来质的变化。

公开数据显示,截至2019年上半年,深圳第二产业占比39.1%。孙不熟表示,深圳的底子是一座工业城市,不同于北上广向来是以服务业、消费为中心的城市,深圳工业制造业的比重远超北上广。“由于制造业抗打击能力比较弱,它会随着土地、人力成本的上升而转移,深圳的产业结构存在一定弊端。”

在孙不熟看来,相比于工业制造业,服务业抗打击能力更强,而深圳发展总部经济,其出发点也是为了优化产业结构,提高经济的韧性和抗打击能力,“特别是现在深圳的租金、人力等商务成本太高了,做制造业已经没有很大的优势”。

赵弘对此持类似观点,他认为,总部经济最大的特征就是优化资源配置,而深圳发展总部经济,实际上是随着城市资源要素禀赋发生变化后的理性选择,深圳的产业如果不能实现“腾笼换鸟”,实现新陈代谢,实现产业和功能的替代,它就会衰落。“深圳把握住了这个节点,通过发展总部经济实现了制造业的持续发展,把生产制造环节迁出去,另一方面凭借人才优势和城市知名度吸引了越来越多的总部企业布局,实现了产业的转型升级。”

深圳总部经济 政策脉络

2008年1月

深圳印发《关于加快总部经济发展的若干意见》。

关键内容

承接国际制造业和服务业高端环节的转移。

2008年9月

深圳印发《总部企业认定办法(试行)》。

关键内容

深圳认定的总部企业,是指在深圳注册并依法开展经营活动,对一定区域内的控股企业或分支机构行使管理和服务职能的企业法人机构。总部企业的投资主体、经济性质不限;总部企业包括综合型总部企业、职能型总部企业和成长型总部企业三类。

2012年8月

深圳印发《鼓励总部企业发展暂行办法》。

关键内容

符合深圳产业发展战略和产业政策,具有重大产业支撑作用的企业,经市政府批准,可以申请认定为总部企业。

2017年10月

深圳印发《鼓励总部企业发展实施办法》。

关键内容

加快建设现代化国际化创新型城市和国际科技产业创新中心。

专家观点 总部经济不能简单等同于楼宇经济

孙不熟认为,总部经济实际上就是楼宇经济,集约效应好,附加值高,占用土地资源少,抗经济下行压力的能力强,因此成为各地争先发展的战略重点。但今年以来,深圳写字楼需求有所放缓,令当下总部经济承压。对此赵弘表示,总部经济是随着城市生产力的发展,其空间布局的内在要求,是一种内在规律,发展总部经济要认清内部规律,并不能简单等同于楼宇经济。

在深圳市软件产业基地内,百度国际大厦是一座由东西两座塔楼组成的高楼,其建筑面积超过22万平方米,建成后的百度国际大厦除了是百度华南总部,还扮演着百度国际总部和深圳研发中心两个角色。据此前公示的规划方案,大厦最多可容纳万名员工,其中,2015年9月启用的39层东塔楼可容纳员工近5000人。

据一位刚从百度深圳离职不久的前员工钟明(化名)向南都记者透露,目前东塔的空置率较高,预计整栋大楼内的百度员工大约在1000人左右。

据世邦魏理仕统计,2019年第二季度,深圳写字楼新增供应为74.1万平方米,创历史单季最高纪录。未来六个月预计依然将有超过50万平方米的新增供应入市,将推动整体市场空置率进一步走高,租金在供需面的表现下也将承受压力。

第一太平戴维斯数据亦显示未来深圳写字楼供应量大。2019年预计深圳将有109.9万平方米的甲级写字楼交付,主要集中在福田中心区及前海,占比分别为28.8%、25.5%。而2019年-2023年深圳写字楼新增供应量或将达到430万平方米,其中位于前海片区的就有206.8万平方米,占比达48.1%。

未来几年内,在新增供应集中的影响下,预计深圳写字楼市场整体仍处于供过于求状态,空置率或仍将继续上升。

不过,深圳市房地产和城市建设发展研究中心负责人王锋在接受媒体采访时表示,随着深圳市产业结构的持续升级和经济结构的持续优化,随着粤港澳大湾区“虹吸效应”的不断释放,越来越多的总部企业、创新型企业以及研发中心、销售中心、结算中心等落户深圳,对写字楼的需求将会进一步增加,也将会不断增添深圳经济发展的新活力。

建言 深圳发展总部经济要立足本土企业

2012年1月,在百度国际大厦的奠基仪式上,百度公司CEO李彦宏表示,移动互联网和国际化是百度未来增长的重要方向,百度国际大厦计划成为百度在移动互联网技术研发的大本营,另一方面也将成为百度辐射国际市场的桥头堡。但从实际层面来看,目前,百度深圳仅保留了部分广告销售业务、智能音箱硬件研发和生产业务,以及少量的无人车研发业务。

在具体投产的业务方面,据了解,目前百度市场知名度比较高的小度机器人,其硬件生产基地和生态拓展业务都在深圳,在钟明看来,这是百度“不得已而为之”的选择。“百度发展的核心是北京和美国硅谷,对于百度、阿里这种核心总部和业务不在本地的公司,深圳公司存在的价值无非就是招不想去北京的人才,功能上来说,深圳总部虽然相对鸡肋,但一线城市土地空间紧缺,先把土地占了,再来做具体的规划布局是大公司的一贯做法。”

历时10年,深圳的总部经济效益日渐凸显,但在知名财经评论家、财经专栏作家叶檀看来,深圳发展总部经济的基因不在世界500强,而是华强北的中小企业。“如果市场中‘草根’的基因没有了,光靠世界500强企业也没有用。现在很多企业顶着‘世界500强’的光坏到处圈地,地方政府都在支持,但真正花心思做产业的不多。”

赵弘在接受采访时也表示,深圳要发挥好“制造业基因”的优势,注重培养本土的制造业企业总部。他认为,总部经济说到底是一个以人才服务为导向的经济,要把为总部企业服务放在突出的地位,打造良好的营商环境。

去年8月,深圳发改委采纳人大代表提出的《关于总部建设用地重点面向我市大型创新型科技型总部企业的建议》时表示,下一步,将加强对本土创新型科技型企业的服务和支持,指导本地企业积极开展总部企业核定和奖励与补助申报,引导本土创新型科技型企业集聚壮大发展,进一步增强深圳全球创新科技竞争实力,推动加快建设现代化国际化创新型城市。

深圳六大总部经济地图

深圳湾超级总部基地 规划建设要求为“世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位”。目前入驻了恒大、万科、恒力、中兴、神州数码、臻湾汇、碳云等12个项目,计划总投资880亿元。

福田中心区总部基地 作为深圳总部经济航母的福田中心区总部基地,汇聚了深圳近80%金融力量。

后海中心区总部基地 定位为国际物流总部中心,未来将建设成为总部企业云集、文化生活多元的滨海中心区。50余家企业总部已确定入驻,目前公示入驻企业:中粮集团亚太总部、汇丰银行、永亨银行、中国银行(香港)有限公司、大新银行有限公司、顺丰速运、恒生银行、香港卫视等。

留仙洞片区总部基地 定位为国际化新一代信息技术研发转化与应用示范基地,规划重点发展航空航天、机器人、生命健康等未来产业和高增长科技企业。

龙华核心区总部基地 定位综合型城市副中心,计划引进20至30家大型总部企业及上市公司。

深圳湾高新区总部基地 截至2016年底,累计注册企业约12.46万家,其中世界500强约169家。

世界500强在深设总部情况

7家深圳本土世界500强企业:平安、华为、正威、恒大、招商银行、腾讯、万科。

总数近300家世界500强企业在深圳设总部:微软亚太研发集团南方总部、IBM全球采购中心、甲骨文中国研发中心、沃尔玛中国总部等;

经济效益:2016年深圳138家总部企业贡献地方财力573亿元,占全市地方财政收入的18%。

02-03版 统筹:南都记者 程洋 采写:南都记者 陈蓉 陈紫嫣 程洋

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