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旧改八年后才开拆,深圳华泰小区的“红本”纠葛

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8月13日上午,深圳福田香蜜湖华泰小区开拆了。这次动工背后,是历时八年有余的城市更新长跑。

南都周刊记者在现场看到,挖掘机的长臂挥动,砖块滚落,三栋有着35年楼龄的老破旧楼房被拆除。临近的楼房上,挂着华泰小区已签约业主“我们等回家”字样的条幅,而在未拆除的生活区域,部分尚未签约留守户仍在期待着先解决“红本”的难题。

特殊的旧改项目

福田华泰小区地理位置优越,临近香蜜湖,位于规划中的深圳香蜜湖金融中心,这个面积约5.5万平方米的老旧小区,由1栋综合办公楼、18栋住宅楼和8栋单身宿舍楼及部分构筑物组成,归属深圳华泰企业公司(以下简称华泰公司),职工有八百多户。

华泰小区自2011年列入深圳城市更新单元计划以来便风波不断,甚至被认为是其中最难拆的项目之一,此前,华泰小区曾因难以满足业主诉求导致签约困难,一度由于进展缓慢差点被移出旧改计划。

华泰小区所属的华泰公司于1958年成立,是中核华建资产管理有限公司全资子公司,先后建成了我国的三大核工业体系。1981年,华泰公司整建制调入深圳,参加特区的经济建设,福田莲花街道办公开信中称华泰老职工是深圳的“拓荒牛”。

2011年,深圳市将华泰小区列入全市首批住宅区城市更新计划,并将改造作为一项重大民生工程,但八年过去,这份城市更新的红利仍未落袋为安。

部分留守户仍然居住在衰败破旧、垃圾遍地的华泰小区。更多已签约住户,苦盼回迁房的兴建,甚至曾上演回家拆自己房子的戏码,而有些年迈的华泰老职工,在等待回迁时闭上了眼睛。

南都周刊走访未签约的留守户,他们不约而同都会提到“红本”纠葛。

办“红本”心愿

8月13日,在华泰小区留守户中颇具威信的张云军,拿出一打厚厚文件,给南都周刊记者讲述旧改过程中的主要诉求。

张云军称,自己和邻居直到2013年,华泰物业在公告栏上张贴的公告,才知道自己的房子要被旧城改造了。

“房子早在2002年就已经通过了房改,已经从公司的资产中剥离,属于我们自己私有的房子。”张云军出示了一张写着自有产权的纸,“华泰公司在申报的时候是以“单一产权”申报的,也就是集体产权。但我们这个房子是名副其实的个人产权,国土局有关部门初始登记资料,实际单位住房已出售。我们已经在国土部门登记了,每栋房子都有房号并且已经出售,也就是说从单位的产权剥离出来,成了我们的房子”。

张云军介绍,福田华泰小区有18栋房子都是参加了公司房改的,并且有公司印制的房产证,即便有4栋新楼是后改的,也同样是按房改的政策,还是住户集资买的。

留守户李梅家就住在华泰小区2002年后建的楼上,“当时先掏钱后盖房,前期是从我们的奖金中扣,然后公司掏钱建,但后来还是全额款买的房子。”

“所以我们为什么愤怒,是前期我们已经花了钱,后期我们又花了钱,房子已经到了我们手上”,李梅坚信自己对房子有100%的权益,但华泰公司却以“单一产权”申报旧改项目,让他们非常不满。

华泰公司确认,由于公司历史上房改的不彻底,香蜜湖华泰小区的所有现有住户都未进行房屋产权登记。

在项目推进的过程中,一些住户多次提出“明确产权,先办‘红本’(房产证),再签搬迁协议”的想法。

华泰公司:补办房产证不现实

华泰公司方面回复南都周刊记者,从目前的政策环境来看,以现有房屋办理产权证的各方面条件都不具备,并给出了四条理由。

办理房产证的房屋需要补交地价、有红线土地证、房屋规划许可证、竣工验收证。而香蜜湖华泰小区的18栋住宅建筑中,部分楼房证件不全,无法办理房产证。

部分职工无深圳户籍,也是不能办理房产证的理由之一。2001年华泰公司进行的福利房分房中,公司根据实际情况,突破了深圳市分房条件的户籍限制,非深圳户籍职工也参与了住房分配。而如今因为不符深圳市住建局关于补办房改手续需要深圳户籍的要求,部分华泰职工无法办理房产证。

已纳入城市更新改造计划的小区,不能办理房产证。而香蜜湖华泰小区早在2010年就纳入了深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划中。

最后一个理由来自深圳市住房保障署房改事务部的规定,自2018年8月起,深圳市全面暂停房改房产权证补办业务。

华泰公司在回应中表示,在如今的现实环境和政策条件下,香蜜湖华泰小区现有住户想要直接补办房屋产权证是不现实的。

三方许诺:回迁房将办红本

公开信息显示,华泰小区拆除范围内房屋已办理产权登记,登记的权利主体共有2个,其中华泰小区住宅楼、单身楼的产权人为深圳华泰实业有限公司,综合楼的产权人为华泰公司和航天科工深圳(集团)有限公司。

2012年底,深圳市新世界房地产开发有限公司(简称“新世界公司”)与上述产权人签订了改造协议,新世界公司按程序申报并被确认为华泰小区城市更新项目的实施主体。

华泰职工曾经寄望通过法律途径解决产权问题,2014年起,有包括张某某等百来户职工就该问题提起诉讼。深圳中级法院二审审理认定事实提及,华泰公司房改尚未完成。而“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”,不属于法院主管范围,驳回张某某等人的诉讼请求。

而后,张某某等继续向广东省高级法院申请再审,2016年,广东省高级法院裁定驳回其再审申请。

华泰公司总经理陈世明在接受南都采访中表示,“福田华泰小区经认定的864名职工均可以在改造完成后办理‘红本’”,陈世明说,“现有小区住户想要完成‘办红本’的心愿就只能通过一条路,只有通过更新改造才能实现产权梦。”

关于红本的约定也被写进了《香蜜湖华泰小区城市更新项目搬迁补偿安置协议书》(回迁安置版),根据深圳市城市更新办法实施细则,三方明确约定:新世界公司将对被搬迁人(住户)采取在更新范围内新建房屋回迁安置的方式进行补偿,新建房屋的产权性质为商品房。

约定中还包括:被搬迁人接收回迁房屋且将办证所需资料全部移交给新世界公司之日起240日内,新世界办理好回迁房屋的商品房性质的不动产权证。

今年1月9日,深圳市福田区城市更新局也在公开信中承诺,回迁房产将依据经备案的搬迁补偿安置协议,根据城市更新政策规定,以被搬迁人为权利人,进行产权分户登记办理房地产证(红本)。

但在张云军、李梅这些留守户之中,仍有着多种声音和疑虑,影响着他们交付更多的信任。

华泰公司提供的数据显示,香蜜湖华泰小区864户中,目前签约721户,尚有143户未签约。

启动分区改造

8月11日,福田区莲花街道办事处发了一封致香蜜湖华泰小区职工住户的公开信,信中提出了分区改造的解决方案。

公开信显示,新世界公司已完成华泰小区城市更新项目拆除工程备案,已具备实施拆除工程的法定条件。

“华泰小区旧改项目旷日持久,已成为影响城市安全、社会稳定的突出问题,也给小区的职工住户造成了极大的困扰”,公开信指出,为充分保障大多数职工住户的改造愿望和权益,经过项目实施主体慎重研究,已向政府相关部门提出了分区改造的新思路。

公开信显示,分区改造具体是由华泰公司划定相应区域,用于安置不愿完善签约手续的职工住户,保障居住权。除此之外的其他区域尽快启动开工建设。

公开信发出两日后,位于梅香路与新闻路交汇处的香蜜湖3、4、6号单身楼率先开拆,13日下午,三栋楼拆除结束。

张云军介绍,现在在拆的三栋是公司的产权,是原来公司的办公楼,后来改造成了单身楼。拆的3栋楼不包括在参与了公司房改的18栋楼之内。

华泰公司负责人回复南都周刊表示,对于未签约部分职工的安置,将积极按照福田区莲花街道办事处公开信的精神,配合好政府统一安排,做好相应的安置工作。(应采访对象要求,文中留守居民为化名

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