香港楼市再现拐点地产股承压 下半年楼市仍将承压

在经历了2018年的低迷之后，香港楼市买卖在2019年似乎迎来拐点。但好景不长，数据从6月开始再度下滑。据香港土地注册处数据显示，今年6月以来，香港楼市买卖持续下滑，相较5月香港整体楼宇买卖注册的10353宗，6月、7月的楼宇买卖合约分别只有6211宗和6380宗。

万得数据显示，6月以来，香港地产龙头个股均跌幅明显，几乎全部跑输同期恒生指数走势。机构预期，下半年香港本地楼市价格或继续高企但买卖仍难转旺，地产股短期也将持续承压。

地产股集体走弱

香港楼市买卖2018年7月至今走出了两波下探曲线，据香港土地注册处数据显示，香港住宅市场买卖从2018年7月开始出现下滑，至2018年12月，香港住宅销售量仅有2060套，相较于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。而今年以来，香港楼宇买卖合约连续4个月上涨，直到6月份戛然而止。5月份，香港整体楼宇买卖注册量约10353宗，创下近7年以来按月计的新高。然而从6月开始，香港楼市买卖遭遇下滑，6月、7月的楼宇买卖合约分别只有6211宗、6380宗，同比下跌32.9%、24.6%。

此外，据香港中原地产数据显示，今年7月香港十大蓝筹屋苑的二手买卖合约登记169宗，总值14.32亿港元，较6月的189宗及17.60亿港元，分别下跌10.6%及18.6%，创6个月新低。而蓝筹屋苑成交表现一般被香港物业市场作为市场景气度的重要参考指标。

香港楼市的调整不仅出现在住宅方面，包括写字楼和零售物业均出现不同程度下滑。莱坊数据显示，6月份九龙甲级写字楼市场的租赁气氛有所放缓，成交量按月下跌约30%。大部分在九龙东的租赁成交面积都不足3000平方尺，市场气氛低迷。

楼市的低迷也直接反应在了香港本地地产股的股价上。二级市场上，香港本地地产股近期跌幅颇大。万得数据显示，截至周五收盘，新鸿基地产7月、8月至今跌幅分别为4.23%、11.74%；长和下跌4.35%、7.74%；九龙仓置业下跌9.72%、10.66%；恒基地产下跌5.34%、6.63%；新世界发展下跌9.17%、12.88%。上述个股跌幅均大于恒指同期跌幅。

下半年楼市仍将承压

长实地产投资董事郭子威表示，美联储年内有机会再度减息，对香港楼市而言，实属“佳音”。

中原集团主席兼总裁施永青表示，作为过去量化宽松的受益者，一些投资者目前仍然愿意将资金投放于楼市，因此预料香港楼价会高位争持，缓缓调整，下半年预期会有回落，但不容易大跌。

根据研究机构莱坊早前分析楼价与香港恒生指数关联性的研究发现，一般住宅的楼价走势跟随恒生指数变化，但滞后三个月。数据显示，今年5月，恒生指数单月下跌近10%，此外，7月和8月至今恒指也分别下跌超过2%、6%，因此，该机构预期一般住宅楼价会出现相应的调整。此外，在整体环境不确定的影响下，莱坊预计零售业务表现仍将疲弱，预计今年优质街铺租金将下跌5%-10%，而商场租金应保持相对稳定。

高盛日前发表报告表示，预期香港楼市呈颠簸走势，住宅楼价未来仍会处于高水平，但成交会较少。高盛估计，香港今年住宅楼价按年将大致持平，而今年至下半年会有所回软；同时预期2020年及2021年住宅楼价将按年均上升3%。高盛估计香港写字楼租金今年将持平，预期2020年及2021年按年各跌5%及3%(此前预期按年涨2%至3%)。同时，高盛还调降了新鸿基地产、长实集团、新世界发展、太古地产有限公司、信和置业、九龙仓置业的目标价。