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国家统计局原局长邱晓华:下半年房地产市场可能更不景气

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“面对外部形势,稳增长的重点不再以房地产来刺激,而更多的是以稳制造业的投资,以开拓国内的消费来应对”。

在8月7日于海南三亚举办的2019博鳌房地产论坛上,国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华表示,近期中央重提房住不炒,明确不将房地产作为短期刺激经济的手段,给市场提供明确信号。

邱晓华表示,正因这一政策导向,7月份金融监管部门再一次收紧有关房地产融资环境,“可以预期这个政策还会持续,对地产商而言,融资的严峻性要充分地看到”。

中国房地产仍有成长空间

论坛上,邱晓华指出,政治局会议明确把与民生相关的项目作为补短板的方向,包括实施城镇老旧小区的改造,城市停车场、城乡冷链物流设施建设等工程。从旧城区、老城区改造看,现在有17万个城区小区需要改造,涉及的市场规模初步测算大致是3万亿—5万亿。因此3年—5年内把项目落实好,可预期每年规模将会达到1万亿左右,“对地产商而言,开辟了另外一条求发展的新路”。

邱晓华认为,下半年的房地产市场可能会更不景气,地产投资的速度会放缓。

他指出,地产投资与经济增长的关系密切,“无论宏观调控如何严厉,房地产增长的趋势不会改变,因为政府政策的底线是要平稳、健康的发展。从这个意义看,地产投资的前景未必就是不好的,可能改变的只是结构,改变的只是速度,但不会改变整个发展的态势”。

邱晓华认为,从中国未来的市场前景看,房地产仍然有成长空间:

一是居民杠杆率有空间,2018年居民杠杆率为50%,按照过去8年平均提高3到5个百分点的节奏计算,仍有4年到5年的上升空间,日本1990年居民杠杆率是70%,今天中国居民杠杆率才50%,“并没有到天花板”。

二是中国居民的储蓄率仍然高于其他国家,从储蓄转化为投资角度看,仍然还有比较坚实的物质基础。

三是城镇化仍有空间,从目前年均新增1600万城市人口和500万套棚户区改造以及其它改善性需求看,“房地产刚需依然是比较稳健的,我们不要对房地产市场空间失去信心”。

邱晓华表示,简单比较国际数据,房价收入比、自有率、认捐住房面积、住房空置率、商品房总市值,得出的结论是中国房价已经非常危险,但事实上这些数据与中国特色的制度和民族文化习俗相关,简单对比容易得出错误结论。“拥有一套自己的住房始终是大多数中国人的梦想,不要简单地从国际数据来看中国”。

他指出,之所以中国房地产市场还有较大的刚需潜力,主要来自两方面:第一,城市化进程的推动,新增城镇人口生存型的住房需求,今天是3亿人的住房需求,已经进城的1亿人怎么从农民变为市民,在城市真正落户。二是棚户区改造涉及到1亿人,怎么进一步改善他们的住房需求。三是来自中西部地区城市群建设涉及到1亿农民变为市民,这3亿人的市民化进程还在路上,他们对基本的住房还是有一个最大的刚性需求。

此外,原有城市人口的改善型住房需求。自1997年开启的福利房制度改革至今已20多年,这部分人的需求已经到要提升改善的阶段。因此中央政府之所以提出旧区、老区的改造,预计就顺应这个需求改变的需要。这样每年至少还能够创造出1万亿左右的需求,在未来3—5年将有4万亿左右的需求。

当前库存已到较低区间,需要提升

邱晓华分析,当前中国的城市化水平还比较低,所以居住方面的潜力和余地也还比较大。虽然现在公布的数字是人均35平米左右,但如果扣除公摊、厨房、卫生间和门厅,实际的人均居住面积还比较低,按照户均面积计算,和发达国家的差距也还比较大,所以中国也还是有潜力。

从房屋居住质量看,当前中国相当比例的房子居住条件还比较差,现有的住房成套水平大约在75%左右,这还不包括农村住房,因此有约25%左右的住房为非成套住房,该水平仍然高于国际标准,可以有很大的改进余地。

从城镇化和改善性需求看,从2018年到2025年这个新进程可能还要有1亿多人要进入城市(不包括已进城的、棚户区的)。而从25—40岁购房主力人口减少2800万,城镇住房配套率从75%提升到90%,还有5000万套改善性的需求,按照每年500到600万套来讲,仍然能够提供8年左右的需求。

邱晓华认为,当前库存已经进入到较低的区间,已经接近供求平衡的界限,不少地方已经低于政策的库存水平。因此,目前的库存也需要进一步提升。

他表示,房地产形势长期看人口,中期看土地,短期看政策,人口是决定地产形势最重要的长期因素,今天中国的人口已经从年轻型转为老年型,对长期房地产支撑的力量在减弱。而当前土地的供求关系,对地产形势还有一定的涨价压力存在。但从短期情况看,地产调控的政策,无论是土地、融资还是长效机制,对短期市场的影响还是比较明显。



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