评论丨对长租公寓而言，商业模式必须先于融资模式

（原标题：评论丨对长租公寓而言，商业模式必须先于融资模式）

距离乐伽公寓公开辟谣称“公司依旧正常开展业务”仅过去18天后，乐伽公寓的租客及房东，迎来的消息是“确认公司已停止经营”。这其实并不是新鲜事，可以说早在意料之中。

从2018年1月至今，已经有20家长租公寓资金链出现断裂，乐伽可以算第21家；可能还不是最后一家，但是乐伽的停业，却也有些不同之处。

以前的案例显示，长租公寓资金链断裂以及最后结业，主要是金融杠杆爆仓。但是这一次乐伽略有不同，几乎是纯粹的经营失败。乐伽公寓以高于市场价拿房，给房东的付款方式是一个月租金或者一个季度的租金。再以低价租给房客，只是收租形式为一年或者半年，如果租客希望月租则大幅上调租金。这种经营模式，的确是带来比较快的扩张。但是“高进低出”本身就不可持续，所以结业也势在必然。

所以，乐伽公寓的停业还不同于其他多家失败的长租公寓，那些企业属于金融杠杆爆仓，乐伽公寓则是其商业模式的失败。

其实，潘石屹去年就说过，长租公寓租金翻一番也亏本，现有的情况不建议做长租公寓。潘石屹主要是从投融资收益比来说的，“原因很简单，做长租公寓一定会有银行贷款，如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%。把款贷过来建成公寓，再租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。”

当然，潘石屹也没有算到，一些企业通过发行ABS等方式融资，没有抵押也能绕过银行拿到钱，再通过P2P等机构提供分期贷款给租客，房租一次性拿到手，最终房租的差额和贷款利息形成收益。把地产生意完全变成金融，这就是过去几年长租公寓常见的盈利方式，也是导致多家企业集体爆仓的根源，更是前一段时间金融防风险治理的重点。

但是乐伽公寓没有采用地产变金融的模式，应该说还是在积极地经营地产，它的停业似乎是彻底应验了潘石屹的判断，目前长租公寓难做。

从租房人口和租赁住房比较看，中国远低于日本、英国和美国。因此，中国租赁住房市场前景应该非常广阔。当然，还应该更深入地分析这个市场。就英国、日本、美国这样的城市化成熟的国家而言，也仍然保持如此高的比例住房租赁人口，这是由城市化路径造就的。作为比较成熟的市场经济，也是最早形成巨型城市的国家，这些国家都有着非常高的人口聚集度和城市间人口流动率。以伦敦为例，大伦敦的都会区人口在1200万与1400万之间，占了英国总人口的1/6以上。整个伦敦18岁以上的常住居民中有2/3来自伦敦以外地区的，同时外地人口占据了流动人口的85%。像著名的金融城，常住人口仅1万，流动人口达33万。正是因为足够多的流动性和城市人口的聚集性，才带来了伦敦住房租赁市场的繁荣。这一点恰恰是中国城市住房租赁市场的短板。

另一个必须要指出的事实在于，虽然日本、英国、美国人口流动性高，但是流动人口获取城市居民身份和享受基本公共服务并无障碍。比如东京，长期以来就是单一人口集中区，特别是青年人口非常集中。日本也有户籍和居住证制度，但是两者在享受公共服务上并无差别。虽然日本政府也曾实行东京人口外疏的计划，但是主要公共教育和医疗投入都是以人均计算的，比较均等化，并没有什么欠账，也不对人口流动形成限制。

我国的大城市，随着人口越来越集中，其基础教育和医疗投入等投入还需不断加大以及均等化，也应该随着户籍制度改革来确保人口迁徙权和自由流动。足够多的流动性和城市人口的聚集性，会非常有效地助力城市住房租赁市场的繁荣。因此，从宏观角度来看，要挖掘中国租房市场的潜力，就需要在具体的城市化政策上有所调整。

除了宏观以外，具体到房地产行业本身，则应认识到潘石屹的计算是合理的。如无宏观条件的支撑，当前的房地产市场的确是很难开发住房租赁市场。发展住房租赁市场不应该仅仅作为一项工作任务，否则很容易造成之前的假租赁与真金融，最后形成一些爆仓风险。目前而言，对于长租公寓必须要先形成一套商业模式，再考虑融资发展模式。虽然说中国住房开发的成本较高，但是各大城市中都有大量的城中村，这些住房如何更好地进入租房市场未必没有潜力可挖。如果不追求速度，先从现实入手，其实在现存条件下，也有可能会找到一个可以盈利的商业模式。只有有了较为成熟的商业模式，才可以谈资本运作和发展壮大。