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惠州部分区域客户量锐减 楼盘打折季提前到来

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(原标题:部分区域客户量锐减 楼盘打折季提前到来)

市场打探 趋势透析

下半年,高企的供应量可能会让惠州楼市降温提前到来。6月份,众多开发商完成年中目标;7月份,市场进入新货集中释放期。南都记者统计发现,7月份,惠州全市累计超过50个项目发售,9000套新房源入市,是6月份的2倍,但从前三周的成交数据来看,与6月份差距明显。仲恺、博罗区域楼市降温明显,客户观望心态凸显。部分项目开始采用提高联动佣金、提高现金奖,以及垫首付打折等促销方式。

业界观察人士称,批量的新增供应加上库存量,让客户选择面更宽、决策时间更长,预计今年的促销节点会提前到来。

A

促销

年底的冲量方式开发商已经启动

原本是为了冲刺年度业绩,追求年度目标,一般到年底才开启的促销手法,在7月份已经启动。南都记者发现,目前垫首付、提高联动佣金、推特价房的方式,在惠州市场出现。

近期,位于南线红花湖南出口附近的蓝光雍和园对其在售的12、14栋130-160平方米的房源,启动首付分期政策,这也是继年初首付分期之后,年内第二次启动首付分期政策。

客户仅需付总房款的10%即可认购签约,剩下20%首付款在2019年12月25日前(不含当日)付清,付完首付款后在三天内办理完毕按揭手续。当前雍和园在售的备案均价约为12000元/平方米,分期的首付不需要利息。

知情人士称,蓝光可能是为下一批推新做清盘准备,“160平方米的总价比较高,通过首付分期,减轻购房成本和负担,这种方式可留住客户。”

使用首付分期的还有位于惠博沿江路片区的恒福山语海。从7月18日开始,首付款交1.5成,另外1.5成可免息分期6个月,而且客户征信问题、银行流水不够,中介可以给客户半年时间解决。

打折不再是赤裸裸。惠博片区和仲恺片区的打折较为明显,中介的消息称,佳兆业东江新城打9折,认购即送两年物业管理费,还推出了7套特价房。南都记者以一套9期的6-101的房号为例,此前单价6968元,总价72.1万元,打完折后,单价6300元,总价64.89万元。

南都记者查询发现,佳兆业东江新城的最新一期备案价为7600元/平方米。

博罗的远望1号也推出特价房,其7月20日推出的8套特价房,单价比备案价低500元/平方米。

南都记者统计发现,在惠博板块,方圆东江月岛打9.3折、龙光天禧9.9折、深惠颐景园9.6折,碧桂园滨江府也是9.9折。

在打折和垫首付之外,提高佣金也是近期开发商比较密集的动作,尤其是博罗县城所在的罗阳以及惠博沿江路区域。

近期,博罗行政服务中心附近的锦绣一品项目,把此前给中介的佣金从3万再加5000元现金奖提高到5万再加现金奖。项目营销负责人卢百良表示:“近期市场比较淡,增加中介的佣金和现金奖是提高中介带客的积极性。7月份以前,博罗的佣金大概是3到5个点,现在都是6到8个点,商铺更高。”

一份博罗喜临门的商铺加佣海报显示,一个标号为13-105的商铺,成交后可拿到佣金10万元,再加5万元现金奖。而成交一套佳兆业的独栋别墅,不仅有5万元现金奖,还有5%总价的佣金。

B

分化

仲恺和博罗市场分化最为明显

市场分化在5、6月即开始显现,但在7月份,仲恺和博罗最明显,而沿江路片区和惠州城区相对较好。

锦绣一品的营销负责人卢百良解释,暑期是地产的传统淡季,有两方面原因,一是供应量太大;二是暑假期间,周末客户都带孩子出去玩。

开发商为了吸引客户上门使出各种招数。最近,位于惠博沿江路一楼盘为了吸引客户,给出上门就送中华和神秘礼物。

一位匿名的中介行业人员说,现在客户不上门,“有开发商强制要求集中上客,我们只能去买客人,一批80-100元,在售楼处呆20-40分钟。”

仲恺片区也是如此,虽然很多盘用电商联动上客,但效果很不明显。

宏益公园里营销负责人表示,今年仲恺市场冷,客户量下降很明显,“今年仲恺有19000套货要出,按照仲恺目前的消化速度,至少要卖3年,而我们所在的惠环片区,下半年也有5000套供应量,整体上供大于求,客户太少了”。

代理商世联行的统计数据显示,现在仲恺在售的一些楼盘,用电商联动的一周有20-30批客户,不用电商的很多客户在10批以下。

近期仲恺开盘的新力帝泊湾的销售数据,也很平淡。来自渠道的消息称,新力帝泊湾备案价8900元/平方米,但实际成交价在8200-8400元/平方米,近期佣金提到6个点,还加15000元现金奖,走货才好一些。开盘推售124套,已经快一个月了,目前还剩下40多套。另一个品牌开发商在仲恺的项目,代理公司监测的真实数据显示去化不到30套。

说法

促销、打折季 或提前到来

不仅仅是博罗和仲恺市场,7月份前三周全市成交数据分别为2828套、2763套、2473套,处于下滑状态。而在大趋势方面,4月中下旬,惠州的市场开始分化和冷淡,主要是因为深圳客和外省客撤退。

在粤东世联行副总经理胡光宇看来,仲恺市场和惠湾市场的本质是一样的,主要靠深圳客助推,“2016年开始,深圳客从惠湾到仲恺,粤港澳大湾区战略之下,投资客火了2个月,发现没有实际内容,慢慢撤退。本地人口和刚需远远不能支撑起现有的市场容量,就变成现在这样的状态。”

惠州资深地产人程笑也持相同观点。他解释,惠城相对稳定,是因为惠城片区本身有比较大的人口基数,本地的刚需和全面二孩放开之后的换房需求也是很大的体量。数据显示,惠城区的房子八成以上由本地客消化,但惠湾、惠东不一样,深圳客和外省客占八成以上比例,仲恺的深圳客比例在高峰时占据一半左右,当这部分客户保守或者退出,在城市、区域没有大的利好刺激下,肯定会出现客户量下滑的情况。“量在价先,一旦成交量大幅下滑,价格肯定会出现松动,开发商启动抢客大战,可能会导致促销、打折季提前到来。往年可能是在第四季度,今年估计在8月中下旬市场就有批量打折、降价的情况,刚需购房者可以关注,下半年是比较好的购房时机。”

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