深圳："抓大片"降成本 3类措施推进工业区连片改造

（原标题：“抓大片”、降成本 3类措施推进工业区连片改造）

对于深圳而言，工业是“立市之本”，也是“强市之基”。记者从深圳市规划和自然资源局获悉，该局与深圳市工业和信息化局联合开展的《关于促进工业区转型升级支持实体经济高质量发展的工作方案》(以下简称《方案》)制订已于近日完成，对工业区连片改造试点片区划定计划制定、统筹研究开展、实施机制探索等工业区转型升级方面的具体工作要求进行了明确。

创新

首次建立工业区基础信息数据库

记者从深圳市规划和自然资源局了解到，在《方案》制订过程中，深圳首次建立起了工业区基础信息数据库，对全市工业区发展基础与现状进行了一次“摸底”，综合运用各类信息化手段，协调整合规划国土、产业经济等多项基础数据。经过历时6个月的“地毯式调查”，这涉及全市超过7000个、约260平方公里工业区的“大数据库”最终完成，涵盖了全市工业区空间、产业、效益、租金、管理等方面的数据信息，填补了以往工业区基础信息数据的空白，为今后工业区相关工作部署与政策研究提供了强有力的基础与支撑。

特征

工业区平均占地面积仅3.6公顷

深圳市规划和自然资源局表示，深圳的工业区发展总体呈现五大特征：一是规模呈明显的小型化特征，全市工业区平均占地面积仅3.6公顷，大部分工业区不足5公顷。二是工业区主导产业布局地域差异较为明显，南部以互联网、软件和科技服务等现代服务业为主，西部以计算机、通信、电气机械等先进制造业为主，中部承接南部地区服务业外溢，制造业与服务业并存，东部则以金属、橡胶、计算机、汽车等传统制造业为主；三是工业区用地效益总体偏低，原特区内外差距较大；四是工业区营业收入集中度极高，少数排名靠前的工业区以极少的占地面积，创造了全市近半工业区营业收入；五是工业区建设形态仍以标准厂房为主，但同时也存在大量质量较差、形态老旧，已不适应产业转型升级发展需求的旧工业区。

另一方面，来自走访调研反馈信息则显示目前深圳市工业区在转型升级和管理服务中也面临着诸如产业空间成本调控引导力度不足，部分地区租金上涨过快；工改M1和工业区综合整治动力较弱，企业自主升级需求有待挖掘；产业需求与空间供给衔接不畅，供需矛盾突出；产业园区管理运营专业化水平较低，规范引导不足等一系列问题。

对此，深圳市规划和自然资源局分析称，目前深圳市工业发展总体平稳，潜力巨大，但存在问题也十分突出，尤其是在转型升级过程中缺乏顶层设计、引导不足，尚未实现产业需求与空间供给的精准匹配，也未建立起全周期精细化的长效管理模式。

试点

工业区连片改造升级“抓大片”

《方案》以调整产业与空间供需关系，优化工业区类型结构为总纲。深圳市规划与自然资源局表示，根据调查研究结果，缺乏成规模高质量产业空间已成为制约深圳市产业转型升级的主要问题之一，一方面政府及企业掌握的产业空间有限，大量的产业空间由原村集体掌握，而这些空间中，又有相当一部分小散乱工业区粗放发展、低效运行；另一方面，由于工业区连片改造的路径仍在探索，尚未形成可复制推广的成熟经验，在实施过程中依然存在权利主体多元，协调难度大等问题。

结合上述问题，《方案》提出了以“抓大片”为手段，强化政府统筹作用，推进工业区连片改造升级试点工作，主要有三类措施：一是政府划定试点片区，制定实施计划。各区政府在现状产业发展滞后、空间形态老旧、配套设施不足的工业区连片区域中，选择若干个用地规模30公顷以上的片区作为改造试点，并拟定实施计划，初步明确片区产业升级路径、主导改造模式、土地或用房贡献规模、拟落实重大公共配套设施，意向引入重大产业项目及科技基础设施等内容。

二是政府组织开展试点片区规划研究。试点片区计划经市政府批准后，各区政府将同步开展片区产业发展研究和空间整合研究，明确产业发展目标与要求，并按照产城融合原则和高标准城市设计要求，合理布局各类产业空间、配套设施和公共空间。

三是加强政策支撑推动试点片区实施。市、区政府将积极探索资金、空间、产业等多种政策的创新来促进试点片区实施。包括明确市场参与机制，鼓励符合条件的企业参与试点片区开发建设与运营管理；创新土地利用方式，探索实践产业空间以租为主、租让结合的综合利用方式；加大规划统筹力度，加强更新、整备、查违、清退等各类存量开发模式间的政策衔接，合理制定综合实施路径。

变化

合理引导“工改工”拆迁补偿预期

从近年来全市“工改工”类更新的实施情况来看，“工改M0”类更新规模占比较高，有效支撑了新一代信息技术、互联网、文化创意等新兴产业的发展需求，但“工改M1”和工业区综合整治却始终因改造利润相对较少、租售对象成本敏感等影响缺少市场动力，导致制造业空间升级乏力。针对上述问题，《方案》一方面建议通过不断完善相关政策，加快落实鼓励“工改M1”的多项措施，包括加大地价优惠力度，加强“工改工”更新结构引导等方面。

另一方面，提出优化“工改工”产业审查流程与内容，将现有的更新项目产业发展专题研究报告(后简称“产业报告”)制定及意见征求环节从单元规划阶段前置于计划申报阶段，并对产业报告的制定内容进行了细化，着重强调对拟拆除工业区产业发展现状的相关分析与举证。

此外，《方案》提出各区可在工业区综合整治上大胆创新，先行先试。鼓励在满足《深圳市城市规划标准与准则》、不增加建筑面积的前提下，合理优化现状建筑功能；鼓励各区根据自身特点，在全市城市更新相关政策的基础上，在简化程序、优化功能、资金补贴、成本控制等方面探索合法合规、可操作性强的综合整治实施模式，调动实体企业及工业区管理主体自主参与综合整治的积极性。

对于“工改工”项目的后期监管与扶持等工作，《方案》首先提出加强成本管控，一方面将通过合理引导拆迁补偿预期、加大对项目倒买倒卖的监督处罚力度，切实降低更新项目实施阶段改造成本；另一方面，将通过研究制定不同片区各类工业楼宇的租赁指导价和补偿标准，对于改造后符合相关条件的工业区给予租金补偿，降低项目后期运营成本。其次，《方案》提出加快落实“工改工”项目实施后的常态化产业监管机制，通过签订产业发展监管协议，全面纳入全生命周期产业监管。

深圳市规划和自然资源局透露，该《方案》所言工业区为在产权登记或实际用途为工业功能的用地上，有明确权属边界、运营管理边界、或约定俗成名称的工业区。根据调查结果显示，符合界定条件的工业区全市约7200个，总用地规模约260平方公里，约占全市建设用地总量的1/4。同时，工业区内承载了全市约3/4的规模以上工业企业，贡献了全市约4/5的规模以上工业生产总值。