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上半年沙井光明坪山三区新房成交超8000套 龙岗新房存量最多

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刚需楼盘持续热销,深圳楼市“小阳春”是供给、需求两端共同作用的结果。

网易房产讯    深圳中原今日发布“2019上半年深圳楼市总结及预判”。从深圳市场来看,上半年无重大政策出台。但由于去年年底开始的政策调控预期转变,信贷放宽、银行贷款利率下行,从1月开始,市场氛围变暖,成交逐步回升,至3月份到达顶峰。二季度,随着政策面开始收紧,多城加码调控,预期走低,市场回归理性。加上中美关系的恶化,成交逐步下滑,整个上半年市场呈现先升后降走势。

成交结构上看,深圳楼市市场分化严重。上半年累积的需求逐步释放,刚需发力占据主导。新房市场出现分化,低价位成交占比逐步提升,而中等价位占比下滑,改善型客户观望情绪浓厚,豪宅热度下滑不及去年,但成交依然较好。 二手市场成交低位反弹,但后继乏力,二手豪宅表现平淡,市场随着预期走低而回落,各区报价指数除宝安外均出现明显跌幅。

一手新房市场方面,深圳中原认为,上半年深圳市场相对理性,房价也维持在非常的小范围内波动,未来政策调控大概率维持现状,项目分化或将更为明显。由于深圳城市吸引力日渐增强,刚需置业也是自住兼投资为主,新房限价下片区规划、项目配套成为置业选择最主要的因素,热点片区大体量住宅项目去化更快。相对理性的市场下,适当的房价优惠也能带来不错的销量。

一、上半年深圳新房住宅供应、成交同比均大幅上升

网签数据显示2019年上半年新房住宅共成交17681套,同比↑38.1%,成交172.05万平,同比↑33.5%。根据中原市场监测上半年新房住宅获批预售共19292套,同比↑66.1%,预售面积合计184.17万平,同比↑55.1%;市场共推售住宅17176套,同比↑48.2%,新入市住宅面积合计170.96万平,同比↑61.9%。上半年新房住宅供应、成交同比均大幅上升。

去年底有大批量刚需住宅入市,节后市场回暖比去年更快,“金三银四”成色更足,刚需楼盘持续热销,深圳楼市“小阳春”是供给、需求两端共同作用的结果。

上半年沙井光明坪山三区新房成交超8000套 龙岗新房存量最多

二、五区新房住宅成交量大幅上升,光明区增长超十倍

上半年光明、宝安、南山、福田、盐田五区住宅成交量大幅上升,光明区成交2702套,是去年同期数据的12.6倍。其次是宝安区成交4895套,同比↑144.7%。龙华、龙岗、罗湖三区成交量同比有所下降,盐田区2018年同期无成交。

上半年沙井光明坪山三区新房成交超8000套 龙岗新房存量最多

三、四区新房成交去库存明显

去年四季度住宅项目扎堆入市,共推售住宅2.34万套,供应大幅增加,截至去年底新房存量达到3.5万套。

从各区上半年供应、成交来看,光明、宝安、龙华、福田四区2019年上半年的成交套数明显高于供应套数,尤其是光明区上半年仅新入市487套住宅,但成交了2702套,成交占比15%。上半年这四区成交较为火爆的楼盘,如万科星城、勤诚达正大城、深国际万科和风轩、金领假日公寓,均为去年年底入市的项目,四区成交去库存明显。

上半年沙井光明坪山三区新房成交超8000套 龙岗新房存量最多

四、上半年一手新房整体去化率较同期有所下降

去年年底存量较多,上半年供应充足,市场可选择性多,且今年新房限价力度较弱,故上半年新房住宅整体开盘去化率仅32%,较去年同期有所下降。去年上半年有多个项目开盘售罄,今年有5个住宅项目采用公证摇号选房,但仅华强城一个项目开盘售罄。

新房住宅开盘分化明显,红树湾壹号宽玺、半岛城邦四期等开盘劲销七成,新天鹅堡三期、景华嶺莑等项目开盘去化约一成。龙岗桑泰龙樾等项目虽开盘越冷,但之后启动全城转介并给出较大折扣,成交较为火爆。

上半年沙井光明坪山三区新房成交超8000套 龙岗新房存量最多

五、新房90-144平面积段成交占比增加至45%

2019年上半年90-144平的面积段增加至45%,较去年同期增加了15%。而144平以上面积段占比下降至5%,且从面积段月度成交占比来看,2019年1月以来144平以上面积段成交占比呈逐渐下降趋势。

上半年成交持续火爆的刚需楼盘万科星城、勤诚达正大城、华强城等主力户型均属于90-144平面积段,且上半年入市的豪宅项目半岛城邦、新天鹅堡三期主力户型也均在此面积段范围。

上半年沙井光明坪山三区新房成交超8000套 龙岗新房存量最多

六、一手新房成交价4-6万、8万以上的面积占比明显增加

从价格段来看,成交价4-6万、8万以上的面积占比呈现逐渐增加的趋势。

上半年4-6万的单月成交面积占比最高达57.3%,且由于豪宅限价稍有放松,8万以上成交总面积也较去年同期有明显增加。

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七、沙井、光明、坪山三区成交超8000套

2019年上半年沙井片区共网签住宅3467套,为新房住宅成交最热片区,其次是光明区成交2702套,坪山片区成交2213套,三区成交强劲。

沙井、光明、坪山不仅片区未来规划更为诱人,而且入市项目以大体量的住宅项目为主,大体量的住宅项目整体配套更完善,另外有地铁在建,同是刚需楼盘,其性价比更高。

上半年沙井光明坪山三区新房成交超8000套 龙岗新房存量最多

八、上半年住宅成交TOP10:沙井光明坪山共占7席

网签数据显示,万科星城上半年共成交2071套,成交量遥遥领先,其次是华强城1059套、天汇城二期893套。

住宅套数TOP10前两名都在沙井片区,光明区有三项目上榜,坪山占据两席。

全市新房住宅在售约65个楼盘,成交套数TOP10共网签8200套,占全市总成交套数的46%。在供应充足的情况下,优质楼盘表现突出,且成交均价大多为4万及以下。

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九、万科成交面积遥遥领先

2019年上半年万科共网签住宅25.1万平,位居住宅项目开发商成交面积TOP10榜首,其成交面积遥遥领先于第二位的勤诚达集团。万科网签的住宅项目有万科星城、深国际万科和风轩、万科香蜜府,三项目均去化较快。

住宅成交面积TOP10开发商共计成交81.22万平,占全市成交面积的47%

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十、上半年开发商成交金额:TOP10占总成交金额45%

网签数据显示,万科三住宅项目共网签25.1万平,成交金额高达133.44亿元,万科获住宅开发商成交面积、成交金额双料冠军。勤诚达集团、宏发分别为住宅开发商双料季军、亚军。

住宅成交金额TOP10开发商共成交401.24亿元,占全市成交金额的45%

上半年沙井光明坪山三区新房成交超8000套 龙岗新房存量最多

十一、上半年新房存量仍呈现出逐渐下降的趋势

上半年新房住宅获批预售面积合计184.17万平,同比↑55.1%,供应充足,月度住宅存量较同期有较大幅度增长,但是今年上半年共成交172.05万平,同比↑33.5%,住宅存量仍呈现出逐渐下降的趋势。

截至2019年6月底新房住宅存量273万平,按照过去一年的平均成交量来计算,去化需9.8个月。

上半年沙井光明坪山三区新房成交超8000套 龙岗新房存量最多

十二、龙岗区新房存量最多

截至2019年6月底深圳十区中龙岗区新房住宅存量最多,其次是宝安、坪山,罗湖区存量最少。罗湖区新增住宅以旧改为主,旧改速度相对较慢,但罗湖区去化相对更慢。

据市场监测,上半年住宅推盘27个,下半年全市潜在计划入市项目约50个,以龙岗、宝安为主。龙岗区去化速度不理想,预计存量将进一步上升,而宝安区市场近期热度较高,下半年潜在入市项目中宝安中心区、西乡项目居多,预计去化较快,存量有望降低

上半年沙井光明坪山三区新房成交超8000套 龙岗新房存量最多

深圳中原预判,维持市场的平稳仍是当前调控的主基调,上半年深圳市场相对理性,房价也维持在非常的小范围内波动,未来政策调控大概率维持现状,项目分化或将更为明显。

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