网易房产讯 深圳中原今日发布“2019上半年深圳楼市总结及预判”。从深圳市场来看，上半年无重大政策出台。但由于去年年底开始的政策调控预期转变，信贷放宽、银行贷款利率下行，从1月开始，市场氛围变暖，成交逐步回升，至3月份到达顶峰。二季度，随着政策面开始收紧，多城加码调控，预期走低，市场回归理性。加上中美关系的恶化，成交逐步下滑，整个上半年市场呈现先升后降走势。
成交结构上看，深圳楼市市场分化严重。上半年累积的需求逐步释放，刚需发力占据主导。新房市场出现分化，低价位成交占比逐步提升，而中等价位占比下滑，改善型客户观望情绪浓厚，豪宅热度下滑不及去年，但成交依然较好。 二手市场成交低位反弹，但后继乏力，二手豪宅表现平淡，市场随着预期走低而回落，各区报价指数除宝安外均出现明显跌幅。
一手新房市场方面，深圳中原认为，上半年深圳市场相对理性，房价也维持在非常的小范围内波动，未来政策调控大概率维持现状，项目分化或将更为明显。由于深圳城市吸引力日渐增强，刚需置业也是自住兼投资为主，新房限价下片区规划、项目配套成为置业选择最主要的因素，热点片区大体量住宅项目去化更快。相对理性的市场下，适当的房价优惠也能带来不错的销量。
一、上半年深圳新房住宅供应、成交同比均大幅上升
网签数据显示2019年上半年新房住宅共成交17681套，同比↑38.1%，成交172.05万平，同比↑33.5%。根据中原市场监测上半年新房住宅获批预售共19292套，同比↑66.1%,预售面积合计184.17万平,同比↑55.1%；市场共推售住宅17176套，同比↑48.2%，新入市住宅面积合计170.96万平，同比↑61.9%。上半年新房住宅供应、成交同比均大幅上升。
去年底有大批量刚需住宅入市，节后市场回暖比去年更快，“金三银四”成色更足，刚需楼盘持续热销，深圳楼市“小阳春”是供给、需求两端共同作用的结果。
二、五区新房住宅成交量大幅上升，光明区增长超十倍
上半年光明、宝安、南山、福田、盐田五区住宅成交量大幅上升，光明区成交2702套，是去年同期数据的12.6倍。其次是宝安区成交4895套，同比↑144.7%。龙华、龙岗、罗湖三区成交量同比有所下降，盐田区2018年同期无成交。
三、四区新房成交去库存明显
去年四季度住宅项目扎堆入市，共推售住宅2.34万套，供应大幅增加，截至去年底新房存量达到3.5万套。
从各区上半年供应、成交来看，光明、宝安、龙华、福田四区2019年上半年的成交套数明显高于供应套数，尤其是光明区上半年仅新入市487套住宅，但成交了2702套，成交占比15%。上半年这四区成交较为火爆的楼盘，如万科星城、勤诚达正大城、深国际万科和风轩、金领假日公寓，均为去年年底入市的项目，四区成交去库存明显。
四、上半年一手新房整体去化率较同期有所下降
去年年底存量较多，上半年供应充足，市场可选择性多，且今年新房限价力度较弱，故上半年新房住宅整体开盘去化率仅32%，较去年同期有所下降。去年上半年有多个项目开盘售罄，今年有5个住宅项目采用公证摇号选房，但仅华强城一个项目开盘售罄。
新房住宅开盘分化明显，红树湾壹号宽玺、半岛城邦四期等开盘劲销七成，新天鹅堡三期、景华嶺莑等项目开盘去化约一成。龙岗桑泰龙樾等项目虽开盘越冷，但之后启动全城转介并给出较大折扣，成交较为火爆。
五、新房90-144平面积段成交占比增加至45%
2019年上半年90-144平的面积段增加至45%，较去年同期增加了15%。而144平以上面积段占比下降至5%，且从面积段月度成交占比来看，2019年1月以来144平以上面积段成交占比呈逐渐下降趋势。
上半年成交持续火爆的刚需楼盘万科星城、勤诚达正大城、华强城等主力户型均属于90-144平面积段，且上半年入市的豪宅项目半岛城邦、新天鹅堡三期主力户型也均在此面积段范围。
六、一手新房成交价4-6万、8万以上的面积占比明显增加
从价格段来看，成交价4-6万、8万以上的面积占比呈现逐渐增加的趋势。
上半年4-6万的单月成交面积占比最高达57.3%，且由于豪宅限价稍有放松，8万以上成交总面积也较去年同期有明显增加。
七、沙井、光明、坪山三区成交超8000套
2019年上半年沙井片区共网签住宅3467套，为新房住宅成交最热片区，其次是光明区成交2702套，坪山片区成交2213套，三区成交强劲。
沙井、光明、坪山不仅片区未来规划更为诱人，而且入市项目以大体量的住宅项目为主，大体量的住宅项目整体配套更完善，另外有地铁在建，同是刚需楼盘，其性价比更高。
八、上半年住宅成交TOP10：沙井光明坪山共占7席
网签数据显示，万科星城上半年共成交2071套，成交量遥遥领先，其次是华强城1059套、天汇城二期893套。
住宅套数TOP10前两名都在沙井片区，光明区有三项目上榜，坪山占据两席。
全市新房住宅在售约65个楼盘，成交套数TOP10共网签8200套，占全市总成交套数的46%。在供应充足的情况下，优质楼盘表现突出，且成交均价大多为4万及以下。
九、万科成交面积遥遥领先
2019年上半年万科共网签住宅25.1万平，位居住宅项目开发商成交面积TOP10榜首，其成交面积遥遥领先于第二位的勤诚达集团。万科网签的住宅项目有万科星城、深国际万科和风轩、万科香蜜府，三项目均去化较快。
住宅成交面积TOP10开发商共计成交81.22万平，占全市成交面积的47%
十、上半年开发商成交金额：TOP10占总成交金额45%
网签数据显示，万科三住宅项目共网签25.1万平，成交金额高达133.44亿元，万科获住宅开发商成交面积、成交金额双料冠军。勤诚达集团、宏发分别为住宅开发商双料季军、亚军。
住宅成交金额TOP10开发商共成交401.24亿元，占全市成交金额的45%
十一、上半年新房存量仍呈现出逐渐下降的趋势
上半年新房住宅获批预售面积合计184.17万平,同比↑55.1%，供应充足，月度住宅存量较同期有较大幅度增长，但是今年上半年共成交172.05万平，同比↑33.5%，住宅存量仍呈现出逐渐下降的趋势。
截至2019年6月底新房住宅存量273万平，按照过去一年的平均成交量来计算，去化需9.8个月。
十二、龙岗区新房存量最多
截至2019年6月底深圳十区中龙岗区新房住宅存量最多，其次是宝安、坪山，罗湖区存量最少。罗湖区新增住宅以旧改为主，旧改速度相对较慢，但罗湖区去化相对更慢。
据市场监测，上半年住宅推盘27个，下半年全市潜在计划入市项目约50个，以龙岗、宝安为主。龙岗区去化速度不理想，预计存量将进一步上升，而宝安区市场近期热度较高，下半年潜在入市项目中宝安中心区、西乡项目居多，预计去化较快，存量有望降低
深圳中原预判，维持市场的平稳仍是当前调控的主基调，上半年深圳市场相对理性，房价也维持在非常的小范围内波动，未来政策调控大概率维持现状，项目分化或将更为明显。
本文来源：网易房产深圳
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