李宇嘉：地产信托盛夏因何冷风直吹

（原标题：地产信托盛夏因何冷风直吹）

李宇嘉

近期，楼市调控骤然升级、朋友圈“冷风直吹”。二季度掐住了地，这一次掐住了钱，这两个可都是楼市的命穴。10家信托公司被“三堂会审”，但凡地产通道业务、土地“前融业务”做得猛的，下半年估计要歇业了，他们无缘新增项目了。对其他信托公司，即便没有违规输血地产，但业务激进，三季度余额不得增长，新增的要逐笔审核，未备案或未投放的一律暂停。

地方银保监逐个儿被耳提面命：从现在开始，管教好下面的信托公司。下半年，能与不能的正负面清单一目了然：土地前融、权益类等信托绝对禁止，能做的只有贷款类；行业投向方面，保障房、产业孵化、旧城改造、刚需类住房等产品，这是被大力鼓励的。可见，信托要全面回归实体经济。过往，地产信托时不时被修理，但如此这般“动真格”还是头一次。

其实，开发商资金来源中，信托融资占比一般在10%以内，缘何此次动作如此寒气逼人？根源上，就在于资金违规进入楼市，从信托领域又撕开一道口子。全球降息排山倒海，中国资金面继续友好，但逐利资金“永不眠”。本以为，去年监管秩序重构（成立稳定委和银保监）和“去杠杆”以后，即便资金牵引至实体经济并不易，但也至少不会像过去那般违规入楼。

但是，这个防火墙还是有点脆弱，可见罗马城不是一天建成的。去年以来的多次定向降准，释放出的资金在银行间“打转转”，就是不进实体，他们在窥探楼市的机会。当“稳增长”的权重甫一提升，监管层对续作项目的影子融资有所宽容时，埋伏在暗处的资金便如往常般肆无忌惮。据福州晚报的消息，上半年福建的高净值人群排队买信托，甚至有钱抢不到额度。

今年4-6月份，房贷占新增贷款的比重为45%，远远高过2017-2018年40%以下的规模控制要求。一季度楼市“小阳春”，大有向“盛夏”演绎的激情。资金多方接济，销售给力，开发商拿地自然就任性十足，一二线城市的地市从流拍逆转到火热只有半年。这是一个过去十几年再熟悉不过的单循环了，资本催化下的杠杆获利复归，这与地产实体没有半毛钱关系。

放在过去，泡沫还未触顶，“松到紧”也好，“紧到松”也好，还有空间的腾挪。但现在，“房住不炒”是底线，也是真正的大局。一方面，楼市这个巨无霸，已到了真正“大而不倒”的地步，稳字当头是调控的总基调。但另一方面，这给市场传达“刚性兑付”的不良信号，助长了炒房客、开发商继续畅享杠杆获利，给“刚性兑付”又加了一层坚硬的加外衣。

这就是为何银保监会要求，信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求。针对信托，银保监要夯实“去通道”和“穿透式监管”，确保同属自己管辖的银行无法给信托输送炮弹，每一笔信托都杜绝“违规杠杆”；针对银行，同样要控制规模，这是5月17日23号文严厉强调的。未来，地价和房价联动、土地和资金共抓，这将是调控的杀手锏。

土地和资金掐住了，调控的任督二脉就打通了。当然，稳字当头，上述“去杠杆”是结构性的，符合“432”条件（四证齐全、30%资本金到位、二级资质）的项目，贷款（包括信托贷款）供应不会受限。一来几道保险将套利资金挡在外面，二来想干实事的投资方拿出真金白银，不会作奸犯科。由此，正义保驾金融环境，投资投机情绪不会失控， “房住不炒”方向不会偏离。那些拿自己的资金博傻的，买者自负、影响可控，反正“房住不炒”强调了20遍了。

（作者系房地产研究专家）