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江山此夜寒,风暴中的新城控股

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(原标题:江山此夜寒,风暴中的新城控股)

江南山阴,入梅后雨水走走停停。普陀区中江路,新城控股大厦里坐着的那位年轻新任董事长王晓松,也担着一肩风雨。

7月5日,他默默把朋友圈改成了“三天可见”状态,如果点进去,会发现是一片空白。这或许是他近期的心理状态:什么都不想说。

一位接近王晓松的人士透露,这几天王晓松很积极在处理此事,电话也都处于正常接通状态,7月5日晚间9时左右,记者在新城控股楼下看到,这栋楼仍旧是灯火通明。

三天之前,新城控股实控人、原董事长王振华涉案事发,当晚公司证实其已被刑拘。

王振华案子极度恶劣的社会影响,足以使金融机构、地方政府及其他合作伙伴重新审视与这家公司的合作,进而引发新城“做大公司-股价上升-融资更易-继续做大公司”的商业闭环被戳破。

资本市场上,机构的信心遭受到重创。多家基金调低新城控股估值,最高者达7月3日收盘价的五个跌停;评级机构标普和惠誉均把新城控股列入负面观察名单。

舆论发酵与资本漩涡双重夹击下,新城控股终于顶不住压力,于7月5日16:08分发布公开信致歉,表示将全力支持和配合有关部门对于此事的处置。“公司在新任董事长王晓松的带领下,各项经营活动正常展开。”

尽管新城采取了十分积极的措施,比如与王振华紧急切割,竭力抹去其在公司官宣平台上的痕迹,以及用最快的速度扶总裁王晓松上台稳定军心,但新城的未来远非公告措辞那般明朗——

投资者承受惊慌与追问、金融机构的排查和惜贷、合作伙伴高度警觉……一切并非反应过激。

事发仅三日,于新城而言却如三个世纪般漫长。如果没有积极的自救措施,新城将持续承受黑天鹅事件带来的阵痛。

惊恐投资人

新城控股出事后,投资者关系热线电话被打爆。

7月5日,一位投资者持续拨打一个小时电话后,终于抢到忙音与忙音间的空隙。投资者把所有希望寄托于此,但接听的工作人员只是公式化回应:会把股东诉求反应给管理层,但对管理层是否会做出保护股价的动作并不清楚。

截至一季度末,新城控股有38415位股东,由王振华控制的股权有67.17%,另外有近9%在机构手上,其余均为散户。

7月3日,新城控股报收42.69元,上涨3.79%,总市值963.4亿元。过去3年,新城控股在徘徊不前的上证指数中,走出一条独立行情,股价一路从2016年中的8元左右飙至44.9元的高价,最高涨幅超过4倍,是近年A股地产板块难得的大牛股。

仅仅2019年,新城控股的上涨势头十分抢眼,截至7月3日的累计涨幅高达88.01%,但同期300地产(SZ39952)累计涨幅仅为25%,地产龙头股万科(000002)累计涨幅为22.46%,市场上最活跃的白马龙头股中国平安、招商银行、恒瑞医药等,均未跑赢这家地产新贵。

然而,实控人被刑拘终结了这场资本盛宴。

7月4日、5日,新城控股连续两个跌停。而港股新城发展,7月3日下跌23.86%、4日下跌10.57%、5日继续下跌6.68%,报6.71港元;物业公司新城悦,7月3日,股价下跌23.72%,上演高台跳水,4日下跌13.11%、5日继续下跌至10.88%至5.08港元。

三个上市公司市值蒸发近400亿。

投资者希望新城控股能拿出积极的救市方案。但三日已然过去,新城控股除了刊发董事长换人公告以及一封公开致歉信以外,并未披露更多详细信息,也未就公司在股权质押、债务违约等方面的风险进行提示性公告或说明。

新城控股的股价已经连续两个跌停,但市场情绪的宣泄似乎并没有结束,在此情景下,机构一致地悲观预期无异于雪上加霜。

7月4日、5日两天,多家持有新城股票的机构相继调低持仓估值,最高一家给出五个跌停的预估,此后穆迪、标普、惠誉和中诚信四家评级机构就新城事件发布报告,或调整评级,或将之列入负面观察……

坏消息一个接着一个,新城控股比投资者更难熬。截至目前,王振华控制的富域发展持有新城控股137800万股,占公司总股本61.06%,其中70619万股已被质押,占公司总股本的31.29%。常州德润已质押6520万股,占公司总股本2.89%。

尽管质押平仓线并无披露,但若市场按照机构较为悲观的预测演变,一笔于6月5日由富域发展质押给上海国际信托、数量4850万股的质押将直面强平风险。6月5日新城控股收盘价为37.53元。

富域发展曾表示,如后续出现平仓或被强制平仓的风险,将采取包括但不限于补充质押、提前还款等措施应对上述风险,不会导致公司实际控制权发生变更。

倘若补充质押,股价步步下跌中的新城控股,面临着更注重风控和道德压力的金融机构,空间变得有限;提前还款的话又会消耗公司现有资金,而在公司融资前景不在明朗情况下,任何消耗都是危险的。

救市,是摆在新城面前的第一道待解课题。7月5日,新城系港股平台在暴跌之后出现一些异动,交易明显活跃很多。

根据富途证券数据,7月5日新城发展最大五家买入经纪分别是中银国际、天发、中国投资、瑞信、J.P.摩根,买入量分别是886万股、688万股、569.8万股、569.5万股、513万股。而在新城系出事之前的7月2日,最大买入经纪是摩根士丹利,买入499万股。此外,7月5日新城悦服务最大净买入是264万股,来自富途证券。而7月2日新城悦最大净买入70万股。

“交易正在活跃,可以看出有机构在抄底和托盘。”一位基金经理判断。

失信合作方

救市前景未明之际,新城正面临来自多方合作机构的信任危机。第一财经得到的消息显示,7月3日下午开始,多家银行对提供给新城控股的融资进行排查。

一名建行人士在排查中发现,2017年,建设银行提供给新城控股的40亿元授信,本应在今年9月到期,但目前已经没有余额。这说明,这笔授信新城控股都已悉数还给建设银行。

该人士对第一财经表示,“这并不正常。银行授信的资本成本很低,为什么新城宁愿去质押股权都不用。”

有市场人士分析,此前新城快速拿地,或引起银行警觉,从风控角度考虑会减少和与新城合作,因此新城存在被迫提前还款的可能。

上述建行人士补充,目前建行还未将新城列为黑名单。但也足可佐证,与835亿元未偿还债务、与表外看不到的负债相比,新城账上的400亿现金并不宽松。

野村在最新报告中指出,集团声誉及诚信在银行融资中是重要考虑因素。现时新城声誉受到损害料需要时间修复,而企业管治的忧虑也会在一定时间内牵制投资者。

目前,虽尚无实际事件表明金融机构抽贷或新城控股融资受到明显阻力,但负面影响是实实在在的。除上述现状外,新城还面临着合作方信任危机,公众品牌形象坍塌及公司人才流失的局面。

此前第一财经已报道,不少房企就与新城的合作项目展开内部讨论,并提出相应预案,防范新城危机发酵后拖累合作项目,更有房企悄悄抹去了官网上与新城合作的信息。

在内部,尽管新城控股对外否认,目前公司不会做裁员计划,要保证团队稳定。但有迹象表明,公司内部的确流传不满两年的非骨干员工要被裁的消息,新员工感到了危险。

第一财经还获悉,多家猎头正在挖掘新城员工。与风雨飘摇的公司相比,新城员工面临着外界的极大诱惑。

山雨欲来风满楼。公司员工要稳定军心,投资者要保证公司基本面和资金链健康、购房者要相信这家公司已与实控人真正切割。

这场因实控人道德危机引发的重大冲击,到底将如何落幕?

承压新掌门

自此之后,新城日后的命运,将与年轻的王晓松紧紧相连。

在房地产这个风高浪急的江湖中,要求一个企业的当家人把深沉与雄心、资格与魄力、投资与投机这些要素都集于一身,这几乎是不成文的规则。然而,1987年12月出生的年轻态、非常态董事长,年轻地惹外界质疑。

在第三方克而瑞的销售排行榜中,新城控股已经排到了第八。莫说TOP10,放眼TOP30、TOP50的房企中,哪位一把手是三十出头?他的“前后左右”,如公众熟知的许家印、孙宏斌、郁亮、吴亚军,都是赫赫有名的企业家。与新兴、开放的互联网业不同,房地产开发遵循的是古老、野蛮又粗暴的规则,而属兔的王晓松在个性相对温和。

履历上看,大学本科毕业后,王晓松就加入新城,至今刚好十年。他担任过新城城市公司工程部的土建工程师,再升迁至工程部助理经理、总裁助理、总裁。再后来,王晓松开始任公司董事、总裁。从履历看,是一个从基层做起的“太子爷”。

尽管王晓松曾独立管理过新城,但时间十分有限,成果难以量化评估。2016年年初,王振华曾短暂失联过,他被常州市武进区纪委带走调查,不到一个月,王振华又回到公司。

且此次危机源头与2016年的有本质区别。公众可以原谅资本原罪,但突破底线的犯罪将很难获得谅解。

此际,王晓松所带领的新城被拖入困局,力挽狂澜谈何容易。

一位接触过王晓松的房企高管对其评价是“话少”。而85后的王晓松依然对外留下年轻、有活力、想法新潮的印象。2015年,时任新城地产总裁王晓松发布新城社区APP新橙社,身穿短袖加牛仔裤,骑着电动车,他站在瞩目的蓝色聚光灯下。

时至如今,王晓松必须赢回投资者、合作方的信心与信任。

新城控股学习碧桂园走“农村包围城市”路线,在过去几年凭借去库存、棚改的东风,使销售规模大跃进。2015年至2018年,新城控股合约销售额分别是319亿元、650亿元、1265亿元和2210亿元。

但时移势易,棚改政策风向已转。2018年度新城控股总资产增长较快,达3300亿,同比大增80%,其中激增的存货量占总资产的44.07%。起步于三四线城市的新城控股,目前项目储备也以三四线城市为主。

在当前三四线城市已步入新一轮休整期之际,与其质疑新城能否长期保持土地成本优势,倒不如质疑新城能否长期保持高增长。

不久前,新城在一场非交易路演上,表示有信心2019年完成2700亿元销售目标,并希望可达3000亿元,因可售资源有5000亿之巨。但当下,这种信心亦被动摇。如何重塑信誉与品牌,是新城的一大挑战。

这场突发危机的唯一意义,可能仅仅是王晓松的成长,前提是他能带领团队闯过去。

江山此夜寒,新城的王座,何其寂寥。

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