厦门楼市两极分化：二手成交量飙升 新房库存达26个月

（原标题：厦门楼市两极分化：二手成交量超去年全年，新房库存达26个月）

在经历了两年海浪般跌宕起伏的波动后，厦门楼市正走向另一境地。

胡润全球房价指数显示，厦门楼市曾在2016年年度房价涨幅45.5%，2017年年度房价涨幅16.9%，分别位居全球第二、第五位，被称为中国楼市的“领涨王”。随即，厦门出台严厉调控，也成为全国范围内率先推出限售政策的城市。

《每日经济新闻》记者注意到，经过房价持续下跌、销售低迷的冰冻期后，2019年厦门楼市开始复苏。不过，复苏的势头暂时还只是体现在成交量上，厦门的房价、土地市场还是处以较为理性的状态。

据克而瑞统计数据，今年1~5月，厦门是二线城市中唯一出现均价同比回落的城市，但仍以33440元/平方米的成交均价暂居二线城市之首。与此同时，厦门新建商品住宅库存已增至26个月。

多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，刚需购买力释放、市场预期、相关政策等多重因素造成了厦门楼市目前这一矛盾局面。

图片来源：每经记者 张虹蕾 摄

以价换量 新房销售冰火交织

2019年开年，厦门楼市就回暖明显，开发商推盘速度明显加快，新房供应与成交均有较大幅度上涨。

据新景祥厦门市场研究中心的统计，今年1~5月，厦门全市商品住宅累计成交面积为52.45万平方米，同比上涨92.63%。 其中，5月单月成交面积15.5万平方米，同比上涨126%。

从5月的销售情况看，厦门岛内外成交依旧呈现“一九”格局，即岛内、岛外成交面积分别占全市成交量的9%、91%。其中，集美区以32%的市场份额占据第一。

长期跟踪厦门市场的安居客研究院房产分析师吴寅在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，随着今年二手房成交回暖，厦门新房市场也开始逐步复苏。一方面，从2017年3月到2018年，这期间成交量偏低，积累了很多刚性需求；另一方面，去年新房市场冷冻，很多新盘都不敢入市。在回暖后，新房楼盘不仅加快了入市不发，还加大了优惠力度，让利走量。

新景祥厦门市场研究中心也指出，5月多项目开盘去化率提升明显，刚性需求回暖特征明显，市场需求由首置、首改及岛外学区需求共同主导。

今年3月，《每日经济新闻》记者曾实地探访厦门楼市，当月厦门8个项目9次开盘，除个别项目基于入市产品的提升有小幅涨价外，大部分项目仍处于让利促销状态。但从去化情况来看，不同项目之间的去化率差别较大。

如3月9日开盘的翔安金茂悦，开盘价格与2018年10月26日开盘的价格相比再次下调，但去化较低。但也有项目凭借价格优势，去化良好。

值得一提的是，翔安金茂悦还是昔日的“地王”，成交楼面价达29450.7元/平方米。

彼时，新景祥厦门市场研究中心总经理张建向《每日经济新闻》记者表示，价格因素对楼盘去化影响明显，今年整体的去化情况比去年理想，做了促销策略的高性价比楼盘会比没有折扣的楼盘去化更快。

近一年厦门新房价格走势 数据来源：安居客 每日经济新闻 邹利 制图

政策影响 去化周期约26个月

在销量大幅增长的同时，厦门的新房库存却在不断上涨。在多个研究机构的新房库存高企城市中，厦门都榜上有名。克而瑞数据显示，今年1~5月，厦门以69%的新增供应涨幅位居全国二线城市第二位。

新景祥厦门市场研究中心也表示，厦门5月在售项目库存面积约206万平方米，同比上涨40%。按近12个月月均去化约7.88万平方米计算，去化周期约26个月。

对此，吴寅分析认为，厦门新房库存增加可能与相关政策有影响。从2017年开始，厦门出现了首宗要求一次性全部对外公开销售的地块，即“受让人应一次性申请该地块合同项下宗地商品住房预售许可证，并一次性全部对外公开销售”。

2018年7月，厦门还出台了《关于进一步加强精准调控稳定房地产市场的实施意见》，规定建筑面积在10万平方米以下的商品住房项目要一次性对外公开销售。

吴寅表示，厦门近年来出让的多宗土地项目都在10万平方米以下，这些新建楼盘就需要等到所有房源建成、取得预售才能入市，也就使得一次性推出房源较多，但去化比率就相对下降，增加了库存。

厦门克而瑞指出，2019年厦门楼市经历了一波短暂的回温期，而后成交接力不济。当前厦门二级市场存量较大，交易进入不温不火状态，对一级土地市场反哺作用减弱。而一级市场的理性模式对二级市场的刺激作用有限，此种状态短期内将会持续。

刚需强劲 二手房成交超去年

在厦门，比新房更突出的是二手市场。

新景祥厦门市场研究中心指出，自今年春节过后，厦门二手住宅连续几个月交易量暴增，5月二手住宅成交量为4315套，虽然环比有小幅回落，但前5月成交套数已超2018年全年。

吴寅表示，厦门在二手市场具有较强的刚需基础，尤其是对学区房的需求很大。此外，从去年下半年到现在，全国楼市的走势和政策方向让购房者的预期逐步改变。所以，实际上从去年12月份开始，二手成交量已经逐步在往上走。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，对于厦门来说，当前市场其实还是比较稳定的，甚至还要定性为刚从降温周期中走出来。后续其实还是有可能会上涨，这和此类城市市场需求规模较大是有关的，而且既有政策最严厉的时候已经过去，未来也会出现交易上升等现象。

中指院也指出，厦门普通市民倾向于低总价的岛内二手房，加之人口不断涌入岛内，二手房市场价格具有较强的刚性，并对新房价格起到支撑作用。限购使投资客逐渐退出厦门房地产市场，厦门楼市正走向良性发展的轨道。

不过，受访专家和机构均指出，厦门的回暖势头减弱迹象，入市项目去化冷热不均，市场整体热度有所回落。吴寅认为，4月、5月的市场情况让部分开发商对后市信心很足，所以收回了此前的新盘优惠，价格逐步回到2017年上半年的水平，成交量有所回落，但因滞后性，这一市场情况还未在成交数据上体现出来。