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上半年每月40余次"频调" 下半年或细化至"因区施策"

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小阳春、土拍热、止跌令、房价预警……在刚刚过去的上半年,房地产市场出现了多个关键词。而最让业界和购房者关注的还是各地频繁出台的楼市调控政策。

据亿翰智库统计,2019年上半年,全国各省市累计出台的直接调控政策多达70余次,主要涉及市场治理、市场监管、人才引进、租赁住房、信贷层面、需求层面、供给层面。

若加上各地发布的“政策补丁”,据中原地产研究中心统计,今年上半年全国房地产调控政策发布总次数高达251次,平均每月达40余次。

《每日经济新闻》记者注意到,2018年上半年,中原地产研究中心统计的各类调控政策仅173次,这意味着今年上半年的楼市调控政策次数较去年同期上涨超过三成。

图片来源;摄图网

密集调控,平衡市场冷热不均

《每日经济新闻》记者根据亿翰智库的资料梳理发现,从上半年各地出台的政策内容和类别看,主要涉及市场治理、市场监管、人才引进、租赁住房、信贷层面、需求层面和供给层面等。

“人才”“租房”一类的政策不容忽视, 亿翰智库指出,“这意味着,不少城市都在加强自身内部建设和提升人才软实力,随之城市群的构建会慢慢开始落地,但城市间的竞争也在逐步激化。”

不过,对市场操作、流程和规则一类的政策,亿翰智库认为不少政策是间接的,对区域房价不会产生直接影响,主要是影响市场心理和整体趋势。

“上半年房地产市场出现了分化延续、热点恒热、调控持续三大特点。”58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为,首先,一线城市在严格调控的背景下,土地市场和一二手房市场均呈现出量升价平态势;二线城市市场热度提升过快,引发了调控从紧政策出台;三四五线城市房价虽保持上升,但土地市场及二手房交易整体热度有所回落。

其次,杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等二线城市成为热点,调控政策对房价上升有一定遏制作用,但并未改变房企拿地热情,这些城市下半年依然是热点。

同时,上半年调控呈现出“双边多点”效应,“双边”即在因城施策下,热点城市政策总体从紧,而存在房价下跌风险的城市会出台“托市”政策;“多点”体现在调控不仅针对房价,还针对地价、限售、限购、公积金等多维度,这一趋势也将在下半年延续。

“预测下半年楼市将以‘稳’为主,房地产市场将朝着整体稳定、小幅波动方向发展。”张波表示。

亿翰智库则认为,2019年,房地产市场依然是整个经济的稳定器,因而房地产的稳定对于经济实现有质量的增长至关重要,房地产行业将贯彻健康发展长效机制。

上半年部分城市发布楼市调控次数 数据来源:亿翰智库

分化加剧,下半年调控进一步细化

上半年调控的最大特点是,由原来单边调控变成了双边发展,打破了之前楼市调控“不是严就是松”的状态。张波分析认为,今年开始呈现的是,有的城市放松、有的收紧的状态,这会影响整个房地产的态势,后市会更加凸显“灵活”“分化”的特性。

就灵活而言,《每日经济新闻》记者观察发现,今年的楼市调控更加多元。以苏州为例,其新出台的政策仅仅规定了苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域的限售,并未针对苏州全境“一刀切”。

再如东莞,首创“最接近平均价者得”的土地网上竞价方式,不再“价高者得”,报价最高的不一定能拿到地,这使得企业拿地会更加理性,有一些拿地资金预算不是很多但报价最接近的企业也有机会拿地,也能更加体现拿地的公平性。这也是更加契合本地市场特点,做到更为精准化的调控措施。

2019年上半年拿地金额TOP10城市 数据来源:中指研究院

就分化而言,张波直言,杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等热点二线城市,虽然也面临调控政策的加压和房价上升的遏制效应,但在市场基础和容量有支撑下,房企拿地的热情难改变,城市下半年依然会是热点,但这也或意味着调控加码的空间更大。相对而言,三四五线城市房价虽保持上升,但土地市场及二手房交易整体热度有所回落。

“在因城施策的调控思路下,房地产市场正在进入新一轮调整周期,不同城市会呈现不同程度、不同状态的调控,下半年的楼市更应该具体问题具体分析。”

张波指出,由于今年下半年房地产市场依然处于“换挡期”,所以在“稳”字当先的大环境下,政策会从全国严控到“因城施策”“因区施策”,调控的抓手将从房价层面向土地、限购、金融等维度纵深化落实。同时,一二线城市仍将保持一定热度,三四五线城市将呈现“换挡”,城市热度分化加剧。此外,用户对后市的心态,也会以看平为主流。市场将整体稳定、小幅波动。

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