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深圳老旧厂房就地改造 变身软件小镇纳税额激增33倍

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(原标题:深圳老旧厂房就地改造 变身软件小镇纳税额激增33倍)

高科技企业林立的深圳,其实仍存在着不少“落后产能”。

仅以龙岗区为例,目前共有各类工业园区近900个,总占地面积80.5平方公里,其中老旧工业区就有373个,大多数始建于上世纪90年代,普遍存在环境较差、配套不完善、产业比较低端等问题。

近日,记者实地探访了深圳龙岗区的大运软件小镇和2013文化创客园。就在几年前,这两个园区都还是老旧工业厂房,通过就地升级改造,成为如今的新型产业聚集区。

深圳原副市长唐杰曾向21世纪经济报道记者分析,深圳面临着领先与落后产业并存的局面,前面的跑得越快,后面的拖得越远,并且占用了空间。

工业园区的改造,某种意义上倒逼了产业的升级。但即便是对于高附加值的科创产业而言,低成本的空间仍然重要,改造后如何运营,对政府、园区都是考验。

改造后纳税额激增

大运软件小镇的前身是荷坳社区莲塘尾工业区,由深圳龙岗区属国企产服集团统租20年,进行综合整治改造而成,占地约14.5万平方米,建筑面积约16万平方米,共包含独栋建筑75栋。

自2013年运营以来,截至2019年3月,大运软件小镇注册登记的商事主体有857家,其中入驻企业508家,包括59家国家级高新技术企业59家,创客团队349个,累计实现产值191亿元,纳税总额9.1亿元。

2011年,园区有各类工业企业90多家,生产总值2亿元,税收仅不足550万元。对比来看,改造后每年的纳税额大约是改造前的33倍。

改造需要投入,园区配套和品质提升后,租金也必然上涨。对于原社区居民而言,每年可获得5%的租金递增,而对于新入驻的企业,目前普遍的租金价格在40-60元/平方米,是以前的2倍还不止。

大运软件小镇党委书记宋俊平介绍,其实按市场价格也可以租到80元/平方米,但龙岗区政府的要求是提供优质低成本的办公空间,不允许租那么高。另外,龙岗区对国家高新技术企业、各类创新大赛获奖的企业、符合条件的大学生创新创业等都有补贴,算下来企业所承担的实际租金成本大约是20元/平方米。

2013文化创客园前身是一家港资的劳动密集型破旧厂房,占地面积2万平方米,被中南控股集团一次性买断了产权,但改造同样没有采取大拆大建的方式,仍保留着工业风的特点。园区负责人表示,这样一是为了迎合年轻文化创客的审美,二是改造成本比较低。

改造、招商完成后,到目前已有3年多的时间,文化创客园内入驻企业达到120家,其中80%以上是文创企业,初步形成“互联网+文化旅游、数字创意”两大产业链。2018年,园区年产值超过40亿元,纳税额接近2亿元。

不同于大运软件小镇,这一园区的改造由民营企业主导,租金按照市场价来制定,目前大约是每月70元/平方米。

园区负责人向记者介绍,差不多高出旁边的园区20元/平方米,但仍然保持了约95%的入驻率。

事实上,对于入驻企业而言,70元/平方米也并非他们最终承担的真正租金。实施“文化强区”战略的龙岗区,对文创类企业提供了各类租金补贴、优惠扶持基金、重点企业扶持、行业人才补贴等政策。

据2013文化创客园负责人介绍,120家入驻企业里,有六成以上已经获得了龙岗区和深圳市的房租优惠,连续三年可获得50%的房租补贴,由企业申请,然后政府直接拨款。

高租金也能高入驻

栽下梧桐树,如何引得凤凰来?

宋俊平告诉21世纪经济报道记者,城市招商引资,现在基本都需要靠土地或其他条件来吸引企业,大运软件小镇本身也是给企业优惠,用“做产业”的思维,而不是为了赚租金差价,企业“长大”后将来也会在龙岗落地。

某种程度上,这代表的是政府的逻辑,作为民营资本的改造方又是如何考虑的?

在2013文化创客园,运营方同样践行了一部分“让利”的思维。园区配套了一个3000平方米的众创空间,以每月大约35元/平方米的价格向创客开放,并在空间里配备了免费的公共空间以及创业服务等,为入驻个人或团队提供不超过24个月的孵化期。

园区负责人介绍,众创空间本质上也是为园区培养未来的潜在客户。

对于入驻园区的企业而言,除了直接可见的实惠,还有什么是重要的?

2013文化创客园的“高租金但实现高入驻率”或许能提供一部分答案。园区负责人向21世纪经济报道记者分析,之所以招商成绩比较好,一是因为对政策红利的转化落实得好,比如帮助入驻企业申请政府的文化企业租金补贴;二是配套和硬件环境占优;三是通过运营服务增强了园区与企业之间的粘性,很多租户是通过原来的租户转介过来的。

宋俊平也告诉记者,在大运软件小镇,引进的绝大多数是初创型企业,通过培育和孵化帮助它们成长壮大,这是很重要的部分。

一位企业家表示,产业园区改造升级的逻辑,在于顺应当地的产业基础,形成产业集群。而招商引资之后,如何让企业留得下,发展得好,这靠的是整个城市的综合营商环境。

另外一个问题是,产业升级后,原有的相对低附加值的企业去了哪里?

宋俊平说,一部分安置在了龙岗区的其他区域,另一些搬到了惠州、东莞等地。

但值得注意的是,这些改造主要解决的是办公空间问题,生产空间是另一个命题。21世纪经济报道记者从大运软件小镇获得的一份材料显示,目前小镇的可租赁物业出租率已达到100%,产业空间不足是这些企业普遍面临的难题,建议政府践行“工业上楼”新理念,建设集研发、办公、生产于一体的现代化高端产业载体,实现软件小镇“空间+产业”的再升级。

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