去年9月份，作为深圳市首批城市更新计划8大旧住宅小区之一的桥东片区，终于实现了100%签约，可以正式进入开发阶段，值得注意的是，这片建成于1988年的旧改住宅片区，从被纳入城市更新计划到完成“双百签约”足足耗费了8年时间。
而在深圳更多的旧改项目完成签约的任务还在路上，绝大部分项目都因未达到现行政策要求的100%签约率而停滞不前，因此有不少市民和专家指出，建议降低签约率来达到打破旧改推行难的僵局。对此，昨天下午在深圳举办了“老旧住宅小区更新困境与创新之路”的委员议事厅，众多政协委员和人大代表共聚一堂，商讨如何破题老旧住宅小区更新困境。
目前深圳旧改立项746个，实施率仅有37%
深圳经过40年的发展，城市更新也悄悄地走向了城市进一步发展的重要议程。深圳市人大代表、盐田区政协常委、微众律师事务所主任赵广群率先表示，从2009年开始深圳大面积推进城市更新，但城市更新项目的实施很不理想，与预期还有很大的差距。
深圳市政协委员、宝安区海同社会工作服务中心党支部书记、理事长蒋雷则说，他认为现在旧改的状况是久拖不决，以住宅小区的旧改为例，很多建成年代都是上世纪八九十年代，在调研过程中不少白发苍苍的业主说，不知道还能不能在有生之年住上新的房子。
截至2018年12月31日，深圳市累计已列入计划的城市更新项目共计746个，拆除规模合计约58平方公里，但实施率只有37%。深圳市政协常委、盐田区人大常委会副主任、盐田国际集装箱码头港口事务副总经理陆卫平说，签约难、拆迁难是公认的问题，而这些项目往往会变成烂尾楼，既危害公共安全，也损害环境市容。在场的不少政协委员和人大代表都纷纷表示，目前深圳的城市更新已经步入了深水区，亟待政府实施“破冰行动”。
盐田一小区，耗费9年时间未完成“双百签约”
根据2017年深圳印发的《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》，其中就提到“零散旧住宅区权利主体的城市更新意愿应当达到100%”并且“小地块城市更新单元拆除，权利主体的城市更新意愿应当达到100%”。
当时，规定一出台就引发了多方探讨，不少专家指出，100%的城市更新意愿势必会拖慢旧改的步子，而且在复杂的利益纠葛之下，“拆不动、赔不起、玩不转”这老三样将会持续上演，钉子户也会滥用权力。
再提“双百签约”不合理，深圳市盐田区港澳政协委员、香港迅隆国际有限公司执行董事李馨指出，在2015年8月的时候《深圳经济特区城市更新条例（草案）》中提出来搬迁安置、赔偿协议权利人95%以上如果签订了协议的，项目实施主体是可以申请强制征收和售卖，但很遗憾这个条例草案最终没有出台，因此在今年的形势下，再次重提95%签约率的想法，希望能够改变深圳旧改推不动的格局。
以盐田区的海涛花园为例，蒋雷说，在这个小区走访时发现里面原居住了1000多户业主，其中900户已经搬走，目前还有100多户居住在里面，而走在小区里感到很危险，不知道会不会有水泥块掉下来砸到头上，已经签约的业主也很无奈，等了九年时间依然没等到拆迁。蒋雷说，从这一个案例就能看出来加快旧改进度的紧迫性和必要性。
修改立法时间长，委员建议可以提起民事诉讼
针对拆不动的情况，蒋雷呼吁政府能够拿出行之有效的解决办法，建议可以设置签约比例从100%下调到多数，而这个多数如何界定，可以是90%、80%，根据情况也可能是60%、70%。李馨则说，解决签约率100%的问题，应该要从立法的角度层面来解决，但立法耗时长，可能在等待的过程当中消耗了大量的时间、金钱和人力。
深圳市政协委员、民革深圳市委经济委主任、深圳职业技术学院副教授王雪则认为，涉及到利益博弈的问题，还需要尊重市场，不能光靠政府来解决所有问题，而其他人等着收利益。王雪建议，如果现在90%的人已经完成了签约，并觉得剩下的10%损害了自己的利益，可以通过法律途径提起诉讼，或者通过居民自治的方式进行协商洽谈，政府在其中起到引导作用，而不是插手利益博弈。
不光是签约率的问题，旧改当中另一个难点来自于确权难。有政协委员指出，在旧改过程中，甚至会出现找不到业主协商，因此一直拖着悬而未决，建议政府出手来找到突破口。对于政府在旧改过程中扮演怎样的角色，现场的政协委员和人大代表引发了新一轮争执。赵广群就说，他认为政府既不能越位，但是也不能缺位，要把握好这个“度”。
他山之石：日本NGO参与旧改，香港实施保密措施
除了建议采取民事诉讼的办法，在场的政协委员和人大代表还举了不少国内外旧改办法的案例，给深圳做参照。王雪就说，日本在城市更新过程中有NGO组织参与，从刚开始时就大量征集居民意见，跟开发商沟通，起到衔接的作用，最后制定的旧改方案不仅仅是开发商的设计，还有居民想要一个怎样的小区，在这个过程中满足双方的意见，最终弱化旧改带来的双方矛盾。
李鑫则说，香港的旧改经验是，政府会对要拆迁的物业进行保密措施，以防有人为了赔偿去购入房屋，然后再拖着谈条件。一般是等拆迁方案公布后，立马进行征集拆迁的意愿，还有进行确权，当确权达到了95%以上，剩下的5%是必须要把物业卖给实施主导方，相当于有一个强制回收的条例，因此能够有效避免确权难以及恶意炒作的问题。
深圳市住建局住房规划与建设处处长林文阶责回应道，从目前来看老旧住宅小区的改造走入了死胡同，这条路怎么走值得深思。林文阶说，市住建局制定了《深圳市人民政府关于加强城市更新改造的实施意见》，这个意见体现了四个特点：一是明确深圳老旧住宅小区的改造要以公共利益为目的，把使用年限在20年以内的老旧住宅小区纳入到更新改造的对象；二是统一了搬迁和赔偿的标准；三是明确了城市更新改造的工作模式，就是由各区政府主导，人才安居机构为主；四是建立了棚改的工作格局，就是市、区、街道三级的工作格局。
本文来源：南方都市报
作者：傅静怡
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