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"双百签约"阻碍深圳旧改进程?委员代表再提降低签约率

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去年9月份,作为深圳市首批城市更新计划8大旧住宅小区之一的桥东片区,终于实现了100%签约,可以正式进入开发阶段,值得注意的是,这片建成于1988年的旧改住宅片区,从被纳入城市更新计划到完成“双百签约”足足耗费了8年时间。

而在深圳更多的旧改项目完成签约的任务还在路上,绝大部分项目都因未达到现行政策要求的100%签约率而停滞不前,因此有不少市民和专家指出,建议降低签约率来达到打破旧改推行难的僵局。对此,昨天下午在深圳举办了“老旧住宅小区更新困境与创新之路”的委员议事厅,众多政协委员和人大代表共聚一堂,商讨如何破题老旧住宅小区更新困境。

目前深圳旧改立项746个,实施率仅有37%

深圳经过40年的发展,城市更新也悄悄地走向了城市进一步发展的重要议程。深圳市人大代表、盐田区政协常委、微众律师事务所主任赵广群率先表示,从2009年开始深圳大面积推进城市更新,但城市更新项目的实施很不理想,与预期还有很大的差距。

深圳市政协委员、宝安区海同社会工作服务中心党支部书记、理事长蒋雷则说,他认为现在旧改的状况是久拖不决,以住宅小区的旧改为例,很多建成年代都是上世纪八九十年代,在调研过程中不少白发苍苍的业主说,不知道还能不能在有生之年住上新的房子。

截至2018年12月31日,深圳市累计已列入计划的城市更新项目共计746个,拆除规模合计约58平方公里,但实施率只有37%。深圳市政协常委、盐田区人大常委会副主任、盐田国际集装箱码头港口事务副总经理陆卫平说,签约难、拆迁难是公认的问题,而这些项目往往会变成烂尾楼,既危害公共安全,也损害环境市容。在场的不少政协委员和人大代表都纷纷表示,目前深圳的城市更新已经步入了深水区,亟待政府实施“破冰行动”。

盐田一小区,耗费9年时间未完成“双百签约”

根据2017年深圳印发的《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》,其中就提到“零散旧住宅区权利主体的城市更新意愿应当达到100%”并且“小地块城市更新单元拆除,权利主体的城市更新意愿应当达到100%”。

当时,规定一出台就引发了多方探讨,不少专家指出,100%的城市更新意愿势必会拖慢旧改的步子,而且在复杂的利益纠葛之下,“拆不动、赔不起、玩不转”这老三样将会持续上演,钉子户也会滥用权力。

再提“双百签约”不合理,深圳市盐田区港澳政协委员、香港迅隆国际有限公司执行董事李馨指出,在2015年8月的时候《深圳经济特区城市更新条例(草案)》中提出来搬迁安置、赔偿协议权利人95%以上如果签订了协议的,项目实施主体是可以申请强制征收和售卖,但很遗憾这个条例草案最终没有出台,因此在今年的形势下,再次重提95%签约率的想法,希望能够改变深圳旧改推不动的格局。

以盐田区的海涛花园为例,蒋雷说,在这个小区走访时发现里面原居住了1000多户业主,其中900户已经搬走,目前还有100多户居住在里面,而走在小区里感到很危险,不知道会不会有水泥块掉下来砸到头上,已经签约的业主也很无奈,等了九年时间依然没等到拆迁。蒋雷说,从这一个案例就能看出来加快旧改进度的紧迫性和必要性。

修改立法时间长,委员建议可以提起民事诉讼

针对拆不动的情况,蒋雷呼吁政府能够拿出行之有效的解决办法,建议可以设置签约比例从100%下调到多数,而这个多数如何界定,可以是90%、80%,根据情况也可能是60%、70%。李馨则说,解决签约率100%的问题,应该要从立法的角度层面来解决,但立法耗时长,可能在等待的过程当中消耗了大量的时间、金钱和人力。

深圳市政协委员、民革深圳市委经济委主任、深圳职业技术学院副教授王雪则认为,涉及到利益博弈的问题,还需要尊重市场,不能光靠政府来解决所有问题,而其他人等着收利益。王雪建议,如果现在90%的人已经完成了签约,并觉得剩下的10%损害了自己的利益,可以通过法律途径提起诉讼,或者通过居民自治的方式进行协商洽谈,政府在其中起到引导作用,而不是插手利益博弈。

不光是签约率的问题,旧改当中另一个难点来自于确权难。有政协委员指出,在旧改过程中,甚至会出现找不到业主协商,因此一直拖着悬而未决,建议政府出手来找到突破口。对于政府在旧改过程中扮演怎样的角色,现场的政协委员和人大代表引发了新一轮争执。赵广群就说,他认为政府既不能越位,但是也不能缺位,要把握好这个“度”。

他山之石:日本NGO参与旧改,香港实施保密措施

除了建议采取民事诉讼的办法,在场的政协委员和人大代表还举了不少国内外旧改办法的案例,给深圳做参照。王雪就说,日本在城市更新过程中有NGO组织参与,从刚开始时就大量征集居民意见,跟开发商沟通,起到衔接的作用,最后制定的旧改方案不仅仅是开发商的设计,还有居民想要一个怎样的小区,在这个过程中满足双方的意见,最终弱化旧改带来的双方矛盾。

李鑫则说,香港的旧改经验是,政府会对要拆迁的物业进行保密措施,以防有人为了赔偿去购入房屋,然后再拖着谈条件。一般是等拆迁方案公布后,立马进行征集拆迁的意愿,还有进行确权,当确权达到了95%以上,剩下的5%是必须要把物业卖给实施主导方,相当于有一个强制回收的条例,因此能够有效避免确权难以及恶意炒作的问题。

深圳市住建局住房规划与建设处处长林文阶责回应道,从目前来看老旧住宅小区的改造走入了死胡同,这条路怎么走值得深思。林文阶说,市住建局制定了《深圳市人民政府关于加强城市更新改造的实施意见》,这个意见体现了四个特点:一是明确深圳老旧住宅小区的改造要以公共利益为目的,把使用年限在20年以内的老旧住宅小区纳入到更新改造的对象;二是统一了搬迁和赔偿的标准;三是明确了城市更新改造的工作模式,就是由各区政府主导,人才安居机构为主;四是建立了棚改的工作格局,就是市、区、街道三级的工作格局。

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