深圳福田香蜜二村棚改提速 房价应声上涨

（原标题：深圳福田香蜜二村棚改提速 房价应声上涨）

自福田华富村成为“深圳棚改第一村”之后，深圳各区掀起了棚改热。深圳福田区香蜜二村棚改近期有了新进展。

6月4日晚，福田莲花街道办和福田人才安居公司联合发布了《福田区香蜜二村旧住宅区（棚户区）改造项目住宅房屋搬迁补偿安置标准》（征求意见稿）（以下简称“棚改安置标准意见稿”）的通告，香蜜二村正式面向全体业主公示拆补条例并征求意见。

而在香蜜二村小区内部，随处可见地红色条幅上写着“香蜜二村改造是众心所愿，民心所向”“主动参与、积极配合、同享棚改、阳光共建美好家园”等支持棚改的标语。

香蜜二村内部挂满了支持“棚改”的红色横幅 黄琼 摄

随着棚改的进一步落实，香蜜二村的二手房交易变得尤为活跃，而相对比此前的交易价格，目前业主的心态显得积极。此前该小区的二手房价格在7.5-8.5万之间，而目前挂牌在售的房屋价格普遍8.5万以上，甚至有部分房源的挂牌单价超过9万。

香蜜二村棚改现状

福田区莲花街道香蜜二村旧住宅区（棚户区）改造项目位于轨道9号线香梅站500米范围内，与深圳传统豪宅区域香蜜湖片区仅仅一路之隔。西临香梅路，南临景田南路，东至景田南路六街，北侧为缇香名苑住宅小区。项目占地规模约2.9公顷，棚改范围内拟拆除建筑面积6.2万平方米，涉及业主679户。周边是香蜜湖水榭花都、香蜜湖一号等中心区豪宅大盘，二手价格约在17.5-19w，而其所在的景田南片区，也不乏缇香名苑、橄榄绿洲、紫金苑、聚豪园、东方玫瑰花园等精致型花园楼盘，价格约8.5w左右。

香蜜二村小区使用年限超过20年，配套设施不完善，环境品质相对较差。根据《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》，香蜜二村旧宅（棚户区）改造项目已由莲花街道办事处完成意见征集，经区主管部门审查和福田区老旧住宅区（棚户区）改造和综合整治指挥部审议通过，纳入福田区棚户区改造年度计划，并经是主管部门备案。

香蜜二村小区房屋现状 黄琼 摄

由于房屋老旧，香蜜二村二手房价处于整个片区的低价位。前几年由于天健工业区旧改，有很多投资客相当看好香蜜二村。本来设想着一旦有开发商进驻，香蜜二村大有可能成为新豪宅。但自从小区加入“棚改试点区”，由政府主导，那么改为豪宅的希望就不大了，这让一众投资客“梦碎”。

从公布的棚改安置标准意见稿中可以看到，香蜜二村已经纳入福田区棚户区改造年度计划，实施主体为深圳市福田人才安居有限公司；按建筑面积1:1.2置换，或套内1:1；选择货币补偿的按照项目市场评估价给与补偿；每套可增购最多10㎡，按照同地块安居房标准;按时签约最高可奖励6万/套。

单看香蜜二村的被搬迁房屋价值补偿，产权调换1:1.2，比“深圳棚改第一村”华富村的1:1.18要高出一些，与河套地区的南华村持平。

事实上，香蜜二村包括房屋补偿、增购面积及搬迁费等都在按照福田棚改条例的最高标准执行。

香蜜二村房屋搬迁安置补偿标准公示 黄琼 摄

棚改落实后房价上涨

随着棚改的进一步落实，香蜜二村的二手房交易变得尤为活跃，而相对比此前的交易价格，目前业主的心态显得积极。此前该小区的二手房价格在7.5-8.5万元/平方米之间，而目前挂牌在售的房屋价格普遍8.5万元/平方米以上，甚至有部分房源的挂牌单价超过9万元/平方米。

负责该片区的一二手房买卖的李先生告诉记者，香蜜二村6月4号出了红头文件后，二手房出售格外走俏，基本都是最近一个月内走掉的。李先生表示，目前其代理的一套香蜜二村小区93平米的三居室，单价在8.5万元/平方米左右。而这个价格已经很难再降了。

同时在链家APP上，还有三套在售房源，除了一套二居室的单价在8.7万元/平方米左右以外，其余的两套二居室的单价都为9.6万元/平方米以上。从链家APP历史成交数据来看，最新的成交是在2017年4月，彼时的一套二居室成交单价为5.8万元/平方米。而从安居客公布的该小区二手房价格走势来看，6月均价普遍前五个月高出许多。

而针对同小区业主售价超过9万元/平方米，李先生表示，有的业主想的很好，但是这个价格就过高，不适合投资。

58安居客房产研究院首席分析师张波对此表示，棚改小区的价值在于后续动迁带来的收益往往较为可观，同时除了动迁收益外，由于棚改小区所处位置一般多在市区良好地段，出租相对容易，收益率往往也不低。

但值得关注的是，由于棚改小区的房价普遍会高于市场同类物业的平均水平，政府对于动拆迁的补偿也已经公开和标准化，靠短期投机行为获利存在一定风险。同时，由于棚改小区或涉及户籍及产权交易冻结，也容易给后续的过户带来不确定性法律风险。

深圳整体棚改进程提速

2018年5月，深圳市政府印发《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》(以下简称《实施意见》)。棚改意味着政府主导，搬迁补偿标准由政府制定并公示，不具有可协商性。值得一提的是，《实施意见》提出了深圳特有的“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改项目实施模式。棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，其住宅部分除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房，以租为主，租售并举，统一由人才住房专营机构运营管理。

2018年3月26日，深圳住建局发布公告称，20年以上老旧住宅区可申请棚改。

目前福田区的华富村东、西区棚改已经进入建设阶段；南山区科技园片区高新公寓棚户区改造项目专规出炉，正式拉开南山区棚改大幕；罗湖笋岗和福田八卦岭周边片区，就有红岗东村、红岗西村，梨园公寓、八卦岭宿舍、鹏盛村、春笋楼等老旧小区传出或正在进行棚改前期的摸底调查工作。而此前多个小区因要旧改而不要棚改的话题引起了一番热烈的讨论。但从现在情况来看，政府推行棚改还算顺利，深圳多个小区因棚改的到来，而兴奋不已。

张波认为，棚改和旧改本身的确存在一定差异，包括适用范围、补偿标准等，但对于住户来说都是实现改善现有居住条件的重要方式，因此老旧小区的居民对于棚改保持很高的期待也合乎常理。