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戴德梁行:大湾区规划料带动广州及深圳房地产投资创新高

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  • 自2017年大湾区规划公布以来,投向区内的投资意欲增长强劲,广州及深圳成市场焦点;
  • 单在2018年,广州及深圳的交易总额就已达到人民币546亿元的纪录第二高位;
  • 外资房地产投资从2014年的人民币22亿元,翻一番以上至2018年的人民币52亿元。

深圳,201965——全球领先的房地产服务商戴德梁行发布的《机遇与潜力:大湾区房地产投资趋势》报告指出,广州及深圳的房地产投资浪潮正受大湾区规划进一步推高。

距离首次公布粤港澳大湾区(包含广东省九个城市以及香港及澳门两个特别行政区)为全球经济动力这项宏大战略接近两年后,中央政府在2019年2月正式公布《粤港澳大湾区发展规划纲要》。虽然纲要并没有在细节上着墨太多,但各界对于政府持续致力推动区内经济增长,均表示欢迎。自从规划首次公布以来,各界对纲要期待甚殷,投资者及开发商对区内的投资意欲在过去两年间稳步增加。

虽然房地产并非大湾区规划的关键环节,但成功落实规划纲要明显对房地产行业影响重大,例如新的交通连系会创造商业枢纽,以及新的产业及居民收入上升亦将带动商业需求增长。

自从2017年初规划公布以来,受惠于大湾区的增长潜力,投资于区内的意欲增长强劲。然而,投资者焦点主要集中在广州及深圳,皆因其经济体成熟,又邻近香港,且拥有高质素的商业资产。单在2018年,两个城市的投资交易金额共计人民币546亿元,仅次于2017年的最高纪录人民币575亿元,与规划公布前的2016年比较,约为当年交易金额人民币175亿元的三倍以上。

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广州及深圳的房地产投资

信息来源:Real Capital Analytics (RCA)、戴德梁行

随着大湾区投资市场愈趋炽热,也吸引到愈来愈多海外投资者的注意。计及海外投资者在广州及深圳每宗超过人民币1亿元的物业投资,其总额从2014年的人民币22亿元,增加至2018年的人民币52亿元。2018年海外投资者强劲的投资需求延续至2019年1季度,两个城市的外资交易总额共计人民币75亿元,略多于2012年历史高峰的一半。

戴德梁行华南及华西区研究部主管及董事张晓端表示:不同于早期深圳整售物业供应较少的情况,近年来深圳商业物业供应已逐步进入高峰期,深圳甲级写字楼未来5年新增供应规模预计达到现有市场存量的1.5倍,去杠杆、房地产市场调控等也促使房企出售更多的物业,市场充分竞争及投资价值的重新评估也将促进资产价格更趋合理,这为外资机构投资者带来了充足的选择空间。而险资等与大宗资产运营相匹配的长线资金在日益完善的政策规范和鼓励引导下,市场活跃度也将不断提升。

在各类资产中,写字楼及零售物业一如所料成为最受海外投资者青睐的两类资产,过去10年分占外资交易总数的40%及25%。

报告亦根据三种类型(核心型/核心增益型、增值型及机会型)的投资策略,分析两地不同的投资机遇。展望未来,海外投资者的投资活动将会进一步增加,与一直具有本土优势的内资直接竞争,争夺合适的商用投资物业。

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广州及深圳的房地产投资机会(基于三种投资策略)

戴德梁行华南区资本市场部主管及高级助理董事陈俊儒表示:“在大湾区的发展背景下,深圳的投资价值已经开始受到外资机构的认可,霸菱亚洲买进深圳国际商会中心多层写字楼及领展买进深圳中心城商场都是深圳大宗交易的重要里程碑。深圳的发展仍在加速,同时国内外现时的复杂环境也为深圳的投资市场带来了难得的窗口期,将有更多的投资机构加速在深圳的布局。要在这个历史发展机遇上抢得先机,必须尽早定下投资策略。”

戴德梁行建议有兴趣投资于广州及深圳两个一线城市的投资者及开发商,应尽早评估目前的机遇,采取适当的房地产策略。

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