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南京高淳取消限购:“一城一策”下的楼市缩影

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(原标题:南京高淳取消限购:“一城一策”下的楼市缩影)

南京楼市的走向是目前全国楼市的缩影。

胶着的楼市下,政策的每一次松绑和收紧,都在考验各个地方政府的执政智慧。

步入6月,受到最广泛关注的政策调控,当数南京。这个极具典型性的二线城市,一定程度上折射着国内众多同量级城市的楼市现状。

南京最近的一次调控政策是高淳区放开限购,外地人只要持有南京市居住证,或携带用工单位的劳务合同和营业执照,即可开具购房证明。与之对应的市场现状是南京自5月起新房成交量有所减少,6月第一周甚至出现腰斩。

然而同为江苏重镇,苏州则走出了一条与南京截然相反的路子。5月下旬,苏州出台收紧调控手段,甚至命令规定苏州全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。

政策与市场紧密挂钩,碎片化的调控手段与“一城一策”的主导方向,能让静止的市场有所回温,也能让热起来的城市很快冷却。

高淳取消限购

6月4日,南京市高淳区宣布从当日起,外地人在高淳区买房,只要持有南京市居住证,或者携带用工单位的劳务合同和营业执照,即可开具购房证明。

而南京曾在2017年3月15日出台《进一步调整住房限购政策的通知》,规定外地人在申请开具购房证明时,要提供过去3年内在南京累计满2年的个税或社保证明,且不允许通过补缴的方式获得购房资格。

高淳取消限购之后,有媒体报道南京六合区也可能放松限购,六合区不动产登记中心工作人员表示目前没有放开,但不排除今后放开的可能性。

无论是高淳还是六合,都是南京的远郊区,其中高淳区位于南京市南端,被誉为南京的南大门,距离市中心约100公里。而高淳的房价更是与南京市区不能相比,目前南京市区均价约2.8万元/平方米,而高淳区只有8500元/平方米上下。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,高淳区最近两年库存量攀升,而其本身位置又比较偏远,存在一定去化难度,因此高淳取消限购有利于刺激购房需求,实现去库存的目的。与此同时,有业内专家分析称,高淳此举与当地人才引进战略有关,推行差异化的楼市政策可以吸引到更多的人才,其目的更多的是基于导入人口推动当地产业发展考虑。

基于上述考虑,可以说高淳放松限购对于南京全市的楼市走向不产生决定性影响。然而放松限购的信号意义却很明显,这容易被解读为对市场的松绑,从而改变对楼市的预期。

市场降温

这种“试探性”的取消限购缘于南京楼市从5月起开始走低。

中国指数研究院数据显示,5月南京新批供应76.7万平方米,环比增长16.2%,同比增幅更是达到了102.48%;库存量达到370.22万平方米,上升10.57%;当月南京供销比下降至0.71,市场出现供过于求的局面。

成交数据更能直观反映南京市场目前的现状:5月南京全市成交54.74万平方米,环比上月下降22.01%,但同比仍然增长44.95%。这说明相比于2018年的冷淡情况,南京5月成交仍然处于高位,但是与前四月相比,其在5月出现明显下滑趋势。

中原地产按周提供的数据则更有趋势性,数据显示,南京4月周均成交套数为1500套左右,最高点甚至出现单周成交1980套,然而到了5月,周均成交为1300套左右,6月第一周甚至直接出现腰斩局面,6月3日~9日这一周成交只有532套,环比降幅达到47.7%,是典型二线城市中下降幅度最大的城市。

在经历过2018年的冰冻期之后,南京楼市自开年以来就走出了一波“大阳线”,4月30日,南京一日内迎来六宗住宅地块公开招拍,全部地块均触顶最高限价,其中江心洲G08地块楼面价达到31980元/平方米。不只是土地市场,3、4两月南京常见日光盘,以江北、江宁为代表的热门板块更是屡屡突破限价。

然而此后政策导向骤然转变。5月17日,银保监会官网发布了银保监发1〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,全面收紧房企融资;5月18日,住建部点名佛山、苏州、大连、南宁4个城市房价涨幅过高。一系列的收紧政策使得楼市风向迅速转变,以南京为代表的二线城市均走向下滑通道。

调控缩影

南京楼市正在经历的一切或许是全国楼市的一个缩影。

从3、4月份的小阳春市场火爆,再到5月市场下行,南京的调控走出了双曲线。在市场上行期从严调控,针对地王、日光盘等现象做指导性的调节,包括收紧融资、点名高增长城市,甚至限制部分拿高价地的房企在公开市场融资;然而在市场有转冷迹象时,又适时推出试探性的限购松绑政策,以刺激高库存区域的去化。

苏州又是与南京相反的路径,在一路狂奔的成交数据与地王背后,这座城市正在开启最严限购。4月是苏州成交的高点,当月苏州新建商品住宅成交破万套,是2016年10月以来最高值,二手房成交近1.2万套,环比增长99%,逼近2012年来历史最高值;5月成交有所降低,但总体降幅不大,新建商品住宅单月成交7911套。

更火热的是苏州土地市场,年内苏州已经出现了3次百亿级土拍,且多次出现“地王”,5月9日,河北房企荣盛首入苏州,以68%的溢价率拿下了吴中区地王;4月底中海以30287元/平方米拿下的苏州工业园湖东板块宅地,打破了绿城在苏州拿下的“苏州桃花源”保持了十年的工业园区单价地王的纪录。

地市两旺,苏州不得不“上手段”。5月24日,苏州市政府联合住建局、发改委等部门召集30余家地产商召开行业座谈会。会上指出,如苏州楼市的几大指标得不到控制,7月后调控会即刻加码,同时明确苏州所有项目预售备案价不得超过4万元/平方米,单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格,限定苏州全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。

中原地产分析师卢文曦表示,我国目前严格遵循房住不炒总基调,在市场过热时会出台相关政策予以降温,比如苏州这样的城市;同时也会有相应的托底政策,保证小区域范围内不至于出现房价大幅下调的情况,比如南京高淳区域,以避免引起社会或经济问题。

可以说“一城一策”已成为目前各省房地产市场调控的主要方案,针对不同地域的不同现状,调控政策也呈现有松有紧的分化趋势,南京高淳是很典型的松绑,然而西安近期则进一步收紧房地产调控。

根据第一财经不完全统计,5月以来针对房地产累计进行了超过40次调控。严跃进表示,“一城一策”的含义在于各地的调控自主权更大,各类调控会有不同的考核体系,即地方政府自己需要承担调控的责任。

不能过快上涨,也不允许大幅下跌,这是房地产市场求“稳”的核心,在市场形势不断变化之时及时作出相应调整。有业内人士分析,未来松松紧紧将成为常态。

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