涉嫌欺诈 1800多万购房款怎么转入了私人账户？

5月31日，花都区住建局在荣翠轩售楼部贴出《告知书》。

花都区荣翠轩5栋。

人民群众什么方面感觉不幸福、不快乐、不满意，我们就在哪方面下功夫，千方百计为群众排忧解难。

——2018年3月7日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平参加十三届全国人大一次会议广东代表团的审议时指出

“房子无法网签，我们就要退房。”原本欢欢喜喜买房，如今，广州花都区荣翠轩5栋的购房者们，却进退无路。进，无法网签；退，无法退房退钱。

个人合资开发房地产，违法挂靠房地产开发资质，房产权属不清，终成一笔糊涂账。截至5月31日，荣翠轩5栋44位购房者超1800万元的购房款，面临难以追回的窘境。购房者们质疑，广州市花都城镇建设开发有限公司(以下简称花都城建)、谢坚智、陈映山、蔡荣周涉嫌诈骗及非法集资。

超1800万购房款被转走

花都区荣翠轩5栋的44位购房者，先后于2018年6月至2019年4月期间在中介的带领下，每人在荣翠轩售楼部交付了20万-300余万元不等的定金、首付款、全款、物业维修基金等购房款项。

按照合同约定，开发商需在6个月内(有的是5个或者9个月)完成网签，如不能网签将无条件退回所有已支付的款项，并赔偿相应损失。

“但在《认购书》约定的《广州市商品房买卖合同》签订期限及宽限期内，我们都未能签订合同及办理网上签约手续”，购房者杨小姐告诉南都记者，她多次向项目负责人询问情况，但得到的回复就只是“进行中”。这让杨小姐和所有购房者很不安，意识到项目可能存在问题。

随即，荣翠轩5栋购房者通过各种渠道去核查，却发现，购房时支付的定金、购房款、物业维修基金等费用，竟然转到了户主为“伟义五金”的账户中。“我们在刷卡支付相关费用时，PO S机显示的账户为荣翠轩项目部，而非伟义五金！”杨小姐说。

截至5月31日，初步统计，44位购房户已交购房款超过1800万元。“荣翠轩售楼部从2018年初开始一直正常销售，我们就轮流蹲点，告诉新来的不要买！”

挂靠房地产开发资质

更令购房者意想不到的是，开发商内部利益盘根错节。

2008年12月10日，花都城镇建设开发有限公司、谢坚智、陈映山与蔡荣周共同签订《合作开发房地产协议》，就合作开发荣翠轩项目达成协议：花都城建出借房地产开发资质，蔡荣周提供项目开发的土地，谢坚智、陈映山提供开发项目所需的全部建设资金、技术、劳务等(取得土地所有权的资金除外)。

也许，后来发生的一切，都始于一开始的权属不清。

南都记者通过查询在广州市花都区人民法院及广州市中级人民法院的多份生效判决书发现，2013年，由于延期交楼导致1-4栋业主起诉花都城建公司，花都城建公司作为开发商赔偿了3000多万元逾期交楼违约金，直接导致荣翠轩项目开发者的内部矛盾。

据当时媒体报道，花都城建公司认为，股东谢坚智挪用了部分售楼款造成楼盘没有及时支付给施工单位工程款，而导致项目没有竣工验收，三名股东应对延迟交楼违约金承担连带清偿责任。谢坚智对此否认，辩称是施工方和花都城建公司及有关部门没有及时配合验收导致延期交楼。

随后，合作三方就建设工程合同、合资、合作开发房地产合同等各种纠纷打官司，官司从2013年打到现在。

无法网签？区住建局：涉嫌欺诈！

陈年往事，却道出其中乱象，内部利益掰扯不清。

据2018年一份《谢坚智、广州市花都城镇建设开发有限公司确认合同效力纠纷二审民事判决书》，谢坚智认为，“荣翠轩”项目实际投资资金约1.7亿元全部由自己出资。花都城建公司只能配合售房，而不得自主出售房屋。

而花都城建公司辩称，所有的预售证、大确权等证照均证明“荣翠轩”项目至今的所有权属于花都城建公司，花都城建公司依法依规有权对外售房。

而一位曾参与1- 4栋延期交楼案件的知情人士向南都记者透露，“主要是谢坚智和蔡荣周双方对立，花都城建公司又跟蔡荣周关系不错。双方都在抢房，谁卖得多谁就赚得多。”

记者从5栋购房者处了解到，“由于开发者彼此间矛盾重重，并不配合荣翠轩5栋的网签推进，这也直接导致购房户无法与花都城镇公司签订《广州市商品房买卖合同》，并办理该合同的网上签约手续。”

无奈，荣翠轩5栋购房者通过各种渠道向花都区有关部门进行反映。

2019年4月23日，花都区住建局就郑某(5栋购房者)等反映荣翠轩项目部违规销售等问题给出处理意见：“经核查，5栋已办理商品房初始登记手续，权属单位登记属花都区城镇建设开发有限公司。而您并非向花都区城镇建设开发有限公司购买。该盘涉嫌欺诈问题，公安部门已立案”。

由于44位购房者超1800万元的购房款进了“伟义五金”的个人账户，作为楼盘权属方的花都城建公司拒绝给购房者办理网签。但是让业主们不解的是，为什么花都城建公司同意个人以其公司名义售房收款，“伟义五金”的个人账户属于谁？与花都城建公司什么关系呢？

据业主们调查，“伟义五金”账户的户主是何伟成，据何伟成称，“是按老板指示做事，自己也不清楚情况。”何伟成所说的“老板”正是合作卖房的其中一方谢坚智。

首批退房者普遍只拿回1.5万元

眼看网签无望，5栋购房者纷纷向荣翠轩项目部申请退款，但对方一直拒绝退款。随后，在花都信访局多次协调和见证下，部分购房者与谢坚智签订了退款协议，约定在2019年5月30日前完成退款。荣翠轩相关负责人在业主群里一直交涉：“5月30日款项可能不到位。到位就能退。我们一直在筹款！”

5月31日，购房者按照约定时间10点钟来到荣翠轩售楼部，询问退款事宜。花都区政府、花山镇相关部门负责人也来到现场。“上午说筹到150万元，但还没有转到项目部账户上。下午又说只有110万元。第一批退房的按照付款情况，分摊这110万元。结果，大家普遍只拿到1.5万元。”购房者陈小姐等人告诉记者。

5月31日，花都区住建局在荣翠轩售楼部贴出《告知书》。明确指出，荣翠轩已办理商品房初始登记手续，权属人花都区城镇建设开发有限公司依法享有处置(销售)项目的权利。在没有授权的情况下，任何单位及个人无权处置(销售)该项目。

据业主反映，5月31日上午，谢坚智已被花都区相关部门带走调查。业主提供的几位项目负责人都表示，“不清楚，要找老板”，“只是打杂的”。截至发稿前，谢坚智电话打不通。

追问

出借房地产

开发资质合法吗？

企业是否可以随意出借房地产开发资质？花都城镇建设开发有限公司、谢坚智、陈映山与蔡荣周的合作开发房地产的方式是否合法合规？

广东知章律师事务所律师王美舟认为，房地产开发是一种市场准入制度，出借房地产开发营业执照是违法行为。谢坚智与城建公司及蔡荣周签订的《合作开发房地产协议》，实质是挂靠营业执照开发房地产的合同约定，其法律关系方面的约定内容违反了法律的强制性规定，可判为无效合同。事实上，查阅多份生效判决书，花都城建公司与他人签订的类似合作协议已经为一、二审法院生效判决认定无效。

该盘矛盾由来已久，此前1-4栋延期交楼、违法合作等法院也进行了一审二审判决。为何5栋还能顺利销售，导致更多业主卷入其中？作为监管部门，花都区住建局是否及时监督到该盘异常？截至发稿时，该局未回应南都记者的书面采访。

监管账户里的购房款

能否被随意转出？

广东知章律师事务所律师王美舟认为，监管账户的钱的使用是通过房管局按照工程建设进度审批，不能随意转出，以保障购房者权益。

但本案中，荣翠轩所出售的房屋是现房，不需要进行房款监控，问题在于购房款并没有进入权属方城建公司的银行账户，而是进入了其他账户。谁收到钱，就应对业主负责。而城建公司同意个人以其公司名义售房收款，应对业主负连带责任。