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40家房企5月融资额跌超五成 土地市场"高烧"成导火索

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(原标题:40家房企5月融资额跌超五成 土地市场“高烧”成导火索)

一直以来,被视为房企融资两颗重要“保命丸”的公司债和其他债权融资,在刚刚过去的5月份却同时“失效”。

来自同策研究院的数据显示,今年5月,40家典型上市房企融资金额共计367.99亿元,环比降幅达到52.07%,创2019年以来新低。

多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析认为,5月监管部门出台政策是促使融资空间收紧的重要因素,土地市场的“高烧”则是导火索。不过当前政策基调是求稳而非打压,融资收紧或是阶段性现象。

 2019年4月、5月典型上市房企融资情况对比 数据来源:同策研究院

融资额大跌52%  政策勒紧房企“钱袋”

同策研究院数据显示,5月40家典型上市房企债权融资额为326.67亿元,其中信托贷款100亿元,占比27.17%;发行公司债95.85亿元,占比26.05%;境内银行贷款77.69亿元,占比21.11%;其他债权融资53.13亿元,占比14.44%;中期票据、委托贷款、海外银团贷款融资金额为0。 

此外,股权融资也出现下滑。5月股权融资金额为41.32亿元,环比下跌36.96%。而其他债权的融资总额仅为53.13亿元,较上月107.43亿元更是大幅下跌50.54%。

不过下降最为明显的当属公司债。数据显示,5月仅发生6笔公司债,共融资95.85亿元(含2笔是美元债券共4.5亿美元),较上月的473.13亿元大幅下降79.74%。

境外融资同样不容乐观。5月外币融资总额32.64亿元,占比8.87%,环比上月的524.91亿元融资金额大幅下降93.82%。其中,美元融资总额31.05亿元人民币(仅2笔美元债券,合计4.5亿美元),环比上月美元融资金额459.23亿元人民币,下降93.23%,占融资总额的8.44%。

2019年5月典型上市房企融资方式占比(单位:亿元,%)数据来源:同策研究院

同策研究院总监张宏伟表示,40个上市房企的样本足够代表整个行业的走势。房地产融资在春节过后一下子反弹,而后在5月份又下降,因为刚好在4月底5月初,银保监会针对金融机构向房企乱输血正式发了声。

《每日经济新闻》记者注意到,今年5月8日,银保监会就市场上存在银行业保险业市场乱象发布了〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(以下简称《通知》),其中多处涉及房地产行业。

根据《通知》,涉及房地产行业的整治内容包括:银行机构向表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发等。

不过在张宏伟看来,融资收紧是阶段性的,并且是对行业基本面的影响,对于单个企业影响不大。

融资阶段性收紧 土地市场过热是主因  

房企融资为何会在5月大幅收缩?在业内看来,土地市场的“高烧”是不容忽视的导火索。

张宏伟直言:“目前因为土地市场过热,收了一段时间后,等土地市场高烧退去,融资渠道的限制就会放缓。”

一位TOP20房企高管也向《每日经济新闻》记者表示,目前融资渠道收紧,和前一阶段土地市场过热有关。

“虽然融资渠道收紧对单个企业影响不大,但毕竟对于企业来说融资就是补血、就是生命线。目前房企融资主要用于补充现金流、在建工程款,以及最重要的——拿地。”该高管表示。

值得注意的是,部分城市的土地溢价率的确较高。

记者查阅相关数据发现,今年3月份以来,热点城市土地溢价率普遍在20%以上,有的甚至高达100%以上。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者,2019年上半年一二线土地市场出现热度回升,尤其是杭州、武汉等一些热点二线城市,在春节后新房市场的热度回升速度很快,直接拉动了土地市场的升温。

同时,因为三四线城市棚改力度减弱,房企回归一二线的步伐加快,也在一定程度上促使一二线土地需求集中提升。而且,今年土地市场可能都是“热点恒热”的状态。

热点城市未来土地升温的压力依然较大,但随之而来的可能是,不同城市会出台不同程度的政策。张波认为,苏州、合肥等城市已纷纷出台土地调控政策,不排除未来更多城市跟进土地调控。但目前看来,相关政策力度相对“温和”,因为目的是稳定、而非打压。

“实际上,这次针对房企融资的政策,同样也是释放出‘稳定’的房地产市场基调——控制房价、土地价格的决心不会变。所以企业更宜保持平稳的心态入市,毕竟土地市场和房价平稳了,融资环境才可能持续轻松。”张波表示。

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