40家房企5月融资额跌超五成 土地市场"高烧"成导火索

一直以来，被视为房企融资两颗重要“保命丸”的公司债和其他债权融资，在刚刚过去的5月份却同时“失效”。

来自同策研究院的数据显示，今年5月，40家典型上市房企融资金额共计367.99亿元，环比降幅达到52.07%，创2019年以来新低。

多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析认为，5月监管部门出台政策是促使融资空间收紧的重要因素，土地市场的“高烧”则是导火索。不过当前政策基调是求稳而非打压，融资收紧或是阶段性现象。

 2019年4月、5月典型上市房企融资情况对比 数据来源：同策研究院

融资额大跌52%  政策勒紧房企“钱袋”

同策研究院数据显示，5月40家典型上市房企债权融资额为326.67亿元，其中信托贷款100亿元，占比27.17%；发行公司债95.85亿元，占比26.05%；境内银行贷款77.69亿元，占比21.11%；其他债权融资53.13亿元，占比14.44%；中期票据、委托贷款、海外银团贷款融资金额为0。 

此外，股权融资也出现下滑。5月股权融资金额为41.32亿元，环比下跌36.96%。而其他债权的融资总额仅为53.13亿元，较上月107.43亿元更是大幅下跌50.54%。

不过下降最为明显的当属公司债。数据显示，5月仅发生6笔公司债，共融资95.85亿元（含2笔是美元债券共4.5亿美元），较上月的473.13亿元大幅下降79.74%。

境外融资同样不容乐观。5月外币融资总额32.64亿元，占比8.87%，环比上月的524.91亿元融资金额大幅下降93.82%。其中，美元融资总额31.05亿元人民币（仅2笔美元债券，合计4.5亿美元），环比上月美元融资金额459.23亿元人民币，下降93.23%，占融资总额的8.44%。

2019年5月典型上市房企融资方式占比（单位：亿元，%）数据来源：同策研究院

同策研究院总监张宏伟表示，40个上市房企的样本足够代表整个行业的走势。房地产融资在春节过后一下子反弹，而后在5月份又下降，因为刚好在4月底5月初，银保监会针对金融机构向房企乱输血正式发了声。

《每日经济新闻》记者注意到，今年5月8日，银保监会就市场上存在银行业保险业市场乱象发布了〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（以下简称《通知》），其中多处涉及房地产行业。

根据《通知》，涉及房地产行业的整治内容包括：银行机构向表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发等。

不过在张宏伟看来，融资收紧是阶段性的，并且是对行业基本面的影响，对于单个企业影响不大。

融资阶段性收紧 土地市场过热是主因  

房企融资为何会在5月大幅收缩？在业内看来，土地市场的“高烧”是不容忽视的导火索。

张宏伟直言：“目前因为土地市场过热，收了一段时间后，等土地市场高烧退去，融资渠道的限制就会放缓。”

一位TOP20房企高管也向《每日经济新闻》记者表示，目前融资渠道收紧，和前一阶段土地市场过热有关。

“虽然融资渠道收紧对单个企业影响不大，但毕竟对于企业来说融资就是补血、就是生命线。目前房企融资主要用于补充现金流、在建工程款，以及最重要的——拿地。”该高管表示。

值得注意的是，部分城市的土地溢价率的确较高。

记者查阅相关数据发现，今年3月份以来，热点城市土地溢价率普遍在20%以上，有的甚至高达100%以上。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者，2019年上半年一二线土地市场出现热度回升，尤其是杭州、武汉等一些热点二线城市，在春节后新房市场的热度回升速度很快，直接拉动了土地市场的升温。

同时，因为三四线城市棚改力度减弱，房企回归一二线的步伐加快，也在一定程度上促使一二线土地需求集中提升。而且，今年土地市场可能都是“热点恒热”的状态。

热点城市未来土地升温的压力依然较大，但随之而来的可能是，不同城市会出台不同程度的政策。张波认为，苏州、合肥等城市已纷纷出台土地调控政策，不排除未来更多城市跟进土地调控。但目前看来，相关政策力度相对“温和”，因为目的是稳定、而非打压。

“实际上，这次针对房企融资的政策，同样也是释放出‘稳定’的房地产市场基调——控制房价、土地价格的决心不会变。所以企业更宜保持平稳的心态入市，毕竟土地市场和房价平稳了，融资环境才可能持续轻松。”张波表示。