“旧改王”佳兆业20年的崛起之路：大湾区龙头是如何炼成的？

1999年，佳兆业实业有限公司在深圳成立。很快，它就在深圳龙岗区布吉镇拿下了一个烂尾别墅群地块，将其改造成为综合住宅项目。

一年后，这个烂尾项目变身佳兆业·桂芳园投向市场，并获得了公众的热烈响应。2001年佳兆业一鼓作气开发完2、3、4期，之后又在别墅群东面继续拿地、一共开发了8期，桂芳园由此成为布吉第一个大型社区。

2003年11月，佳兆业又以4亿元人民币的价格拍下了邻近深圳市政府的烂尾楼“子悦台”，这是深圳当年拍卖的最大一宗烂尾楼项目，也是广东省当年拍卖标的最大的烂尾楼项目。佳兆业由此在深圳站稳脚跟，并开始将触角延展至珠三角周边的城市。

改造烂尾项目是佳兆业“三板斧”，20年前，佳兆业以此起家，如今行业进入下半场，土地拍卖门槛抬升，它已借此在粤港澳大湾区这片被众多房企觊觎的高地上所向披靡。凭借着对市场形势的把握，佳兆业在长三角、环渤海、华中和华西等区域的核心城市也有所布局。

在房地产板块以外，佳兆业多元化的蓝图也缓缓铺开——在健康、科技和文旅等领域，佳兆业均有所涉足，势头迅猛。在“白银时代”，佳兆业已经找到它的赛道，全速向前。

“旧改王”的成功之道

佳兆业的发迹之地深圳是一座缺地的城市。近些年来，深圳每年通过公开市场供应的住宅土地长期都是个位数，大多数的土地供应都来自于城市更新。如若要在深圳的房地产市场大施拳脚，势必在旧城改造领域有着过人的本领。

这是一个“学问很深”的行业，资金实力雄厚、品牌知名度高的全国性房企未必具有优势。旧改的“难”体现在，其一，需要沟通的对象众多，业主、村集体都是需要打交道的对象；其二，旧改周转的速度很慢，耗时很长因而在资金安排和风险把控上需要有更灵活的应对方式。

这些难倒一众房企问题都不在佳兆业话下，毕竟佳兆业已经深耕旧城改造领域20年，具备其他房企所不具备的眼界和实力。佳兆业董事会主席郭英成曾说，旧改当然是比较难，但这一块是公司最强的竞争力之一。

问及多名深圳房企高管和旧改人士，他们总结，佳兆业在城市更新领域的核心竞争力之一是人才。佳兆业旗下有专门的城市更新集团，拥有精通规划设计、商业谈判、法律专家等旧改专业人才。

此外，基于佳兆业在旧改领域的造诣，它已经形成一整套系统的旧改作业流程和管理规范。这些标准化运作的模块又为佳兆业自身培养人才提供了帮助。“在市场招聘人才回来确实很难，从人才储备来说，我们人才的竞争力是可以的。”郭英成说。

一家企业，只有在专业程度和企业文化都有过人之处时才能够受人尊重。佳兆业在旧改领域的成功，也应该考虑企业文化的因素：它是一家很尊重“人”的企业，体现在旧改领域，它始终坚持项目的推动中对城市的贡献、对拆迁户的贡献和对村民的贡献。

在旧改领域始终免不了和利益各方打交道，佳兆业每每总能够找到合适的相处方式，找准自己的位置。在城市更新的过程中，总免不了有“拆迁”这样敏感的字眼，但佳兆业负责谈判的人士曾这么说，“我和他们（拆迁户）当朋友，没事儿喝喝茶，有困难帮他们解决。”

这是佳兆业的处事之道，也是它能够获得业主、村民信任的主要原因。凭借这种良好的互动关系，佳兆业在旧改的进展上能够更为迅速，它的周期平均是三到五年，而通常一个旧改项目的周期都是十年上下。

湾区龙头的土储秘籍

在粤港澳大湾区尤其是深圳、广州获取一宗优质土地的难度有多大？关于这个问题的回答，龙头房企有话说，黑马房企也有苦水要吐。诸多外来房企费尽九牛二虎之力，最终只能够在公开市场拿下一宗“蚊地”，更多的通过与投资公司合作旧改项目，而后踩坑不得不退出。

没有本土化的团队、没有相应的操盘经验，外来房企很难适应深圳、广州市场的规则。但佳兆业凭借着在城市更新领域的实力，已经在粤港澳大湾区这片经济活力强劲的区域斩获颇丰，它的土地储备为许多房企所艳羡。

郭英成说，在粤港澳大湾区，特别是在深圳、广州这样的城市，不靠旧改的土地储备确实是面临更多的挑战，佳兆业主要做核心城市，例如深圳、广州以及珠三角个别城市，比如中山。

截至2018年年底，佳兆业总土储达到2400万平方米，可售货值超4600亿元，其中大湾区占有1300万平方米，相当于总土储的54%；报告期内未计入土储的旧改储备项目占地面积约3000万平方米，99%集中位于大湾区，计算货值高达1.8万亿。

在这些旧改项目中，深圳及广州分别占比31.8%及31.6%，中山与惠州分别占比为23.3%及11.4%，对应在大湾区共拥有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目。

旧改带来的利润也是十分可观的，佳兆业的土地储备多数位于一线和强二线城市，据测算，与其布局城市类似的房企平均土地成本通常在7000元/平方米左右，而截至2018年，佳兆业平均土地成本为4750元/平方米，它在深圳的旧改项目毛利率可以到50%左右。

在旧改方面优势突出，佳兆业也顺应市场形势，通过公开市场的招拍挂进入更多的核心城市。

今年以来，佳兆业在公开市场的投资节奏也明显加快。5月20日，佳兆业在经过74轮报价后，以10.5亿元摘得重庆大渡口重钢地块，同日，佳兆业以成交总价约10.4亿元、自持面积10%、自持年限不低于5年，成功竞得广东省东莞市中堂镇一宗商业住宅用地。

城市更新+招拍挂投资双轮驱动，使得佳兆业的投资模式更加灵活，也丰满了佳兆业的城市布局。截至2018年年底，佳兆业的土地储备已经覆盖全国45个城市，共拥有152个房地产项目，分布在大湾区、长三角、华中、环渤海、华西全国5大区域。

多元化业务展望

房地产行业进入“白银时代”，在固有的领域赛跑已经不是一家房企的最优选。寻觅房地产开发业务之后的第二业绩增长点成为了大多数房企努力的方向，佳兆业这家年轻而朝气的房企，也为自己筑起了深深的“护城河”。

很多房企在做多元化业务的时候，会选择长租公寓、商业地产这样偏向不动产运营的板块，佳兆业当然有所涉足，但相对而言，它是一家更愿意创新、拥抱变化的房企，转型的步调也更为积极：健康、文旅和科技，都是独立发展的板块，此外，佳兆业也十分注重“产业协同”。

郭英成说，“集团发展多元化业务的初衷是希望能与地产主业形成协同效应，特别是在获取优质土地或者是价格合理的土地这块取得一些互补。”

佳兆业在每一个细分领域的投入都是花了心思的，例如，将于2020年开业的金沙湾国际乐园，佳兆业引入了前香港迪士尼运营副总裁Noble Franklin Coker，他为乐园设计了五大创新游乐场馆、五家国际豪华度假酒店以及丰富的文化艺术活动。

在健康领域，佳兆业的动作也十分频密——2018年，佳兆业健康以2.2亿港元，收购杭州三甲医院树兰医院，未来将探索健康小镇新模式；此外，还计划兴建包括2000个床位之三级甲等综合医院，专门于器官移植、微创手术、生物学断及精准医疗服务。

多数开发商在进入新领域时，习惯用既有地产开发的原班人马，但佳兆业的方式是，通过收购专业的公司、引入合适的人才来运作相应的板块，这使得佳兆业在新进入一个行业时行业，就已经拥有较高的起点。而这些多元化板块，本身也都具有较强的“自我造血”的功能，不仅是主业的附庸和配套。

佳兆业走过的前二十年，它凭借在城市更新领域的出色表现在房地产行业站稳脚跟，做到了行业TOP30的位置；在可以预见的未来，佳兆业将是一家触角广泛的大型多元化企业，在一座城市之中，和人们在休闲娱乐、健康医疗等方面发生着各种各样的交集。

在新的时代命题下，佳兆业将持续不断探索“美好生活”的品质与外延，为购房和消费者提供多元的服务，提升他们的幸福指数。为人们创造美好生活，为社会创造价值，是佳兆业作为一家时代的企业应有的职责。