深圳城中村：从大拆大建到综合整治

（原标题：深圳城中村：从大拆大建到综合整治）

深圳光明新区玉律村内，密密麻麻的握手楼。南都记者赵炎雄摄

安居者察于未萌

近日，伴随深圳今年第三期政协委员议事厅的探讨声，有关深圳城中村是拆是留的话题再次引起热议。有政协委员在会上直言，“希望未来城中村拆的越来越多，高层建筑建得越来越好，这就是深圳人的骄傲”。

事实上，深圳已经通过系列政策给城中村定下了调子———“以综合整治为主，拆除重建为辅”，并在全市范围内划定了55平方公里城中村在2025年前不得纳入拆除重建旧改范围。

换句话说，对于深圳的城中村而言，起码短时间内，综合整治的大幕已经拉开。而未来，这些栖息着城市2/3人口的区域在新的城市化进程中将如何嬗变仍考验城市主官。

现状

城中村房源容纳着深圳大半租房群体

“特区活力与竞争力的基石”

用王石的话说，“深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口，为四面八方来到深圳追求梦想的人提供了第一落脚点，他们是特区活力与竞争力的基石。”

一组来自深圳官方数据则更能反映城中村与这个城市的关系———据深圳市房地产研究中心的统计，深圳全市共有各类出租住房约783万套(间)，占住房总量的73.5%。按全市2100万实际管理人口计算，近80%的人口需要通过租赁解决住房问题。而深圳市住建局统计数据显示，深圳全市租赁房源中，商品房租赁房源约为290万套，城中村房源约为490万套。

可以说，在深圳有八成人口租房居住，深圳总房源中有七成用来出租，且上述房源中来自城中村的占比约为七成。城中村，毫无疑问是深圳租房市场的供应主体，而能够用更低廉的成本获得在这座城市落脚的可能性，则是大多数人选择城中村的主要原因。

城中村租金到底高不高

在此次召开的深圳今年第三期政协委员议事厅中，有委员表示，按照每平米月租来算，城中村租金并不比商品房便宜。然而，市场监测显示的结果却与其观点相悖。

据深圳中原研究中心监测显示，4月全市平均租金为71.6元/平·月，据此测算，如果要租住一套适合自己的商品住房，每个月需要承担的成本如下：如果是单身贵族或二人世界，租住一套20㎡的单房或45㎡左右的一房一厅，每个月需承担1432-3222元不等的租金；如果是三口之家，起码需要60㎡以上的两房空间，月租约为4296元。而与此同时，同样的地段和户型，在牺牲安全性和舒适度的前提下，城中村往往仅为商品房租金的一半甚至更低。

另一方面，相当数量的城中村自建房均是以“出租”为目的兴建，户型以带有独立厨卫的一房、两房为主，面积偏小，意味着总价更低。对于口袋并不宽裕的中低收入群体而言，城中村，提供的是在这个城市落脚的可能性。反过来，也为这个城市提供了更低成本的创新力和更强劲的发展活力。

上述观点也在以脚投票的深圳租赁市场得到了验证。据深圳市房地产研究中心此前披露，在全市租赁房源中，城中村租赁住房占全市租赁住房62.6%，与占17.9%的工业配套宿舍一同构成了租赁市场的供应主体。深圳规划与自然资源局此前公布的数据则显示，约有1231万人居住在深圳城中村，占全市实有人口的60%多。

政策

从“大拆大建”

到“综合治理”

再到“综合整治”

消除城中村各类安全隐患

在为2/3的深圳人提供着栖息地的同时，“城中村”也因广为存在的消防、治安等问题被诟病，甚至一度被称为“城市毒瘤”。深圳也曾在城市化进程中一度对城中村采取“连根拔起”的态度，甚至在此次政协委员议事厅上，仍有政协委员表示，“希望未来城中村拆的越来越多，高层建筑建得越来越好，这就是深圳人的骄傲”。

2017年，第七届深港城市建筑双城双年展首次选址城中村。这场在深南大道旁的千年村落———南头古城主场开幕国际展会，不仅惊艳亮相，更是将深圳作为城市实验场，聚焦城市更新中的“城中村”，进行了一场有关“城市共生”议题的探险。

城中村能不拆吗？拆不动的城中村要怎么办？没拆的城中村如何实现有机更新？“自我生长”的城中村将如何在深圳新一轮的城市化进程中嬗变……相关联的城市话题不断发酵展开，与此同时深圳也在接连落地的政策中显露出了新的逻辑。

同年11月，深圳出台了《深圳市城中村综合治理2018-2020年行动计划》，提出到2020年7月底前要完成全市1600多个城中村的综合治理，消除城中村各类安全隐患。可以说，该项行动计划将深圳市大部分尚未进行城市更新的城中村囊括其中。在坊间，对于这项“综合治理三年行动计划”更是有着一个容易理解的简称———“穿衣戴帽工程”，久被诟病的消防安全隐患和城市市容市貌等问题均在这项政府工程中得到重点解决。

城中村开发的一剂“镇静剂”

两年后，与“综合治理”一字之差的“综合整治”得以落地。

2019年3月，《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》正式发布，将55平方公里的深圳市城中村居住用地划定为综合整治分区，要求在2018-2025年的7年规划期限内，该范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

对于福田区、罗湖区和南山区不低于75%、其余各区不低于54%的城中村而言，上述政策的落地意味拥有了一道为期7年的“护身符”，有业内分析称，此举对深圳城中村开发而言是一剂“镇静剂”，将有大批城中村城市更新项目或将暂时搁浅。

焦点

A

算经济账 业主更希望拆除重建

尽管政策导向意味明显，落地过程中却也有人难表赞同。

早在2018年11月，《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》启动征求意见次日，深圳市笋岗村的村民就因不赞同综合整治、“要求城市更新”上了热搜。虽然在后续沟通会上，村民们提出的反对意见有部分是源于村里正在进行的包括社区治安、消防安全、用电安全、燃气安全、食品安全、弱电管线、环境卫生、市容秩序、交通秩序、生活污水等十项内容在内的“综合治理”工程所带来的短暂影响，但与此一字之差的“综合整治”工程则是村民们反对的焦点。

前文所述的7年不拆的“护身符”在村民的经济账中有了另一层含义。依据该村当时50平方米左右的一房一厅，月租2900元估算，一名拥有一套50平方米房子的笋岗村村民，年租金收益约为3 .5万元。而参照与笋岗村同属罗湖区笋岗街道办事处的田贝村62平方米两房户型的二手房时价估算，1：1的拆迁赔偿后，单价约4万元/平方米的50平米房子可获取的拆迁利益高达200万元。

B

运营模式争议 租客：资本推高房租

在笋岗村的争议中，是否会被万科“收走”进行改造是村民们关注的另一个焦点，而对于笋岗村综合治理工程的项目代建商——— 深圳市万科发展有限公司(以下简称“深圳万科”)来说，这并不是他们受到的最早的质疑之声，甚至都不能算作最强烈的。

2018年夏，伴随万科的“万村计划”进驻清湖新村，有关租金上涨、部分租客被迫退租等问题曾引发舆论广泛关注。尽管万科对外回应质疑称，改造前后的租金价格是处于同等区间。但随之传来的消息就是“全面暂停签新房”的传闻，并最终在当年底被时任万科南方区域本部执行官张纪文予以确认。

用“城中村综合整治+引进物业管理+城市化商业运营”的模式，对“脏乱差”的城中村进行精细化改造的如万科进村一样瞄准“城中村改造”的资本，其背后的根本原因正是由于“租售同权”的政策导向。2017年10月，深圳发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》提出，引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。

而为了应对资本推高房租的问题，两年后发布的《总体规划》提出政府相关部门应加强城中村租赁管理，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价。此外，政府相关部门应明确城中村规模化改造的要求和流程，引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

被质疑“借城中村改造之名，行跑马圈地之实”的资本力量在被踩刹车后还能再度入场吗？《总体规划》中的有关条款颇值得细读：要求各区政府联合原农村集体经济组织继受单位或鼓励有社会责任感、有实力的大型企业，不以追求利润为目的，积极参与城中村综合整治，以及参与综合整治后物业的统一经营管理，确保城中村的可持续发展。

另一方面，深圳多地的保障房房源公示中，万村计划改造后的城中村房源——— 泊寓已经出现在区属定向配租的人才房之列。