商业地产进入存量时代 房企如何挖掘物业价值？

（原标题：商业地产进入存量时代 房企如何挖掘物业价值？）

安居者察于未萌

今年以来，无论是根据研究机构披露的数据，还是根据线下走访个案，均可以发现商业地产存量正在加大，商业物业空置风险正在升高。如平安大厦被一次性退租10层，侧面反映出写字楼租金回报率不及投资者预期。商业物业更多是被作为战略资产而长期持有，经营净现金较差。今年恰逢房企偿债高峰，房企该如何打好手上的牌，发挥最大效益？

存量商业物业迎来资产证券化热潮

据仲量联行研究部提供的数据，截至今年第一季度，深圳商业地产总存量约为1180万㎡。南都记者查阅数据发现，2019年深圳还有望迎来约77万㎡的优质购物中心、109.9万㎡的甲级写字楼交付，以及6个国际品牌酒店。业内人士指出，预计年内深圳全市甲级写字楼空置率会持续增加到20%-21%，平均租金则持续下跌，跌幅预计在3%左右。

挖掘持有物业的价值，成为商业地产开发企业需要面对的问题。

资产证券化作为加速盘活存量商业物业的重要方式而受到热捧。仲量联行研究部统计，2018年以来，在深交所发行的商业地产资产证券化项目有8个，其中大多数为商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)项目。

世联评估大客户部总经理、资产证券化线负责人陈迅指出，随着传统融资渠道的逐渐收紧，企业也寄希望于通过CMBS和类REITs等一些创新产品打通多元化融资渠道。而近一两年很多酒店类资产的CMBS陆续发行，主要原因在于，传统经营性物业融资渠道中由于酒店资产运营成本较高，经营净现金相比企业业态要低，传统融资没有企业业态受欢迎，能够融到资的大多数是优质资产且主体较强的项目。

陈迅解释，总体看来，CMBS项目在市场上颇受欢迎。目前，全国像星河丽思卡尔顿这样的CM BS产品规模每年都有快速增长，深圳的CMBS项目有星河world、星河丽思卡尔顿酒店、四季酒店、益田假日广场等。

优质资产更受资本青睐

据仲量联行企业评估及咨询服务部高级董事甘启善介绍，投资者会更愿意接受回报率较为保守的资产证券化产品。

拿日前在深交所正式挂牌的“平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划”来说，该资产支持专项计划以星河丽思卡尔顿酒店未来12年营业收入为基础资产发行，发行规模22.11亿元，超额1.6倍认购，优先A级发行利率5.1%，债项评级AA+，创2017年以来利率新低纪录。平安基金董事长罗春风认为，此次深圳发行“CMBS资产支持专项计划”，发行资产开展融资，有望成为激活国内万亿级商业地产存量市场的重要探索。

星河方面透露，其在深圳CBD诸多核心物业 ，包括COCOPARK、第三空间等，未来或将通过不同方式与资本市场对接。

获得CMBS之后是否就可高枕无忧了呢？甘启善指出，CMBS产品每隔三年就有回赎期，如果在产品发行后资产本身不能给到投资者原来预期的安全和稳定性，他们会选择退出，原发行人需要归还本金。而开发商从开发物业逐渐转向持有物业，从以销售为主的快周转模式到精耕细作的运营，对于开发商来说是一种考验。