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中梁回应招股书"失效”属正常程序 去年业绩超千亿

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(原标题:中梁回应招股书"失效”属正常程序 更新材料显示2018年业绩超千亿)

2018年11月13日,浙江房企中梁控股正式向港交所递交了招股说明书,开启上市之路。但近日,在递交招股说明书半年的时间节点,中梁控股却被曝上市申请资料“失效”。

对此,中梁控股告诉《每日经济新闻》记者,这是正常程序,在交表6个月后,根据程序,上市申请资料是会显示为“失效”的。

中梁控股明确表示,公司上市进程目前有序推进。现在为配合要求,更新了相关数据,并会将更新的一版数据上传。

5月17日晚,港交所官网更新了中梁控股最新的招股说明书。最新招股说明书显示,2018年中梁控股实现合约销售金额1015亿元。

图片来源:摄图网

2018年跨过“千亿” 融资亟待借上市优化

此次招股书的更新,主要涉及中梁控股2018年度的财务数据。

数据显示,2018年中梁控股实现营业收入302.14亿元,去年同期为140.26亿元。

2018年,中梁控股实现合约销售金额1015亿元,应占权益销售金额841亿元;土地储备约3640万平方米;公司现金及现金等价物约为145.51亿元。

利润方面,中梁控股2018年度净利润为25.26亿元,净利润率为8.4%,归属母公司持有人应占溢利19.31亿元,毛利率约为22.9%。

值得注意的是,中梁控股的净负债率从2016年的1790.2%下降至2018年的58.1%。

《每日经济新闻》记者通过初步计算后得知,中梁控股净负债大幅降低源于货币资金大幅增加所致。数据显示,中梁控股货币资金由2016年的85.01亿元增加到2018年的230.08亿元。与此同时,净资产也由2016年的6.54亿元猛增至67.54亿元,规模增加明显。

一位业内人士告诉记者,一般而言,在负债绝对总数相对不变的情况下,净资产和货币资金增加,说明中梁控股加强了现金管控,最直接的体现是销售的现金回款,从而使得账面上资金会相应增加,最终降低净负债率。

数据显示,由于中梁项目的高周转,其2016年、2017年、2018年的销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元,近3年的年复合增长率超过70%。

不过,在规模不断扩大的同时,中梁控股的融资成本较高。

截至2018末,中梁控股未偿还借款的平均融资成本为9.9%,处于业内中等偏高水平。

截至2018年12月31日,中梁控股的信托融资及资产管理安排的未偿还本金总额约为147.16亿元,占截至同日借款总额约54.5%;信托融资及资产管理安排的未偿还本金总额,占截至同日借款总额的58.0%。

上述业内人士指出,58%的非标融资肯定会比银行融资成本高,间接会推高加权融资成本,每年会增加利息的支出和财务费用,等于利润的很大一部分会用来偿还利息。不过境内未上市公司的融资手段普遍比较受限,主要依托银行和非标融资即信托等产品。

操作人离职 中梁IPO屡生波澜 

上述业内人士告诉《每日经济新闻》记者,企业自改制到发行上市的时间,总体为一年以上(不同公司的具体情况不同),而在这一过程中,企业可能会遇到各种情况。

而自去年11月13日正式向港交所递交了招股说明书后,中梁的IPO之路便屡生波澜。

在此次资料失效事件之前,中梁地产CFO罗俊的离职便颇引人注意。罗俊于2017年11月进入中梁,即主要负责操作IPO事宜,及至其离职,任职时间仅4个月左右。

而据媒体报道,在罗俊之前,分管财务的中梁副总裁——原绿地香港CFO游德锋,也在入职后不到半年即离职。中梁IPO已由一个负责资本运作的独立部门在推进。

而同期,据称中梁也在推行“B计划”,专门吸纳职级在经理级及以上,尤其是在碧桂园工作经历超过两年的人才。

突破“千亿” 中梁能否后劲十足

与此同时,中梁控股对“粮仓”的布局也正在推行调整。

中梁控股更新后的招股说明书显示,截至2019年3月31日,中梁控股应占土地储备总量为约3890万平方米,包括340万平方米由其附属公司开发的物业项目,以及490万平方米由中梁控股的合营企业及联营公司开发的物业项目。项目包括中梁控股的附属公司开发的257个项目及合营企业及联营公司开发的96个项目,处于不同开发阶段。

《每日经济新闻》记者对比发现,截至2018年8月31日,中梁控股47个项目布局的23个城市中,温州、台州、龙泉、舟山、新昌、衢州、诸暨、张家港、嘉兴、甪直、海宁、青田、东台等均为三线及以下能级城市。尤其在嘉兴,中梁一年就布局了7个项目。

而截至2019年3月31日,中梁控股布局了全国23个省市的124个城市,覆盖了5个核心经济区域(即长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区)。

例如在2019年春节前后,中梁控股就先后在沈阳、青岛、大连、天津等城市拿地,环渤海经济区之外还布局了西安、南昌等城市,无一例外不是省会级城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,在之前的销售中,三四线城市为中梁控股贡献了绝大部分力量。但企业布局太单一不利于业绩持续增长,也会让抗风险性变弱,需要适当投入资金到一二线城市。

实际上,回顾中梁控股的发展历程可见,依靠三四线城市的“快周转”战略,2015年~2017年三年间,销售额几乎每年翻一番。

中梁控股方面表示:“负债率的快速下降,因为集团剥离了一部分资产,同时总权益和盈利增加,并保留了优质资产。”

突破“千亿”后的中梁控股,面对的却是三四线城市棚改红利减弱。如何让销量和回款依然保持快增长?对中梁控股而言是现实考验。

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