半数以上产业用房房龄达15年，龙岗企业渴求大厂房

龙岗的产业空间存不存在着空置的情况？不同类型的产业空间所面临的问题有哪些不同？龙岗整体的租金水平如何？“二房东”现象又该如何应对……

近日，记者带着这些问题，对龙岗部分产业园区、企业以及政府相关部门进行了采访。目前，龙岗的产业空间空置情况虽然存在，但并不突出，反映得最多的反而是大面积生产型空间难寻、“二房东”变相涨价的手法越来越多等问题。

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产业用房10年以下房龄仅占14.5%

龙岗区2018年开展的产业用房普查情况显示，龙岗区现有产业用房总建筑面积达10100.96万平方米。其中低于10年的产业用房建筑面积为1463.78万平方米，占比14.5%；10-15年的产业用房建筑面积为3403.50万平方米，占比33.7%；15年及以上的产业用房建筑面积为5233.68万平方米，占比51.8%，总体呈现老旧状态。

从宽泛的角度来考虑，主要用于企业行政办公、研发设计的写字楼也可以纳入到产业用房的范畴。目前龙岗的写字楼入驻率不错——相关部门负责人实地走访获得的数据显示，位于龙岗中心城的珠江广场、荣超、万科广场等写字楼，入驻率超过97%。

在主要承载制造业的厂房方面，龙岗区工业与信息化局相关负责人表示，目前龙岗这类厂房供不应求，特别是连片、大面积的厂房供应不足。一般而言，一个产值1亿—2亿规模的生产型企业需要上万平方米的生产空间，“现在社区的厂房一层数百至上千平方米，企业往往需要多层，但是不好找。”

近年来，龙岗区涌现了不少类写字楼的产业空间，主要用于承载研发等环节。有相关的运营机构告诉记者，这一类的产业载体部分存在一定空置情况，主要跟近期实体经济的经营状况有关。

但同时也有运营机构表示，他们不存在空置问题。位于龙岗大道旁边的硅谷动力产业园负责人就表示，园区按规定留有5000平方米空间空置，除此之外，全部出租出去了。离该产业园不远的深圳国际机器人城的负责人回答也非常直接：“我们不存在厂房空置问题。”

值得注意的是，目前龙岗不少地产项目也配套了商业写字楼，政府如何引导这些产业空间通过专业招商、运营形成完善的产业链条和产业生态？目前龙岗已经开始了这方面的探索。

4月25日，大悦城控股华南大区公司、深圳市龙岗区产业投资服务集团有限公司的深圳软件园分园揭牌仪式在中粮祥云写字楼一楼大厅举行。产服集团负责人表示，将进一步以龙岗产业导向为基准，为写字楼引进高端的产业服务平台、成熟的产业培育服务体系，并导入龙岗区创新项目资源和人才资源等，全力打造产业知名品牌，努力建设成为龙岗区重点创新载体。

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交通、商业等园区配套被吐槽最多

在租金方面，不同的载体租金水平差距较大，甲级写字楼每平方米超过百元，低的如社区普通厂房，10多元的都有。从整体来看，龙岗的平均水平较低，每平方米租金约20多元。

“当然10多元的情况可能是因为签了长约。”一位熟悉产业空间市场的人士表示，生产型厂房的租户的签约时间一般会比较长，因为投入比较大，设备安装需要一定的时间，因此至少三至五年的时间，长达十年的也常见。“正因为签约的时间比较长，因此有些产业空间的租金不一定能反映当下的市场价格，具有一定的滞后性。”他举了一个案例：之前的租金约10多元，前不久合同到期后，企业与社区续约时租金涨到了24元。

对于园区配套，目前企业吐槽最多的还是在交通、商业、文体服务等配套建设方面，但也出现了一些新的问题。例如企业的配套宿舍，以往的务工人员出于节省成本考虑，普遍愿住宿舍。但现在的“90后”“00后”则更希望有私人空间，选择自己租房住，导致不少企业的宿舍是空的。

影响园区招商的最大因素是什么？龙岗区相关部门负责人表示，对于生产型企业来说，大面积的厂房最难找，“很多时候交通、配套这类的困难，企业还能克服，但用于生产的连片面积不够，会直接导致企业进驻不了该园区，这种现象经常出现。”

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“二房东”变相涨价增加企业负担

近年来，“二房东”现象中小企业反映得较多，特别是一些“二房东”通过提高公摊、水电价格等方法变相涨价，导致企业运营成本上涨，增加企业负担。

除了传统的涨价手法之外，龙岗也出现了一些新的涨价方法。一位布吉的企业负责人表示，他的厂房是从“二房东”那里转租过来的，“现在租厂房是9%的增值税发票，可“二房东”要我们给13%，除了赚差价、水电费多收之外，他们还要赚税点。”

龙岗区相关部门负责人表示，“二房东”这些操作，对产业空间运营商起到了很坏的示范效应。不少不愿透露姓名的企业负责人告诉记者，一些在龙岗算是知名的产业园区，也存在着公摊面积过大的现象，“很多接近40%。”

目前龙岗区相关部门正在对“二房东”现象进行调查，同时也出台了12条举措为企业减负，除了推出产业用房租赁指导价制度，龙岗还将推出区属国有企业产业用房、社区集体产业用房租赁合同备案制度，发挥国有集体产业用房调剂市场价格的作用。同时针对“二房东”乱象中存在的擅自调改水电计量设备、虚增公摊面积、虚增用水用电量、提高中间层水电价格等欺诈行为，龙岗区将开展产业用房租赁违法违规行为整治行动，并建立全区统一的投诉举报平台和联合执法机制，进行严厉查处。

“出现这种情况根本原因在于产业空间的供给不足。”龙岗区工业与信息化局相关负责人说。记者注意到，龙岗新出台的举措也提到，要加快创新型产业用房建设以增加产业空间供给。只有真正增加供给，二房东操纵价格的空间才会变小，市场价格才会趋向合理。