大悦城将如何追赶央企“同班同学”？

（原标题：重组后首份“成绩单”亮相： 大悦城将如何追赶央企“同班同学”？）

导读

作为国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一，大悦城控股的销售规模与保利地产、华润置地完全不在一个重量级上。但此次重组之后的大悦城控股上交的第一份成绩单来看，大悦城控股在同类房地产央企中仍有可圈可点之处。

4月29日晚间，大悦城控股（000031.SZ）发布一季度业绩报告显示，报告期公司实现营收84.2亿元，同比上升77.99%；净利润11.97亿元，同比上升27.83%。截至今年一季度，大悦城控股的总资产为1676.91亿元，较上年度末增长了4.56%，归属于上市公司股东的净资产为167.3亿元，较上年度末增长了8.27%。这是大悦城控股完成重组中粮地产和大悦城地产后披露的首份财报。按照成本法进行合并之后，公司对上年数据进行了追溯调整。

对于此次重组，4月16日，中粮集团党组成员、副总裁、大悦城控股董事长周政在接受包括21世纪经济报道在内的媒体采访时表示，“国资委支持发展16家央企，就应该做大做强。但两个公司存在包括土地储备、资金融资、团队管理以及监管等诸多不便。从战略上讲，（重组）将产权打通，保持两个上市公司上市地位不变，但品牌统一，报表合并，形成母公司。”

周政认为，整合有利于突出核心竞争力，使品牌更加明确，形成母子公司，这样对融资、品牌、土地拓展，团队运营都有积极的作用。他认为，整合之后总资产达到1700亿元，两年以后，2000亿资产指日可待。”

周政还透露，大悦城下一步的发展重点是一二线为主的大悦城品牌城市综合体。包括祥云小镇片区、商业产业的改造，按照政府产业转型升级和消费升级的要求进行规划，与政府形成紧密的合作关系，发挥商业产业文化旅游优势等。

重组后的大悦城控股战略定位为城市运营与美好生活服务商，以发展大悦城为核心的城市综合体为主线，坚持双轮双核发展模式，双轮即销售型+持有型，双核为产品+服务。

首份成绩单

作为国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一，大悦城控股的销售规模与保利地产、华润置地完全不在一个重量级上。但此次重组之后的大悦城控股上交的第一份成绩单来看，大悦城控股在同类房地产央企中仍有可圈可点之处。

选取目前已公布第一季度经营业绩数据的五家房地产央企进行对比，这五家房地产企业分别为信达地产（600657.SH）、华侨城A（000069.SZ）、保利地产（600048.SH）、大悦城（000031.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）。在货币资金增长率方面，大悦城控股以215.69%的增长速度远远超过保利地产的77.96%增长和华侨城45.37%的增长；在经营活动产生的现金流量方面，大悦城的2.37亿元的净经营活动产生的现金流量仅次于保利地产的7.96亿元；在成本控制方面，大悦城表现也非常亮眼，销售毛利率为54.59%，仅低于华侨城的62.23%；在费用方面，大悦城的销售费用率仅为11.70%，为五家企业最低。

上述比较可以看出，在完成重大资产重组后，大悦城控股作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的多业态房地产专业化公司，公司盈利以及规模优势明显。

大悦城控股今年一季度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为11.26亿元，同比增长373.1%；经营活动产生的现金流量净额为2.37亿元，同比增长107.14%。报告期内，大悦城控股基本每股收益为0.3元，同比增长25%，加权平均净资产收益率为7.44%，较去年同期增长了1.09个百分点。按照公告披露的调整后同期数据对比，公司营业收入、 归属于上市公司股东的净利润和扣非后净利润分别增长77.99%、27.83%和373.10%；经营活动现金净流入2.37亿元，而上年同期为净流出33.15亿元。同期货币资金259.86亿元，相比2018年末增加35.88%。

公告显示，大悦城控股一季度营收增长是由本期商品房结转收入同比增加所致，现金流量净额增长是由本期商品房销售回款增加所致。

关于大悦城地产和中粮地产的重组，首创证券在研报分析指出，重组的协同效应明显，地产销售规模预计将大幅增长。重组后，大悦城的商业地产跟开发业务能够在融资、市场、人才及品牌等方面发挥协同效应，有利于激励机制的完善和运营效率的提升。整体融资成本有望降低至5%以下。重组完成后，依托A股、香港两大资本市场，打通境内外多种融资渠道，同时通过增大体量、增强信用，整合后主体融资成本有望降低至 5%以下，财务管理也将更加优化。

冲击千亿阵营？

实际上，中粮旗下两大地产重组之路并不容易。在重组之前，中粮集团旗下有两大地产平台——中粮地产和大悦城，这两家公司在集团层面被统一称为中粮置地。但在发展过程中，两家出现了相互竞争的关系，包括推出了同类型的商业地产项目。

2017年7月，中粮地产正式将大悦城地产列为重组对象，启动重组；2018年3月，中粮地产敲定重组方案，随后在2018年7月的公告中交易价格下调；然而，2018年10月证监会以“资产定价缺乏公允”理由将此次交易驳回；2018年11月15日，中粮地产公告称将继续推进重组方案；2018年12月4日，中粮地产发行股份购买资产事项获无条件通过。

今年1月28日，港股上市的大悦城地产最终完成了对中粮地产的资产转让，成为后者的控股子公司。3月，A股上市的中粮地产更名为“大悦城控股”，保留了000031的股票代码。整合后，大悦城控股持有大悦城地产64.18%的股权，而中粮集团则持有大悦城控股75.64%的股权。

“重组对以后发展肯定有积极作用。”周政称。

4月16日，大悦城控股首次对外展示整合更名后全新的品牌理念及战略愿景，正式提出“大悦中国 赋美生活”的品牌理念。

大悦城控股管理层表示，重组完成后，将继续以“3+X”城市群布局为主线，因城施策，重点布局京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等中国五大城市群的核心城市及周边辐射区域，在已经形成的“一线核心-二线中心-三线省域中心”分布格局基础上，以“三快两稳”投资策略为指引，快稳结合，到2021年，在现有26个城市布局的基础上，进一步拓展至45~50个城市。

周政在发布会上用十六个字对大悦城高质量发展规划进行了概括：精准投资、科学运营、力控风险、良好回报。他表示，大悦城控股会坚持双轮双核，坚持持有+销售，产品+服务，在城市的选择上也仍会坚持一、二线的核心城市。关于对高质量回报区间的标准制定，周政认为，高质量销售型住宅的销售净利率控制在10%，IRR控制在15%以上。

作为国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一，大悦城控股在销售规模上明显落后于包括保利、中海、华润等在内的“同班同学”。对于规模扩张提速，大悦城地产有限公司执行董事曹荣根表示，两个上市公司的整合，目的就是要做大做强，大悦城控股会在稳定的基础上相应加快规模增速。

大悦城控股副总经理姚长林则在上述战略发布会上表示，未来，大悦城控股获取土储的五大方式包括：集团存量资源盘活、城市更新、利用产业整合力量、利用大悦城品牌优势、与现有的一级开发联动。预计3年-5年集团新增土储将超过6000万平方米，持有性项目及销售型项目都将超过50个，冲击千亿阵营。