海南限购一周年：海水蓝，房价绿

一年前的4月22日，海南宣布从即日起在已出台的限购政策的基础上，实施全域限购。楼市一夜入冬，房地产从业者纷纷在朋友圈宣告“全剧终”。

有人无奈转行重新发展，有人转战云南、广西等地继续从事房地产业务，当然，也有人选择了坚守。

4月22日，一位海南开发人士在朋友圈写道：一年前的今天，房产人一夜未眠；一年后的今天，强者更强，剩者为王。

相比于房地产从业者的复杂心情，海南本地的刚需群体和“新海南人”则在“友好”的市场价格下普遍对自贸区未来的发展有较高期待。

近日，“镁刻地产”记者走访海口多个楼盘了解到，对于限购政策仍然在严格执行，销售价格较去年也未出现上涨情况。

“最严限购令”之后的一年里，海南省、海口市及三亚市都接连针对购房资格、商品房备案价、违法违规销售、宅地供应等发布政策“补丁”，以严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。

海南省住房和城乡建设厅（以下简称“海南省住建厅”）对“镁刻地产”记者表示，“从全国来看，我省自房地产调控以来，在房地产调控方面出台的政策文件数量较多，行政区域覆盖面最广，措施最为严厉，得到了中央领导、住建部的高度肯定。”

经历过狂热、骤冷到平稳的海南楼市，正在开启新的征程。

“楼市稳定对谁都好”

汽车仪表台上摆放的一叠楼盘宣传手册显示着张健（化名）曾经与房地产的关系。在成为一名滴滴司机前，张健在海南从事了近三年的房地产广告策划工作。“前两三年楼盘多、业务好，一年赚十余万没有问题。”

他告诉记者，楼市火热的时候他在空闲时间还会去火车站带客看房，带看一个客户有50~100元不等的佣金。由于很多外地客户来海南在看房的同时也会度假，他还发展了私人导游业务，“看房、旅游、吃喝玩乐、车接车送一条龙服务。”

但全面限购后，张健所在的广告公司业务量开始大幅度下降。“一方面是同行竞争多，另一方面就是客户少了。”连续数月只有底薪加少量提成，他决定辞职做滴滴司机——此前他还想过去做餐饮，不过在看到不少针对游客的饭店关门后就放弃了。

从大型房企去年在海南的表现可以看出地产业务的下滑。据链家旅居研究院统计，受“422”限购政策影响，海南全省2018年TOP10房企成交金额总和同比2017年减少了40.46%，业绩大幅缩水，百亿军团成员由6家缩减为4家。成交上榜门槛从43亿元降低至37亿元，排行两极差距巨大。

虽然曾享受过楼市高峰期的红利，但在如今的张健看来，房地产市场稳定对谁都好。“像政策说的嘛，房子是拿来住的。”他是北方人，在多年前跟随妻子定居海南，现在已经很习惯这边的生活。

而自贸区的建设政策更是给张健增强了不少信心，“海南未来的发展还是会很好的，我的未来也还有很多可能。”

“现在房价友好了很多”

不久前，在海口读书和工作六年的王迪（化名）终于成功扎根安家。2016年从海南某大学毕业之后，他来到海口一个产业园招商部工作，“当时就考虑过在海口买房，那个时候楼市火热，怕再等等以后会买不起，但也担心会买在楼市高位，遂决定再观望一段时间。”

“幸好当时没买，现在买便宜了五六十万。”王迪觉得庆幸，加上2018年部门超额完成目标，他这年的工资加年终奖金拿到了25万。

从去年底他就开始看房了，“看了一圈下来发现价格确实比以前友好了很多。”王迪相中了西海岸片区的一套三居室新房，但当时该项目新一期的预售证还未取得，只能先登记认筹。

今年2月，项目正式取得预售证。“均价17300元/平方米，之前销售还说要卖23000元/平方米呢。目前的房价也能看到增值空间，因为现在自贸区的势头很好。”

海口西海岸片区。每经记者 姜天天 摄

在2018年对于房地产市场的调控上，海南政府显示出了“壮士断腕”的决心。不仅祭出了严厉的调控政策，一些热点城市还为之定下价格红线，这让不少楼盘新一期的备案价格有了明显下滑。以海口为例，2018年8月，海口市住建局、物价局在约谈多家开发商后，海口商品房备案价控制在17300元/平方米以内。

“镁刻地产”记者也在海口多个在售楼盘了解到，目前无论是备案价还是销售口径，在售项目的均价均未超过17300万/平方米。观澜湖、西海岸等片区楼盘的多位置业顾问表示，目前新一期的价格都较之前下调了很多，此前均价都在2万元~3万元这一区间。

对于购房者而言，市场趋于平稳，但对于开发商来说却陷入进退两难的境地——如果不按照这一指导价卖，则存在无法网签的可能，但如果按照指导价卖，则很难平衡利润与收益。

业内人士告诉记者，一般不愿意按下调价格的项目多是中小房企，他们对单个项目的利润更看重，也存在着侥幸心理，但同时也会面临资金压力，降价走量是市场趋势。

“调控力度不放松”

海南省住建厅提供的数据显示，2018年海南全省商品房销售金额2083.29亿元，同比下降23.2%；全省商品房销售均价14546元/平方米，同比增长22.9%，均价自2月以来基本保持在1.5万元/平方米左右，增速保持在25%左右，较为平稳。

数据来源：中原海南战略研究中心

多家中介研究机构的报告也指出，海南全省2018年整体呈现量跌价涨态势，这一态势在海口的呈现较为明显。据我房旅策的统计，2018年1~11月，海口商品房供应面积218万平方米，成交面积306万平方米，供求比0.7；成交均价15300元/平方米，同比上涨约30%。

数据来源：中原海南战略研究中心

无论是深耕海南的开发人士还是机构专家均对“镁刻地产”记者表示，调控政策在短期不会有任何松动，楼市整体将维持目前的走势。

从今年一季度的数据也可以看出，量跌的态势仍然保持，海南全省房屋销售面积185．73万平方米，同比下降64.1％；房屋销售额316.22亿元，同比下降58.8％。

近日，海口有部分市场传言称还未取得预售的富力首府、融创金城海口一号等会突破17300元/平方米的价格备案。多位中介人士告诉记者，因为备案价控制已经超过半年，很可能会根据具体的楼盘情况适当放宽部分楼盘价格，避免“一刀切”。

不过对此，海口市住建局在今年2月份已辟谣称，近期微信朋友圈出现了“海口限价将由17300元调整到24000元”等消息，市物价局、市住建局在此郑重声明，海口市坚决贯彻落实党中央国务院房地产调控决策部署，坚决遏制房价上涨，此消息纯属谣言。

一海口市房协人士也对记者表示，在目前的情况下要是放开限价限购很可能会引起巨大的反弹，这是不符合当前政策指引的。市场势必要平稳健康发展的，政策、市场可能会进行适度的调节，但不会出现大变动。

海南省住建厅对“镁刻地产”指出，2019年，海南省将继续贯彻落实省委省政府的决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持调控目标不动摇、调控力度不放松、调控政策不走样。

不过，海南省住建厅同时也表示，将落实因城施策、分类指导的要求，继续严格执行全域限购等政策，保持调控政策的连续性稳定性，坚决遏制房价上涨，同时要避免采取“天花板”一刀切的方式，按区域和项目科学合理定价。