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深圳8000万豪宅开盘秒光 中间价位却"赔钱赚吆喝"

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“一口价房源69万”“首付7.5万起”、福田某公寓项目开盘总价8000万元豪宅秒光、某豪宅公寓单月销售额超26亿元……深圳公寓市场呈现低首付促销与部分楼盘热销并存的态势,市场分化明显。

事实上,在住宅严格限购限贷的背景下,不限购不限贷的商务公寓一直是深圳新房市场交易的重要部分。

《每日经济新闻》记者近日实地走访深圳公寓市场发现,开发商积极推盘,中介带客积极,楼盘访客量上升,市场热度明显提升。

深圳中原监测的网签数据显示,3月份深圳商务公寓成交套数在新房市场的占比超三成,共成交1594套,环比上升182.62%。其中60平方米以内的中小户型公寓成交占比超七成,总价在300万元以内公寓成交占比近九成。

深圳某公寓项目销售中心现场 图片来源:每经记者 董青枝 摄

豪宅和低总价公寓受宠

“刚需、豪宅相对好卖些,”房产中介小刘对《每日经济新闻》记者直言,现在政府限价,豪宅买了就赚,刚需则一直需求较旺盛;但是某些没有明显优势的楼盘就不好卖,销量很一般。

据多家媒体报道,深圳今年第一个入市的新盘华润瑞府就是商务公寓项目,备案均价15.8万元/平方米,开盘就售出约五成房源,其中总价8000万元的户型秒光。

豪宅公寓虽数量少,但面积大、总价高,每次入市都备受市场关注。从中原监测的成交数据来看,3月华润瑞府共备案54套,成交金额为26.52亿元,位居全市公寓成交金额第一名。

戴德梁行分析师称,经过这一轮调控,深圳市场上投机和投资需求明显退场,刚需和改善需求才是市场的主力。华润瑞府属于豪宅产品,且地段佳,在整个豪宅产品稀缺的市场环境中获得关注也在意料之中,但它也仅代表了细分、小众的豪宅市场,并不能代表整个市场。

深圳某公寓项目的促销广告  图片来源:每经记者 董青枝 摄

另外,3月初,同是商务公寓的传麒景苑开盘,据说带福外学位可落户,在中介的集体刷屏下更是出现凌晨排队现象,开盘半天因秩序混乱遭遇封盘。

其实,去年深圳出台的“7·31新政”规定,禁止企业购买商务公寓,个人及企业购买的商务公寓,自拿到产权证后5年内不许买卖。而传麒景苑便属于“5年禁售的商务公寓”。

新政影响下,去年深圳多个商务公寓项目销售平平。据了解,去年10月传麒景苑开盘并没有在市场上引起太大关注,销售情况一般。但是此次销售传麒景苑启动了中介二三级联动,更是给出了5%高佣转介,中介带客积极性高涨。

在业内看来,该公寓虽然单价6.8万~7.8万元/平方米不算低,但总价约200万~500万元相对较低,又可以积分申请学位,都是其爆红的重要因素。近日《每日经济新闻》记者实地走访获悉,上述公寓营销中心大门紧锁,大门上张贴的通知显示“项目仍暂停销售、暂停三级转介带客”。

事实上,低总价是商务公寓的一大优势,并一直占据着深圳公寓市场成交量的半壁江山。中原数据显示,3月份深圳小面积、低总价的公寓产品依然是成交主力,60平方米以内的中小户型公寓成交占比超七成,总价在300万元以内的公寓成交占比近九成。

值得一提的是,在公寓限售、发展租赁等政策环境下,公寓市场出现了大宗交易或只租不售现象。多名中介表示,公寓市场现在出现神秘买家扫楼,一次买下一两层或者二十来套房源。而传奇景苑就有一部分房源不出售而是用来租赁,其中部分房源交给了龙湖冠寓。据了解,龙湖冠寓一共运营8层房源,拎包入住,28平方米的单间租金5400元/月,一房一厅7400元/月。

中介小刘告诉《每日经济新闻》记者:“‘7.31新政’之后,公寓只租不售的背景下,住宅式公寓越来越受到资深投资者的青睐,自用和理性投资居多。”不过业内人士提醒称,若要投资公寓,必须抱有长期持有的准备,短期炒房已不可行。

深圳中原认为,市场还是两极分化,豪宅有一定市场,低总价的刚需需求旺盛,而中间价段就比较难卖。发展商对市场还是比较谨慎,依然维持年前的优惠力度、促销手段,导致新房销售速度也加快。

高佣金和低首付频现

值得注意的是,许多公寓项目还在依赖高佣金“赔钱赚吆喝”,多个项目主动采用低首付、特价房等方式来促销。

去年“7·31新政”后,深圳多个公寓项目启动二三级联动,一有新项目入市,就会出现中介刷屏。

“首期14万起,只是两年房租的费用而已”“一口价房源69万”“抵工程款房源,首付7.5万起”……在深圳龙华、宝安、沙井、龙岗等区域都有低首付活动的楼盘。

深圳某公寓项目的低总价促销广告  图片来源:每经记者 董青枝 摄

以龙华新彩苑为例,楼盘推出分期付首付活动,34平方米的户型首付约100万元,可采用分期付首付:定金10万元,签约7天付首付10万元,约总价的10%,5月31日前再付首付的20%,8月31日前再付剩余的20%首付。不过,购房者需额外支付一定的装修费。

《每日经济新闻》记者调查发现,目前该项目周边的一房一厅租金约5000元/月。

现场的销售顾问直言:“有很多客户是冲着分期来的,分期付首付,压力没那么大。”

房产中介小刘告诉记者,开发商为了回笼资金,进行市场竞争,都有自己的销售方案,采取首付分期,这样客户也可以有多种选择,可以说是共赢。

深圳某公寓项目的低首付促销广告  图片来源:每经记者 董青枝 摄

对此,美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,出现分期付首付是因为如今政策压力大,开发商有资金回款压力,需要加快出货,使用优惠措施来吸引更多客户购房。

不过,一些业内人士将商务公寓看成是“稀缺产品”。中原地产深圳公司董事总经理郑叔伦就指出,商务公寓未来零供应,可售的卖一套少一套,而且不限购,稀缺性的优势放大,成交表现也较好。“在严调控的背景下,商业投资的资金流入增加,销售速度也有所提升。”

深圳中原监测的网签数据显示,3月份,深圳全市商务公寓共成交1594套,环比上升182.62%;成交面积9.86万平,环比上升222.44%。商务公寓成交套数在新房市场的占比超过三成,

在业内看来,公寓市场的热度上升与深圳楼市整体回暖有关,粤港澳大湾区规划纲要出台、银行利率下调利好、年前积累的投资需求释放等因素,使得购房者的入市意愿大幅提升。不过,预计接下来深圳公寓的成交量会有所下滑。

其实除了个别典型的商务公寓外,深圳大部分的商务公寓销售平平。一名楼盘策划向《每日经济新闻》记者指出:“如果那么好卖,就没必要降价了。现在市面上大多数公寓,让利都特别厉害”。

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