伏击楼市“小阳春” 调控加码再起

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在刚刚过去的3月份，全国不少一二线城市的楼盘出现热销。3月6日，杭州中国铁建西湖国际城262套高层房源，共有17290组客户报名登记，平均中签率低至1.5%。3月18日，南京河西的绿地华侨城海珀滨江、升龙天汇分别加推186套房源和323套房源，销售均价3.5万元/平方米，2个楼盘公开摇号，共有7766人参加购房摇号，中签率分别约为6%和7.8%。同一天，位于北京海淀的山屿湖首期开盘192套，4小时售完。

“小阳春”楼市火爆异常，市场炒作氛围再起。与此同时，部分收紧调控政策也陆续发布。4月12日，中央国家机关住房资金管理中心印发《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》。《通知》明确，对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元。新政自2019年4月15日起执行，以网签日期为准。

除了传闻已久的国管公积金靴子落地，也有部分城市比如合肥、济南、北京等城市进一步规范商品房销售行为，打击炒作楼市现象。中原地产首席分析师张大伟分析认为：“整体看，楼市最近出现小阳春，市场各种谣言明显出现。（房价）上涨不是稳定，下跌也不是稳定，预计后续楼市调控政策将以稳定房地产市场为主。”

火爆“小阳春”

小阳春究竟有多火爆？

在二手房市场，据中原地产的统计数据显示，3月，北京二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍，同比增加超三成，成交量是2018年5月后的最高值，也是2017年“3·17”调控后，继2017年4月、2018年5月后第三个成交超过1.6万套的月份；上海二手住宅网签量为25931套，环比增加142%，同比增加49%，创2016年10月以来的新高；深圳二手住宅成交4551套，环比上升127.9%，成交量为近半年新高，但较去年同比下降了19.1%。

在新房市场方面，据中原数据显示，3月北京新房总成交额339.49亿元，创下了一年来成交第二高。其中居住类产品成交295.77亿元，环比今年2月大增194%，共销售7055套，环比2月激增5162套。深圳方面，3月1日至24日，深圳新房住宅共成交2727套，一手住宅开盘去化约55%。

此外，根据链家APP的统计数据显示，2019年3月，深圳市场新增9089套房源，带看次数为197902次，带看次数相较于2月份的73637次，同比增加168.75%；北京市场新增21972套房源，带看次数为585407次，带看次数相较于2月份的275938次，同比增加112.15%。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，从市场供需来看，“小阳春”的确出现在部分城市。尤其是一二线城市，二手市场的供给量在3月增加明显。从58安居客房产研究院重点监测的全国51城二手房线上挂牌房源量来看，其在3月环比增长83%，增长率最高的上海达到135.7%。 从二三线城市来看，衡阳、杭州、长沙、贵阳、岳阳挂牌房源量增长也较为明显。3月找房热度持续回暖，全国用户找房热度环比上涨20.9%，一二线城市找房热度环比上升明显，3月58安居客线上全国来电量环比上涨34.8%。

张波也注意到，楼市供求热度上升之后，一些城市出现了哄抬房价、捂盘惜售、虚假宣传现象，更有甚者还人为炮制热销案例引发市场恐慌行为，这些行为明显违反“房住不炒”调控原则，也极大影响到楼市健康平稳运行。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，楼市存在的炒作多来自于自媒体报道或者中介朋友圈的宣传，但是实际上也没有那么夸张。他表示，一般来说，三月份房地产住宅市场活跃度相比二月份出现反弹是正常的。因为二月份在春节期间处于淡季。杨红旭认为，“小阳春”主要出现在东部少数城市，包括厦门、上海、北京、天津等地楼市。

坚持“房住不炒”

从政策来看，目前，房地产调控政策导向体现仍以稳健为主。

两会期间，政府工作报告强调落实城市主体责任，促进市场平稳健康发展。对于房地产调控政策，政府工作报告的表述是：“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”

同时，住建部部长王蒙徽通过“部长通道”回应政府工作报告未提“房住不炒”时，提出“五个坚持”，第一，坚持“房住不炒”定位。第二，坚持完善住房的市场体系和住房保障体系。第三，坚持落实城市主体责任。因城施策、分类指导，要不断完善市场监测预警和考核评价机制，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。第四，坚持调结构、转方式，特别是要大力培育和发展住房租赁市场，重点解决新市民的住房问题。第五，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

两会后，国新办吹风会表态房地产的政策取向没有变化。国务院副总理韩正在3月18日住建部座谈会强调要坚持“房住不炒”，一城一策，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点。

然而，在“一城一策”政策方针之下，从2018年11月开始，全国各地收紧楼市调控政策明显减少，部分城市陆续放松调控。最近在楼市波动下，市场炒作氛围再启，部分城市再次发布收紧调控政策。包括北京、济南、合肥等地发布了规范市场行为的相关政策。比如，4月10日，合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范商品房销售行为发布紧急通知，通知对开发商新房备案、宣传、销售等所有流程操作加以规范约束；不仅如此，通知明确指出，将加大房地产市场监管力度，依法严肃查处“哄抬房价”、“价外加价”、“捂盘惜售”、“虚假宣传”和“强制搭售”等违法违规行为，对违规企业将进行约谈并责令改正；拒不整改的，暂停项目网上签约，并将违规行为记入房地产开发企业信用档案，向社会公布。

关于部分城市近期对市场行为的规范，杨红旭认为，这些城市都属于热点城市。比如，合肥楼市在今年节后出现一波小阳春迹象，新盘成交量明显增长。“市场中应该是有一些新房销售环节在市场升温之后出现乱象，而针对这个事情进行整治，只说明一点，这种国家重点监控的热点城市还是在落实住建部稳地价，稳房价，稳预期的调控方针。所以，市场一旦出现异动，目前对楼市调控担负主要责任的地方政府就会及时出手进行整治。”

张波认为，政策面来看，2019年保持市场稳定是第一要务。国家2019年楼市调控的目标就是要保持“三稳”，换言之楼市小幅的上下波动属于正常的稳定范畴，但交易热度大幅上升，尤其是房价快速上升一定会被控制。2019年一季度，尤其是春节以来正常的季节性回暖被部分自媒体或人员扭曲为下一步房价将迎来大面积上升，尤其以北上为代表的一线城市二手房成交量明显上升更是被曲解为“大阳春”的导火索。本次的收紧主要聚焦于市场乱象，不排除未来部分城市市场升温过快会出台更为严格的调控政策。

“本轮楼市的最大趋势就是全国走稳，期待在所谓‘小阳春’之后全国普涨并不现实，各城市之间的差异将依然存在，一线城市的稳定将体现在房价和土地价格两个层面，但成交量同比2018年进一步减少。二线城市则呈现出地区性差异，热点城市降温还将在上半年持续，但降温已趋缓。三四线城市的分化将更为明显，受‘去库存’接近尾声，棚改化政策调整影响，部分城市的降温幅度或更为明显。”