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李一戈:楼市“小阳春”关你啥事

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(原标题:“小阳春”关你啥事)

李一戈

楼市传来所谓“小阳春”的消息。

主要的依据就是3月数据显示,环比和同比成交有明显的上升。当然,这个说法的支撑还是来自一二线城市,三四线城市仍在低位徘徊。但环比没多大意义,因为2月是春节,而且绝大多数年份3月的成交都比2月情况要好。

同比的数据可比性更强。但单独一个月份,又过于单薄,不排除偶然性的因素存在。所以应该拉长时段来观察。比如,一个季度的时长。今年一季度全国商品房销售情况,要等国家统计局的数据,仅从周边业内人士反馈看,楼市正在走出底部。

似乎为了印证这个说法,3月下旬土地市场也热闹起来了。有的城市一块地引来几十家企业拼抢。某种程度上,土地市场是整个房地产市场的晴雨表。地产商敢去拿地,除了企业的可持续发展不得不为之,至少也表明他们对未来的市场有一定信心,否则就捂紧口袋再说,其结果是土地流拍率大幅上升。

3月还是大批上市房企集中披露年报的月份。从内地和香港上市房企的财报看,数字还挺好看的。据中原地产研究中心统计,已发布2018年年报的76家房企(A股51家,港股25家),近七成企业利润上涨,平均涨幅达23%。

有些房企的净利和利润率都创下历史新高,比如几家头部企业。由于2015年以来销售额持续快速增长,这些房企只要把速度放慢点,净资产和净利润就会快速增厚。这也说明,市场集中度较高的房企,布局纵深,就能熨平小的区域波动。一线城市严厉限购,审批、备案时间长,但其他城市的增长完全可以填平波谷。

去年底我就跟朋友讲过,12月-2月这个区间最难熬,但政策底和市场底的双筑底已成业内共识,所以,从市场层面来看,不仅是3月好于1-2月,而且二季度大概率要好于一季度。4月开始,房企要加推房源了。另外,从推盘和成交量来看,下半年是要好于上半年的。当然这是在房地产市场基本保持稳定的前提下。

年底年初往往要对来年市场做一些分析研判,当我说1-2月是底部的时候,马上就有朋友问,可不可以买房。正如现在,所谓“小阳春”的现象被传播开来后,又有人问房价会不会涨。

我个人的建议是,不要去管什么“小阳春”,它什么问题也说明不了。我们往往是基于过去来预测未来,但即使99次的预测正确不等于第100次也是准确的。3月的“小阳春”无论是真是伪,都不代表它必定能开启一个火热的夏天。请注意,我上面说的二季度好于一季度,是基于房源供应和成交量的角度。

我们都知道,一线城市有些朋友手头的积蓄,买理财,风险高的不敢买,安全的产品利率又太低。股市最近起来了,据说是牛市的味道,也确实是新开户量大增。但资本市场的投资并不适合所有人,即使是牛市也有人两手空空。因此,不少朋友仍然钟情于楼市投资。尤其是余额有百八十万的,大城市即使有资格也买不起,三四线城市刚刚好。前两年动作快的,已有不菲的账面收益。

但现在,且不说一二线城市的门槛越来越高,即使是三四五线城市,经过上一轮的大涨后,空间已然非常有限,风险倒是快速累积。有的不限购的四五线城市,如腾冲、西双版纳,当地需求屈指可数,全靠外来投资拉动。

哪怕是之前的账面收益兑现,也要靠后面的兄弟姐妹接棒。现在杀入,资金成本和税费,每年资产没有10%以上的增值,这样的投资是不合算的。你确定每年能涨10%?别忘了,后面还有一个房地产税在等着——除非你跑得像兔子一样快,能在开征之前全身撤退。

至于房企,“小阳春”更多是充当精神层面的打气作用,尤其是对营销的鼓励和刺激。但谁也不能说,“小阳春”预示着房价的一波上涨,否则你怎么解释,恒大将9折销售的活动时间延长一个月?它的现金流情况比多数房企都要好。

房企决策层更不可能将“小阳春”作为新一轮投资的依据。比如部分城市的土地市场虽然有所活跃,但参与的房企都很理性,围看而不疯狂,溢价率并不高。

孙宏斌此前说过,房企最大的风险是买错了地。远的不说,2016年下半年至2018年上半年,极少数激进房企,高价拿了一批地,到2018年下半年就很难受。指望“小阳春”带来销售飞升,在调控政策保持稳定性、连续性的基调下,这种概率很小。

3月份还有一个好现象,就是房企融资额增长迅速。然而,与之相伴随的是,今年是债券偿还高峰。根据世联行的监测数据,2019年至2021年的三年间,房地产行业共有1.8万亿的到期债务。其中,2019年需兑付的债券规模为4464亿元,比2018年增加近一倍。

市场稳定的意思,既不是大落也不是大起,见惯了火热场面的地产人,会觉得憋闷。流量经济这副药,合适了就用,但不要形成依赖。匀衡稳定状态的打破,可能是不经意间的外力。你可能需要更多的耐心。

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