李一戈：楼市“小阳春”关你啥事

（原标题：“小阳春”关你啥事）

李一戈

楼市传来所谓“小阳春”的消息。

主要的依据就是3月数据显示，环比和同比成交有明显的上升。当然，这个说法的支撑还是来自一二线城市，三四线城市仍在低位徘徊。但环比没多大意义，因为2月是春节，而且绝大多数年份3月的成交都比2月情况要好。

同比的数据可比性更强。但单独一个月份，又过于单薄，不排除偶然性的因素存在。所以应该拉长时段来观察。比如，一个季度的时长。今年一季度全国商品房销售情况，要等国家统计局的数据，仅从周边业内人士反馈看，楼市正在走出底部。

似乎为了印证这个说法，3月下旬土地市场也热闹起来了。有的城市一块地引来几十家企业拼抢。某种程度上，土地市场是整个房地产市场的晴雨表。地产商敢去拿地，除了企业的可持续发展不得不为之，至少也表明他们对未来的市场有一定信心，否则就捂紧口袋再说，其结果是土地流拍率大幅上升。

3月还是大批上市房企集中披露年报的月份。从内地和香港上市房企的财报看，数字还挺好看的。据中原地产研究中心统计，已发布2018年年报的76家房企（A股51家，港股25家），近七成企业利润上涨，平均涨幅达23%。

有些房企的净利和利润率都创下历史新高，比如几家头部企业。由于2015年以来销售额持续快速增长，这些房企只要把速度放慢点，净资产和净利润就会快速增厚。这也说明，市场集中度较高的房企，布局纵深，就能熨平小的区域波动。一线城市严厉限购，审批、备案时间长，但其他城市的增长完全可以填平波谷。

去年底我就跟朋友讲过，12月-2月这个区间最难熬，但政策底和市场底的双筑底已成业内共识，所以，从市场层面来看，不仅是3月好于1-2月，而且二季度大概率要好于一季度。4月开始，房企要加推房源了。另外，从推盘和成交量来看，下半年是要好于上半年的。当然这是在房地产市场基本保持稳定的前提下。

年底年初往往要对来年市场做一些分析研判，当我说1-2月是底部的时候，马上就有朋友问，可不可以买房。正如现在，所谓“小阳春”的现象被传播开来后，又有人问房价会不会涨。

我个人的建议是，不要去管什么“小阳春”，它什么问题也说明不了。我们往往是基于过去来预测未来，但即使99次的预测正确不等于第100次也是准确的。3月的“小阳春”无论是真是伪，都不代表它必定能开启一个火热的夏天。请注意，我上面说的二季度好于一季度，是基于房源供应和成交量的角度。

我们都知道，一线城市有些朋友手头的积蓄，买理财，风险高的不敢买，安全的产品利率又太低。股市最近起来了，据说是牛市的味道，也确实是新开户量大增。但资本市场的投资并不适合所有人，即使是牛市也有人两手空空。因此，不少朋友仍然钟情于楼市投资。尤其是余额有百八十万的，大城市即使有资格也买不起，三四线城市刚刚好。前两年动作快的，已有不菲的账面收益。

但现在，且不说一二线城市的门槛越来越高，即使是三四五线城市，经过上一轮的大涨后，空间已然非常有限，风险倒是快速累积。有的不限购的四五线城市，如腾冲、西双版纳，当地需求屈指可数，全靠外来投资拉动。

哪怕是之前的账面收益兑现，也要靠后面的兄弟姐妹接棒。现在杀入，资金成本和税费，每年资产没有10%以上的增值，这样的投资是不合算的。你确定每年能涨10%？别忘了，后面还有一个房地产税在等着——除非你跑得像兔子一样快，能在开征之前全身撤退。

至于房企，“小阳春”更多是充当精神层面的打气作用，尤其是对营销的鼓励和刺激。但谁也不能说，“小阳春”预示着房价的一波上涨，否则你怎么解释，恒大将9折销售的活动时间延长一个月？它的现金流情况比多数房企都要好。

房企决策层更不可能将“小阳春”作为新一轮投资的依据。比如部分城市的土地市场虽然有所活跃，但参与的房企都很理性，围看而不疯狂，溢价率并不高。

孙宏斌此前说过，房企最大的风险是买错了地。远的不说，2016年下半年至2018年上半年，极少数激进房企，高价拿了一批地，到2018年下半年就很难受。指望“小阳春”带来销售飞升，在调控政策保持稳定性、连续性的基调下，这种概率很小。

3月份还有一个好现象，就是房企融资额增长迅速。然而，与之相伴随的是，今年是债券偿还高峰。根据世联行的监测数据，2019年至2021年的三年间，房地产行业共有1.8万亿的到期债务。其中，2019年需兑付的债券规模为4464亿元，比2018年增加近一倍。

市场稳定的意思，既不是大落也不是大起，见惯了火热场面的地产人，会觉得憋闷。流量经济这副药，合适了就用，但不要形成依赖。匀衡稳定状态的打破，可能是不经意间的外力。你可能需要更多的耐心。