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深圳旧改项目投资失败 滨江集团净利润下滑28.62%

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房企年报观察 | 深圳旧改项目投资失败 滨江集团净利润下滑28.62%

一个开发项目的失败,导致杭州滨江房产集团股份有限公司(滨江集团002244.SZ)减少了约5.43亿元的净利润。

近日,滨江集团发布了2018年度业绩快报,报告期内,归属于母公司所有者的净利润为122157.99万元, 较上年同期下降28.62%。据公告称,净利润之所以大幅下滑,主要系对安远控股的应收款单项计提资产减 值准备及本年度有息负债的增加带来财务费用的较大增长所致。

2016年,滨江集团与安远控股等公司合作投资开发深圳龙华区安丰工业区项目,但由于该项目未能推进,2018年4月滨江集团决定退出该项目合作并要求安远控股归还本金总额为 11.6亿元的融资款。 因为安远控股未能提供令滨江集团满意的还款计划,后者将前者告上了法庭。

根据滨江集团近日发布的计提资产减值准备的公告,应收安远控股款项存在无法全额收回的风险,同时计提72384.10万元的坏账准备。

对于该项目投资失利的原因,滨江集团在回复《华夏时报》记者采访时表示,2016年,公司与安远控股达成合作意向,双方拟以项目公司为主体合作开发深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目,后因向深圳市相关主管部门申报城市更新计划实施上的不确定性,深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目未能推进,公司决定退出该项目合作。

净利润下滑28.62%

根据滨江集团发布的业绩快报,报告期内实现营业收入 2105084.12 万元,较上年同期增长 52.83%,实现营业利润 415313.03 万元,较上年同期增长 41.03%。

业绩的增长主要得益于滨江集团在杭州的几个项目确认收入,武林壹号部分楼宇、华家池住宅及商业部分、东方星城住宅、 平湖万家花城部分住宅、锦绣之城住宅及湘湖壹号等项目交付结转,此外还包括实现了上述项目管理费收入。

不过,2018年滨江集团归属于母公司所有者的净利润却大幅下滑,为 122157.99 万元, 较上年同期下降 28.62% 。这主要原因是对安远控股的应收款单项计提资产减值准备。

2016年11月28日,滨江集团与安远控股、滨安公司、深圳新润先科有限公司签订《关于深圳龙华区安丰工业区项目之投资合作框架协议》,除项目土地使用权证的办理、项目更新改造开发手续的办理、项目开发主体及开发安排等事宜做出安排外,滨江集团还以8.6亿元人民币收购《光大信托-安远集团单一资金信托》项下信托受益权,并另行向安远控股提供一笔3亿元人民币的资金支持。

彼时,滨江集团公告称,该合作框架协议的签订有利于公司的品牌拓展,是公司向一线城市获取土地储备的有利探索。

不过一年多以后,深圳龙华区安丰工业区项目并没有按照计划推进。2018年4月,滨江集团对安远控股提起诉讼:请求解除与安远控股、深圳滨安房地产开发有限公司和深圳新润先科有限公司之间签署的《关于深圳龙华区安丰工业区项目之合作协议书》;要求安远控股立即归还融资款本金以及截止到2018 年 3 月 21 日 的未付融资、借款利息和公司为诉讼而支付的合理费用合计人民币 130692.0167 万元,并且计息。

2018年9月,浙江省高级人民法院给出裁决:解除上述合作协议书;安远控股承诺在 2019 年 3 月 21 日前向四川信托有限公司支 付《四川信托-天河3号单一资金信托之信托合同》项下信托贷款本金3 亿元,以及相应利息;安远控股承诺在 2019 年 3 月 21 日前向光大兴陇信托有限责 任公司支付《光大信托-安远集团单一资金信托之信托合同》项下借款本金 8.6亿元,以及相应利息。

如果安远控股未能兑现承诺,滨江集团有权以折价、拍卖或变卖质押股权方式处理南京安远医药投资集团有限公司和陈俊谋持有的南京制药厂有限公司 100%股权,也有权处理安远控股100%股权及其他相关资产。

计提资产减值准备约7.24亿元

尽管滨江集团获得安远控股的承诺,但面对这项失败的投资,依然损失不小。

近日,滨江集团发布了《关于单项计提资产减值准备的公告》,称经过认真分析,应收安远控股款项存在无法全额收回的风险,经对相关担保物价值进行测试, 并对预计可收回金额等资料进行综合判断后,公司拟对其账面原值为 116000.00万元的其他应收款单项计72384.10万元的坏账准备, 拟计入的报告期间为2018年1月1日至2018年12月31日。

值得一提的是,此次计提的72384.10万元资产减值准备金额,减少了滨江集团2018 年度归属于上市公司股东的净利润54288.08万元,相应减少2018年度归属于上市公司股东所有者权益54288.08万元。这占2018年滨江集团归母净利润的30%。

然而,2018年3月,在深交所针对此事问询时,滨江集团还称公司享有安远控股约12.43亿元资产的优先权,基本可以涵盖违约的债权和利息。据其称,“安远控股的短期流动性较为紧张,不具备短期内履行回购信托计划及偿还信托贷款的能力,不过,由于在担保措施中,滨江集团享有优先权的三座水电站收益权和深圳、昆明两处房地产,其价值保守估计约为12.43亿元,上述优先权基本可以涵盖违约的债权和利息。”

记者了解到,为了不受资金掣肘,滨江集团早已开始实行合作开发的战略。在2017年新增的16宗地块中,只有三宗权益比例为100%,其余均等于或低于51%。2019年新进的两宗土地中,一宗是与中铁房地产集团华东有限公司联合,一宗是与杭州西投置业有限公司联合。然而,一个项目的失败则会导致其大量的资产减值和整体净利润下滑,与安远控股合作的龙华区安丰工业区项目便是前车之鉴。

此外,导致滨江集团2018年度归母净利润下滑的另一个重要原因是有息负债的增加带来财务费用的较大增长。

根据滨江集团2018年第三季度报告,前三季度财务费用高达4.57亿元,比上年同期增加171.67%。截止到2018年9月30日,滨江集团总负债约670亿元,比一年前增加约231.16亿元,负债率为79.5%。其中短期借款达12.6亿元,比上年同期增加7.93亿元。

对于财务费用的增加,滨江集团回复称,2018年前三季度,公司财务费用较上年同期增加较大,主要是公司积极推进多渠道融资,采取了适度增加负债来为公司的持续、快速发展提供稳定的资金支持,有息负债的稳健提升相应增加了财务费用。

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