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东莞今年拟开业商业项目体量 将破百万平方米

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商业项目人气很重要

商业项目增多

日前,东莞市自然资源局发布城市更新单元划定方案的批前公示。资料显示10个更新单元分别位于东城(1个)、大朗(3个)和清溪(6个),其中5个更新单元将规划建成大型商住区,4个更新单元建设成居民住宅区,而东城街道桑园社区第三工业园将建成新型产业区。

规划一经公示发布,便引发楼市业界不少热议。其实,开展城市更新工作,整合、盘活既有土地资源,有利于满足不断增强的社会管理和公共服务需求;但涉及商住领域,目前市场上商业体体量占比、镇街资源分布均衡度等一系列问题也让业内反思。

规划

未来“变身”为大型商住区

笔者整理规划资料了解到,10个更新单元划定方案中,大朗镇洋乌村升平南路商住更新单元、大朗镇洋坑塘村迎宾路商住更新单元、清溪镇聚富路商住1更新单元、清溪镇聚富路商住3更新单元和清溪镇浮岗村香芒西路商住更新单元均以旧村、旧厂为主,将在未来“变身”为大型商住区。

其中,大朗镇洋乌村升平南路商住更新单元(C单元)位于长盛迎宾路改造片区,更新建筑总量为33.33万平方米,包括4.67万平方米商业面积和28.66万平方米居住面积;大朗镇洋坑塘村迎宾路商住更新单元(A单元)位于改造片区的西部,更新建筑总量为36.57万平方米,包括8.42万平方米商业面积和28.15万平方米居住面积;清溪镇聚福路商住1更新单元毗邻清溪镇综合服务中心,未来规划更新建筑总量为26.90万平方米,包括8.07万平方米商业面积和18.83万平方米居住面积;清溪镇聚福路商住3更新单元的更新建筑总量达到21.37万平方米,包括4.27万平方米商业面积和17.10万平方米居住面积。

而最后一个商住区单位——清溪镇浮岗村香芒西路商住更新单元位于浮岗片区,是西部工业区公共服务和公共设施配套的重要区域;该更新单元的更新建筑总量为31.69万平方米,包括6.34万平方米商业面积和25.35万平方米居住面积。

笔者统计数据发现,5个商住区配套的商业面积将达到31.77万平方米。

新兴

今年将有数十个商业项目亮相

除了政府层面主导的城市更新单元及TOD综合开发,事实上,近年来东莞商业地产发展十分迅速,众多开发商抢占东莞市场。而随着开发商的入驻以及商业项目的入市,东莞的商业业态也进一步丰富。

据赢商网大数据统计,2019年东莞将有17个商业项目计划开业,商业体量总计141.5万平方米,数量、体量较去年开业商业项目均有增多。但值得注意的是,2018年计划开业有部分项目推迟到今年开业,例如泰禾新天地、卓为城等。

从体量来看,这17个项目以小体量购物中心为主,5万平方米以下的购物中心有12个,10万平方米以上的项目有4个,包括珠江教育城(原东城马会家居)、厚街湾际国际企业广场、鼎峰花漫城、东莞翔龙天地。

从项目分布区域来看,随着商业的下沉,以及东莞镇区的发展壮大,今年镇街商业将迎来“爆发”。17个拟开业项目中有14个项目分布在镇区,其中以厚街镇和常平镇最多,各占3个;而备受关注的城区中心则是东城区和莞城区共有3个项目入市。

在去年,东莞开业的项目中有多个备受全城瞩目。其中民盈·国贸城开业成为了华南地区又一刷屏级的超级大MALL;此外还有虎门万科里、碧桂园喜悦里、家汇生活广场等均以不错的成绩亮相。例如今年春节期间,民盈·国贸城日均客流量超25万人次,并且销售额也大幅增长,据民盈商业公司大数据统计,其项目春节期间日均销售额达600万元。

现状

商业体业态单一需重视

不过,虽然多家综合体项目达到人气、利润双丰收,但对于大多数的商业体而言,近几年在转型过程中却面临不少阵痛。例如东城世博商圈,随着其周边多个项目的不断崛起,综合配套远超自身等因素,世博中心、世纪广场的人气逐渐下降,一些品牌商家纷纷撤场。

譬如上个周末,笔者走访位于莞城旗峰路一商业中心发现,虽然这里地理位置占优,但室内户外却人流量稀疏,沿街店面很多早已打出“转让”广告。但这并不是单一现象,业内人士透露,对于商业体而言,由于同质化普遍、互补性不强、人流量不足等问题,东莞不少商业项目实际上存在着很大的困境。

多年从事商业地产开发行业的唐小姐告诉笔者,除了大型综合体外,在东莞所有的商业体,品牌要素几乎一模一样,“如果每个商场消费的大致路径都差不多,消费者就少了必须前往消费的理由。”

“东莞商圈是一个迁移的过程,以前是东莞东城为核心,现在转移到南城鸿福路这一带,未来还可能在西平区域。此消彼长的情况下加剧了冷清的现象。”合富辉煌高级分析师李兴旺认为,目前市内商业体的体量早已过剩,并且各镇街分布不均衡。

他介绍说该现象出现主要有两个原因:一是人口结构,东莞的白领阶层少于广州跟深圳,人口以中端产业型人口为主,消费水平无法与大城市相媲美;二是东莞行政结构较为扁平化,各镇街之间的商业发展水平差异明显;另外,他坦言最重要的还是商业体之间同质化严重是一个值得深思的问题。

转型

  多样化运营成出路

事实上,东莞的不少商圈已经意识到了这个问题,正着力于商业运营的多样化转型。越来越多的商业体项目也在逐渐改造升级,引进不同的产品;有部分项目完成转型升级,深入专门的领域,提供多元化的消费体验。

其中较为典型的是原东城马会家居转型案例。目前内外装修已完成大半,在周边显眼的位置可以见到项目已经更名为“珠江教育城”。其市场营销人员欧阳小姐在接受笔者采访时表示,目前该综合体正处于招商阶段,预计今年内将正式启动,届时将提供一站式的教培产品服务体验。

与此同时,“老商圈”世博中心利用原有的电脑城资源,将现有的数码商店“改头换面”,还引入了京东的线下商场。与此同时,世博中心还引入了多个教育培训中心。目前,在世博广场对面的时尚电器城改变较为单一的经营业态,引进了星巴克、天母蓝鸟、海澜之家等品牌,现已升级转型为时尚购物广场,提供多元化的消费体验。

东莞中原战略研究中心总经理车德锐告诉笔者:“东莞城市的商业氛围,特别是城区中心地段,商业过于分散,同质化严重,所以马会家居转型做教育城,未必不是一个好的突破。”他坦言,商业体形成人气的周期长,花费的人力、物力等资源难以估量,因此同质化的商业体矗立不是一个良性的循环,而是需要新的、独特的、量身定制式的招商模式及多元化的运营思路。

针对商业体转型做教辅培训城,车德锐表示前景乐观。“大型城市综合体的发展是没有问题的,过去、现在以及未来都会更加见好;但是东莞全市的小商业体体量过多,走差异化路线方能生存发展。”

他告诉笔者,个人看好教育行业的发展,尤其是商业体转型定义为“一站式的教培产品产业城”,他建议运营方要在招商方面下足功夫,严苛筛选,做好消费服务保障;并且要做好相应的配套,例如停车场等硬件设施。同事,也要结合线上模式,整合资源去推广。

建议

前瞻性看待城市发展

据赢商大数据中心监测,2017—2019年东莞的21个拟开业购物中心有76%集中于大朗、厚街、常平等街镇商圈,分布并不均匀。

东莞的镇区与城区的发展,有着与其他城市不一样的发展轨道,布局东莞大多数发达街镇商圈,其繁华程度、商业规模并不比市中区逊色。其中以虎门、长安、厚街、塘厦商圈发展最为突出。东莞独特的镇街和市中心区发展的趋势,使得在短期内城区的商业设施无法吸引各镇街的消费者,相应的,镇街的商业设施也不能吸引市区消费者购物休闲,因此容易造成商业体项目人气不足,现状冷清。

一位房地产从业人员透露,他认为大部分地块其实并不适合规划过多的商业体量,这样容易导致现今大部分街铺空置率过高,消费力明显不足的状况。

“住在TOD,去CBD或产业园上班”东莞中原战略研究中心总经理车德锐介绍说,未来商业体做TOD的趋势会越来越明显,他看好以轨道交通沿线站点作为布局的商业体。他建议,从地块出让环节前,有关部门要做区域消费水平评估研究,理性规划好配备的商业比例。他坦言看待城市发展要以前瞻性看待,并认为未来商业、办公、居住将走向集聚。

未来,东莞将有大批城市配套项目加快推进,轨道交通、城市综合体、特色小镇、新学校、新医院等配套即将启用,由此带来的人气都将为区域内商场开业增添信心保证,可以预见,未来将有更多的商业体在莞“绽放”,值得期待。

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