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绿地香港:与集团无同业竞争,将继续冲刺千亿

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(原标题:绿地香港独家回应:与集团无同业竞争,将继续冲刺千亿)

3月29日,绿地香港(00337.HK)公布2018年全年业绩,去年公司录得合约销售额人民币379.25亿元,按年增长26%,失约400亿目标。

公司董事局主席兼行政总裁陈军将其归因为一系列外部因素:2018年中国经济增长率达最低、国际形势复杂多变、中美贸易摩擦、美联储加息,以及国内房地产市场的“冰火两重天”。

三百多亿规模,对扎根泛长三角、泛珠三角区域的绿地香港来说,并不算大。公司管理层显然对此也并不满意。3月29日业绩会上,陈军表示,公司2019年销售目标为500亿元,并计划于三五年内跨入千亿大门。

表态容易实现难,随着行业竞争愈发激烈,绿地香港欲想突围急需扎实的功力。公司管理层在接受第一财经专访时表示,未来将以人口和产业为导向,重点布局省会、二线和强三线城市。同时优化债务结构,在追求规模的同时把握安全边际。

与集团不存在同业竞争

作为绿地控股(600606)旗下控股子公司,绿地香港为集团层面提供国际资本市场的融资载体。公司管理层独家回复第一财经,绿地香港在区域深耕和布局上更加灵活,与集团地产业务不存在同业竞争关系。但多年来,绿地香港受益于集团的品牌形象、优势资源以助力自身发展毋庸置疑。

2018年内,绿地香港合计实现合约销售金额约379.25亿元,同比增加约26%;对应合约销售面积为327.52万平方米,增幅约44%;平均合约售价为11580元/平方米。自2013年公司创立以来,其合约销售金额复合增长率达60%。

营收方面,2018年绿地香港总收益154.44亿元,同比增长5.65%;拥有人应占年内溢利约为人民币17.36亿元,按年增长约32%;年内核心净溢利约达17.32亿元,按年增加约32%。

实际上,自2015年以来,绿地香港在利润表现上呈波动上升趋势。2015-2018年公司毛利率分别为18%、17%、25%、27%。2018年较2017年毛利率依然上升,但与去年相比涨幅已放缓。

当被问及毛利率是否会保持上扬趋势时,陈军回应称,公司更希望能够在产品上、新的生活方式上起到引领作用。“我们更希望能做得更强,而不是做得有多大。所以我相信毛利率还将进一步得到改善和提高。”

去年,绿地香港增加国内核心城市群的土地储备,全年新增项目11个,土地储备638万平方米,预计新增货值685亿。截至报告期末,绿地香港土地总储备约2000万平方米,布局于全国9个省份,18个城市合计48个项目。

公司董事会秘书雷雨表示,绿地香港项目分布主要集中在泛长三角和粤港澳大湾区,形成了一、二、三线城市的均衡纵深布局,并称目前土地储备可支撑未来2-3年的发展需求。

从销售业绩的区域布局亦可见一斑。年内,其合约销售额主要来源于长三角、西南地区及海南等区域。其中,江苏、广西、云南及海南项目分别贡献约32%、24%、14%及13%的销售金额。其他核心项目主要包括浙江项目和广东项目。

销售业绩未至四百亿,管理层也并不停止渴。今年销售目标为500亿。今后三五年内,要以预期年均30%的增长率,迈进千亿房产公司规模。” 但行业冷风瑟瑟,没有房企在喊出千亿目标时毫不踌躇。

绿地香港对规模的态度也很暧昧,表态完毕,陈军立刻称道,制定目标是“量体裁衣”,会根据市场情况适时调整节奏。“在这个市场当中,我们更希望能做得更加强,而不是做得有多大,更希望自己能够行稳致远。”

房地产+不代表多元化

房企转型浪潮中,中小体量房企也不甘其后。虽然绿地香港在内地房企中体量并不算大,但涉足领域却包含医康养、文商旅等多个业务板块。目前,绿地香港在巩固房地产开发主业的同时,积极推进“房地产+”战略,打造产业协同效应,构建全生命周期产业链。

但陈军认为,其房地产+战略并不代表多元化,虽然业务面铺开广,但公司是资源整合者,将合作伙伴进行导入,而并非所有具体产业内容物都亲自去做。实际上,从业绩报告“地产项目”这一表述中也可看出,新兴业务均围绕地产主业。

既然如此,布局新型业务原因何在?陈军表示,医康养、文商旅项目各有不同属性和主打特色,并非单纯提供房屋居住需求,而是为满足新型消费和生活需求。“开发产品不只是盖房子本身,而是看可以提供什么样的消费类体验。”

但文旅项目等业务开发周期长、短期难以盈利已是行业共识。从绿地香港业绩报告可看出,新兴业务还未贡献收益。目前,其核心业务仍为物业销售,其他分部收益包括酒店运营收入、物业管理收入以及其他服务和租赁物业收入。

规模压力下,绿地香港仍要全力发展贡献现金流的地产主业。第一财经了解到,2019年其可销售货源达700亿元。可售资源区域分布中,排名前列的是江苏、广西、上海,分别占比21%、17%、16%。在推货节奏方面,预料上半年推货量占30%,另有70%将于下半年推出。

值得注意的是,随着公司规模扩大,其负债率也在逐年攀升。2016-2018年,绿地香港资产负债率分别为82.03%、83.15%、84.55%。截至报告期末,其有息负债总额185亿元,其中59%为长期债务,41%为短期债务,加权平均融资成本5.2%。

在债务结构优化上,雷雨介绍称,绿地香港的境外有息负债占总有息负债比例从2015年的79%、2016年的67%、2017年的52%到2018年的44%,是一个非常良好的比例。据悉,2019年绿地香港希望继续压缩境外美元债,以降低企业成本、应对汇率风险。

此外,谈及房地产税,陈军认为其牵涉非常大的系统工程,涉及面非常广,立法所需时间可能会比较长。虽然牵一发而动全身,但陈军认为若能稳妥地推进,相信未来对于房地产行业将起到非常重要的作用,因为政府希望建立的是一个长效机制,而目前的限购、限价等方式都只是阶段性调整。


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