广深两地银行下调房贷利率 要入市吗?

（原标题：广深两地银行下调房贷利率，要入市吗？）

3月还未过半，深圳地区房贷利率就迎来本月内二次下调，多家银行首套最低可执行基准上浮5%，二套利率最低可执行基准上浮10%。

在此之前，3月初部分银行将首套房贷利率最低可执行基准上浮8%，二套利率最低可执行基准上浮12%。

同时，广州房贷利率也出现一些下调迹象。目前广州的银行房贷利率最低可以执行基准上浮3%，例如广州汇丰银行存款50万，持续3个月，可以享受基准利率上浮3%；存款20万持续3个月则上浮3.5%。此外大银行额度充足，放款速度也越来越快。

深圳、广州地区房贷利率下降趋势会持续多久，是否会回到可以打折的年代，对于刚需人群来说现在是入市的好时机吗？多位银行人士和地产分析师对经济观察报记者表示，2019年房贷利率往上走的可能性不大，至于未来能不能回归八五折、九五折的优惠并不能完全确定，但随着房地产调控基调的转变以及央行可能进一步降准，房贷可能可以回到基准利率。

广深房贷利率下调

“今年2月刚开年的时候，杭州银行深圳分行为了吸引客户，首套房贷利率已经执行基准利率上浮到8%，那个时候四大行还是执行基准利率上浮10%，从3月初开始，我们就把基准利率从上浮10%调整到上浮到5%，二套房贷利率从基准利率上浮15%下调至基准利率上浮10%，只要征信没有问题都执行新的标准了。”建行深圳某支行的一位个贷经理对经济观察报记者表示。

除了建行深圳地区之外，经济观察报记者从深圳多家银行获悉，深圳房贷利率有全面松动的迹象，深圳主要银行的个人住房贷款利率已于3月初左右下调。其中，四大行深圳地区的首套房贷基准从上浮10%调整到上浮到5%，二套房贷利率从基准利率上浮15%下调至上浮10%。交行和邮储银行首套最低执行基准利率5%，二套最低执行基准利率11%-15%。此外，根据融360数据监测，其余多家银行如招行、民生银行、中信银行、广发银行、兴业银行等也从上周开始也做出了相同的调整。事实上，有些深圳地区的银行已经是本月以来第二次下调房贷利率。例如广发银行、中信银行在3月初的时候已经把首套利率最低可执行基准调整为上浮8%，二套利率最低可执行基准调整为上浮12%。

以贷款100万元、期限20年来算笔账的话：按照等额本息的还款方式，按照利率上浮10%计算，每月需要还款6816.89元，累计支付的利息总额约为63.61万元。如今调整为上浮5%后，每月需要还款6677.14元，20年间累计支付的利息总额约为60.25万元；这也意味着，今年初首次贷款买房贷100万元，要比去年初每月少还139.75元，20年间少支付3.36万利息。

深圳的房贷利率下调的同时，也传出了广州房贷利率松动的消息。不过经济观察报记者走访广州各大银行网点发现，广州各大银行房贷利率普遍执行首套基准上浮10%、二套上浮10-15%的水平，尤其是四大行分支行的相关人士告诉记者利率依然保持原有水平，没有收到相关调整政策。

不过有股份行和外资银行在首套房利率上给出优惠政策，银行人士认为目前额度也比较宽松，也想多争取一些客户。“贵宾以上客户就是有50万存款我们可以申请走基准利率上浮8%，达不到条件的就走上浮10%，这个优惠政策前两周才发出来的，以前一直是上浮10%-15%。”中信银行广州某支行的个贷经理对经济观察报记者表示。广发银行首套房贷利率也可做到上浮5%，不过需要客户购买一份为贷款金额千分之六的重疾类保险产品。相比起前两家，招行的优惠更有力度，从2018年年底开始，广州地区只要申请首套房贷、征信没有问题的客户都可以无条件做到8%。

根据房地产大数据应用服务商克而瑞广州的监测，二套房贷利率方面，中行、平安、中信、浦发4家银行仍执行上浮20%以上，其余上浮区间主要集中在上浮15%。除了贷款利率的下降，放款速度也越来越快。广州多家银行支行的个贷经理对经济观察报记者表示，放款速度已经较春节前有所加快，资料齐全的话大概三天就能批，如果个人过户很快的话，银行收到新的房产证之后一般一周内放款，快则三四天。“事实上从2018年年底到现在都有一个下调的趋势，从2018年到现在降准五次，市场流动性比以前宽松，银行放贷的资金比以前要多。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓观察到进入2019年，政府对房地产态度出现了些变化。前两年房地产调控的基调是“房子不能炒，抑制房价上涨”等，从2019年开始已经转为“稳地价、稳房价、稳预期”，整个市场调控的中心是稳定。肖文晓说，广州、深圳等地区对房地产市场在政策上有一些优化调整，包括局部的放松，事实上商业银行也会感受到市场的一些变化，在政策的倾斜下相对以前有些放松。

池子的水多了

“曾几何时深圳首套房贷是可以打折的。我见证了从三年多前基准利率下浮15%，到上浮15%，再到从去年下半年开始的上浮10%，我还在去年高位的时候贷款买了一套房子。”上述建行深圳某支行的个贷经理对记者说道。

2015年，深圳执行二套房新政，不少银行将首付由七成下调至四成，与此同时还进一步调整了首套房贷款利率，不少房贷利率均降至八八折，还有大行还祭出了低至八五折的优惠利率，创下首套房贷利率的历史新低，这种优惠力度一直持续到2017年，此前普遍都执行九折的优惠，有的银行优惠力度更大。随着2017年资金成本上升，房贷利率的这种优惠成为历史，深圳部分银行已将首套房贷利率从9折上调到9.5折，到五一假期以后，深圳出现个别银行执行首套房贷1.1倍利率。进入2018年，政府坚持“房住不炒”，严格执行“限价”等房地产政策，同时金融“去杠杆”的效应正在房地产行业逐渐显现，四大国有银行、部分股份行等银行在深圳房贷市场的首套房利率已全部上浮15%，二套房上浮20%。

广州的房贷利率在过去的三四年间也是经历了多次“跳跃”。2016年初的时候，广州首套房贷利率主流为八五折，最低可达八二折的优惠，两年后广州市内四家国有银行同时发声将首套房贷利率上浮10%起，二套房房贷利率则上浮15%。

多位银行人士和地产分析师对经济观察报记者表示，2019年房贷利率往上走的可能性不大。至于未来能不能回归八五折、九五折的优惠并不能完全确定，但很有可能可以回到基准利率。

肖文晓认为今年还会有下调的空间。在他看来，今年经济稳增长的任务目标非常重，而且强调松紧适度，在地方政府的层面来说，房地产对于经济贡献度比较高，还是会有一些“因城施策”的放松，虽然房地产向来都是严控的行业，但是只要池子里注入的水变大，多少还能流到相关行业。他预测今年会进一步降准，对于比较合理的住房需求不排除还会给出更优惠的空间。

美联物业交易管理总监曹凯红对经济观察报记者表示，过去一段时间利率太高刚需供楼压力太大，现在房贷利率下调也是支持首套，响应“房子用来住的”政策的一种反应，市场沉淀了这么久，水分都挤干净了，现在对于刚需来说是比较好的买入时期。“随着大湾区纲要发布，湾区热度比年前有所上升，有些楼盘取消了一些优惠政策，对于刚需人群来说房价更为关键，不可能等一个利率优惠就不买房。利率是辅助性的，只要不是太高对他们决策来说不会有太大影响。”肖文晓对经济观察报记者说。