无偿接盘房地 掉队的"京城一哥"首开能否迎头赶上

3月11日下午，北京市国资委官网上发布北京首都开发控股（集团）有限公司(以下简称首开集团)与北京房地集团有限公司（以下简称房地集团）实施合并重组的通知，随后，首开集团在公告中透露，房地集团的国有资产无偿划转给首开集团，并由首开集团对其行使出资人职责。至此，房地产业“千亿元量级”国有企业重组案再添一例，两大企业将“牵手”走向何方，一时间备受业内外关注。

首开借道拓展旧改、物管

3月9日，首开集团与房地集团刚刚召开了合并重组宣布会。11日晚间，首开股份发布了合并重组公告。公告称，经北京市国资委研究，并报北京市委、市政府批准，北京市国资委决定对首开集团与北京房地集团有限公司实施合并重组，将北京房地集团有限公司的国有资产无偿划转给首开集团，并由首开集团对其行使出资人职责。

公告称，合并重组前后，首开股份控股股东和实际控制人均未发生变化。首开股份与控股股东及实际控制人之间的控制权结构及比例均未发生变化，对首开股份的经营活动不构成实质性影响。

对于此次重组，首开集团方面向新京报记者表示，此次重组有利于通过资源整合，打造全市统一的非经营性资产集中管理处置运营平台，构建可持续发展的良性运营模式，更好地服务国资国企改革发展；有利于进一步推动市属房地产企业转型升级，积极参与老城区改造，助力首都城市有机更新。

接近重组的知情人士称，未来两家集团或会根据不同业务，在一级开发棚改、二级开发房地产、物业等方面逐步完善合并进程。房地集团的业务重心主要是“非经营性资产”和物业管理，如果今后和首开在物业方面完成合并，将有助于首开转型成为城市运营商。”

据了解，北京房地集团有限公司成立于2005年4月8日，注册资本为80000万元人民币，类型为有限责任公司（国有独资），经营范围主要为施工总承包专业承包、房地产开发经营、物业管理、古建筑维修保护、近现代文物建筑维修保护；城市园林绿化等。

而房地集团在2019年度工作会议中则公布： 2018年，房地集团施工开复工面积263万平方米，新中标工程257项，房地产竣工面积24万平方米，销售面积14万平方米，实现销售收入27亿元，完成投资46亿元。在施在建古建项目40处，推进与故宫博物院的战略合作关系，承施故宫及市属公园、寺院、古建博物馆等文物修缮项目，参与京津冀一体化协同发展，开展古建文物修缮工作。

对此，有分析指出，与首开股份2018年超千亿销售额相比，房地集团现有的房地产销售规模似乎可以忽略不算，但在物业管理、施工总承包及旧城保护复兴方面却是不容小觑。国企重组可以避免不同平台之间的同业竞争，同时整合后新平台的资产与规模都会增加，市场竞争优势也会随之增加。整合后的市场集中度得到提升，也有利于增加企业的市场竞争力。

合作项目多，利润率降低

“一部首开史，半座北京城”，作为北京老牌国企，首开隶属于北京市国资委直属，自成立三十余年以来，累计开发面积已经超过5000万平方米，并在北京业内被冠名为“京城地产一哥”。

2018年的12月19日，首开终于迎来了其发展史上的关键一步，首次迈入千亿房企的行列。据此前首开股份披露的数据显示，2018年全年，公司共实现签约面积377.56万平方米，同比上升27.97%；签约金额1007.27亿元，同比上升45.58%。

回顾首开在2018年的业绩表现可谓是“跌宕起伏”。2018年前5月，首开的签约销售金额234.83亿元，同比降低29.71%，而在上半年落后的情况下，首开股份下半年却扭转了局面，完成了年初冲击千亿元销售额的承诺。

值得注意的是，在流量销售额破千亿的同时，首开的权益销售额却相对较低。根据克而瑞的数据显示，2018年，首开实现权益销售额约731亿元。

这也凸显了首开提升销售额的方法之一就是扩大合作范围，适当降低权益比例。以北京为例，去年底，首开股份副总经理田萌在北京区域品牌发布会上表示，北京区域销售额占比约一半左右，达到500亿元，完成2018年度经营指标。也正是在北京，首开的合作项目大幅增加，2017年，在首开所取得的16宗地中，14宗为联合拿地；2018年，首开直接参与拿下了6宗宅地，其中有5宗为联合拿地。

虽然联合拿地的方式可以增加销售额并且降低风险，但是，由于稀释了权益占比，首开股份在2017年、2018年半年销售毛利率、净利润率都明显低于主流上市房企的平均水平，2018年上半年净利润率仅为8.94%。

此外，首开重仓北京，布局相对单一，受到市场影响也会较大。2017年，由于北京楼市调控政策趋于严厉，市场明显转冷， 2017年首开销售业绩增速相比于2016年下降31.7%。

鉴于北京土地越来越难拿，市场空间逐步缩小，首开也在重组中拓展新的方向。2018年，首开又一次提出了“城市复兴官”的战略转型。事实上，围绕“城市复兴官”，首开近几年动作不断，并探索形成了城市复兴的五大举措：涉足住宅租赁市场、推进老旧小区改造更新、培育社区养老服务业态、参与旧城保护复兴、打造创客空间平台。

在此次重组房地集团之前，首开就已经于2018年5月以10.9亿元收购北京首开中晟置业有限责任公司100%股权。中晟置业以保障房建设、土地一级开发及棚户区改造、项目代建为三大主营业务。

同样，两次重组的方向都显示了首开将拓展棚改、城市更新等领域，寻找新的土地获取渠道和盈利方式。与此同时，城市更新、旧城改造项目周期长、复杂度高，对于首开来说既是机遇也是挑战。