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中国电子第一街探营:有人在坚守 政府比商家急

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(原标题:中国电子第一街探营:有人在坚守 政府比商家急)

作为全国乃至全球最大的电子产品集散地,深圳华强北长期以来被誉为“中国电子第一街”。但是这几年,关于华强北风光不再的报道持续见于报端,华强北到底怎么了?网上流传的“空铺潮”是否属实?手机通信产业转型、电商冲击、高租金的影响有多大?曾经在这里扎根的商户和创业者,又是如何看待今天的华强北变局……带着这些疑问,证券时报记者近日多次走进华强北,调查华强北店铺档口和写字楼出租情况,与商户进行深度交流,走访政府人员及专业人士,调查华强北产业转型升级的成效,力图还原一个真实的华强北。

年入百万的吴老板:

赚钱全靠转得快

手机占据了华强北市场的大多数铺位。华发南路飞扬时代大厦,是华强北月租金最贵的地方,1-4楼是通讯市场,每层定位不一样,而4楼的租金又是这个大厦里最高的,这一层专售苹果手机,从香港拿货过来卖,利润高,租金又是这个大厦里最高的,传闻中这层楼的老板个个身价千万起。“外面传得太离谱了,哪有这么多千万,我就认识四楼有几十万资产的,哈哈。”吴老板大笑着说。

2013年,吴老板结束了老家的MP3、MP4生意,来到深圳华强北,从学徒做起,修苹果手机。“那时候一个月能赚1万多吧,要修的机器多得很,想赚多少完全取决于你想修多少,修得多就赚得多,修到凌晨三四点也是常有的事。很累。”吴老板回忆道。

修了两三年后,身体报警了,腰椎盘突出问题很严重,不能久坐,手机维修的事不能做了,再加上老婆孩子过来了,1万多的收入在深圳根本不够花,在市场混久了,也认识了一些人。吴老板开始尝试做苹果手机生意,也就是去香港拿二手手机,过来深圳卖。“第一单就赚了4万多块钱,可把我乐坏了。”但第二单“统货”看走眼了,接下来又陆续亏了三四批货,当时他总共就只有20来万的本金,亏到所剩无几了,“那时候心里很绝望,只想回老家,快点离开深圳,再也不要来了。”吴老板最后还是决定扛下来,通过信用卡腾移资金,终于又赚回了本金20万。

2016年,吴老板将档口开到了华发南路飞扬时代大厦4楼,租金最高,人气最旺,“就是这同一个柜台,租金有过3000元/月,最高到过18500元/月,现在是9000元/月,半年签一次合同,生意好就涨价,档口空得多了就降价。反正每次签约租金都不一样。”一平方米左右的玻璃柜台,位置好的曾被炒到三四万一个月,转让费达到150万,后来市场进行了控价,规定每个月租金不准超过1.3万,炒作才有所降温。

今年,是吴老板做水货手机的第四年,他总结前三年,收入每年都在增长,现在“统货”基本不会看走眼。2018年赚到了百万元左右。回忆到华强北这六年,买了房(惠州),买了车(宝马),生了二胎,大儿子在深圳上学,他还是比较满意的。

“华强北客流有没有减少?这个我没有明显感觉。有没有觉得生意不好做?我觉得一个行业做到一定阶段,尤其是电子行业日新月异,肯定会发生变化,就看你能不能跟上这种变化,跟不上就不好做,跟得上就好做。”吴老板说道。

感叹生意难做的老周:

2012年是分水岭

六年之前,周老板的店也开在飞扬时代大厦4楼。“那时飞扬市场做得还比较杂,我们4楼也租过,3楼也租过,人气好了以后,就把我们做二手机的都赶到爱华市场来了,因为都是通天地集团的市场,我们做久了反正都是做老客户的生意,在哪个市场都无所谓。”全国的二手手机在华强北集聚,又从华强北卖到全国各地,因为这里有着二手机产业链一条龙服务,逐渐发展成为中国乃至全球最大的二手手机生产和集散地。

一栋毫不起眼的民房,底下是污水横流的菜市场,菜市场楼上是二层商铺,再往上是居民楼。爬上油腻的楼梯,斑驳的墙面上布满了各种痕迹,来到楼上,眼前的一切可能会让你感到惊讶,喧嚷的人群,热闹胜过早高峰的菜市场,这里是华强北二手手机的重要市场——爱华市场。周老板的档口,就在二楼。说是档口,其实就是一个70厘米长的玻璃柜,占地1平方米,租金每月3000多元。“这层楼不知有多少千万富翁呢,你看看这工作环境,我们一年350天在这里,市场的人大多是草根出身,我们根本不需要高大上的环境,不需要政府进行这规划那规划的,只要有钱赚。”

“过完年刚上来,每天出货1000多台,连续几天,老婆还在家里没过来,可把我忙死了。”周老板回忆起2004年春节后市场交易高涨的时候,语气中仍透露出兴奋。

周老板2001年高中毕业后就来到华强北从事二手手机生意,在这个简陋的玻璃柜旁边,他坐了已有18年,见证了华强北的兴衰起落。在老家的省会城市买下了两套房,在深圳也买房买车,还生了3个孩子。

他印象中,生意最好的时候是2003年、2004年,每天能卖好几百台,而且有相当比例的二手手机是卖给了老外,耳濡目染下来,他们夫妻俩也都学会了简单的英语交流。什么时候觉得生意在变差呢?周老板想了一下,“大概是2012年开始吧!”

他分析,生意变差有两个原因,一个是手机品种变少了,大浪淘沙,绝大部分山寨机已绝迹于市场,只留下大品牌,大品牌手机价格贵,质量好,人们换手机的需求没有那么频繁。另一个是市场的规范行为,打击翻新机、山寨机,规范货源,大家生意就不那么好做了。

周老板告诉记者,2017年下半年有一段时间,整个市场很少有档口做生意,大家都关档了,就是因为监管部门天天来查,看货是不是来路不正,一有问题就收货抓人,大家索性就都关门了。周老板也被抓过,虽然后来发现是抓错了,人很快被放了出来,但是因为拿不出正规的进货发票,20多万的货还是被扣压了,要求等案件调查清楚之后再还给他。最后几经周折,把货拿回来了,但是基本没啥价值了,一是损坏了一些,另外一个因为电子产品价格折价特别快,现在1000块的货,半年以后可能就值四五百块。

现在市场上基本上没有外国人来拿货了,都是一些熟客,下家不问上家的拿货渠道,上家也不打听下家的销售渠道,维系他们之间关系的仅仅是“钱”而已,这是建立在这条“灰色产业链”上唯一的纽带。

“现在?平均下来每天卖个几十台吧,也就挣个吃饭的钱。”他表示,现在的收入,不及以前的50%。被问到是否考虑转行时,周老板叹道:“我倒是想转行啊,可近20年光卖二手手机了,其他行当也不了解啊。我们市场也有一些人改行退出了,但过一段时间在其他行业里亏了钱又来卖手机了。”其实,周老板已经把内地的两套房挂出去了,准备大干一把,他认为,二手手机不是非标品,两个交易的个人,对于手机新旧成色的定义不一样,所以目前很难完全被互联网代替,二手机交易市场并不会衰落。

档口9变2的黄老板:

产业、封街、电商冲击大

2000年赛格广场裙楼投入使用,一至八层汇聚了世界上几乎所有知名品牌电子元器件,电脑整机及配件,以及通信、家电、视听类电子产品。同年,黄老板在赛格广场开下第一间店,主要销售相机和配件。2008年至2010年期间,相机处在销售的高峰期,黄老板在赛格广场租下9个档口。

公开资料显示,鼎盛时期,华强北电子专业市场多达36家,经营商户26252户,年销售额实现3000亿元,是全国经营商户最多、产品最全、销售额最高的电子商业街区。

“2008至2010年,相机处在销售的高峰期,一个月最高的营业额是1000多万,现在一年都收不到1000多万,那时候,忙到五六点钟才吃中午饭,晚上经常忙到八九点。”黄老板表示。

华强北开始面临多方面的挑战,首先是电商对实体店的冲击,随着阿里巴巴、京东、苏宁易购等电商平台迅速发展,电子产品交易逐渐向线上转移,各电商平台为抢占市场不断进行网上促销,华强北实体店销量下降,部分华强北的商家开始转移到线上销售产品,将店铺从华强北搬至其他地方。

为应对电商对华强北电子元器件市场带来的影响,华强集团着手打造华强电子网,2015年,华强电子网电商企业注册电子企业用户超过150万家,网站月访问量超过3000万次,2015年华强电子网撮合交易额达到360亿元。

其次,手机从功能机进入智能机时代后,华为、OV(OPPO、VIVO)、小米等国产手机迅速发展,手机价格大幅下降,山寨手机市场缩小,华强北商家靠倒买倒卖山寨机的利润大幅度下滑。同时,为加大保护专利和知识产权力度,政府出手严厉打击华强北的山寨和水货市场,大量依靠贩卖山寨和水货手机为生的商贩被迫搬离了华强北。

2013年也是华强北人流急转下降的重要时间节点,受修建地铁影响,华强北开始对主要干道进行长达4年的封路,人流量骤降,大量商家生意受影响被迫搬离华强北。

云创智谷运营招商总监李元政认为,华强北修地铁封路是人流量逐渐减少的原因之一,而电子商务的兴起则加速了华强北实体电子交易的没落。

2017年,地铁开通也未能挽救华强北的衰落之势。“修地铁期间对客流量确实有所影响,人现在都不来买东西了,不知道为什么,就包括卖笔记本的,往年都是排着队买单,现在也是非常冷清。”黄老板说。如今,黄老板的9个相机档口,只剩下两下,“计划今年再关掉一个”。

但显然把所有原因都归结于地铁封路也不客观。“以手机市场为例,华强北是出名的‘翻版机研发中心’,随着智能机技术不断进步,模仿难度变大,很多模仿出来的机子达不到要求,同时,政府加大了对知识产权的保护力度,仿冒的代价太大,华强北仿冒机子变少了,华强北的企业有一个淘汰的过程,很多产业链在华强北也没有了生命力。”华强北商会会长黄建跃说。

“空铺潮”真相如何?

租金没涨,需求消失了

作为亚洲最大的电子产品集散中心,曾经的华强北“一铺难求”,各大商城人满为患,甚至有铺位售价突破30万元每平方米,有人靠着投资铺位发家致富。

“华强北做小柜台的人,以前拿到柜台的很多都发了财。2008年金融危机以后,柜台价格下跌,一手的都没亏,但是,炒柜台的人就亏了。”黄建跃说。

而近年来,华强北“空铺潮”屡见不鲜。记者从深圳华强集团有限公司2018年度第三期中期票据信用评级报告中发现,华强集团的电子世界门店多集中在华强北市场,深圳一店共有铺位3757个,2015年出租率达到95%,后逐年下降,2017年降到89%,2018年的1月至9月有所回升,为92%。深圳二店的铺位数量为1729个,2018年1至9月出租率为87%。

华强北“空铺潮”的现象在2012年便已存在,在走访中,记者明显感觉到转型和降价已成为华强北各大商场的主旋律,人流量不断向少数商城集中,商铺则从高层向低层搬迁,越往上人流量越少,空置的档口越多。大量数码商城同类竞争,在出租率不断下降,租金不断下调的压力下,为应对空铺带来的压力,部分商城开始谋求向商贸转型,引进美容、服装等其他产业。

记者看到,曼哈数码广场A座内行人稀少,大多数商铺已经关门,仅有少数未到期的商家在营业。据了解,曼哈数码广场经营面积达到10万平方米,是深圳“老字号”大型正品行货手机交易中心、手机通讯配件批发中心、智能手机维修中心。然而,当记者以做手机生意为由向招商经理洽谈时,对方表示,A座近期要做产业转型,已不再对外出租。在询问转型做什么行业时,对方表示不清楚,还在等公司的通知。

与曼哈仅一路之隔的现代之窗商业广场则显得十分萧条,一楼二楼则有很多商铺待租,租金价格相比其他商场要低。

同样面临转型压力的的还有远望商城,沿着振中二路往南走约50米,可见远望商城二期一楼和二楼则改成了化妆品区,负责该区域的招商经理表示,这一区域从2018年年底就开始不对电子产品商家出租了,原电子产品商铺到期后概不续租。

在远望数码,某商铺老板透露,新入驻的商家除了租金,还需交价格不等的进场费。该老板向记者介绍了一间待转租的商铺,面积15.7平方米,月租金15700元,原老板刚租的时候交了12万的进场费,现在个人急转可免去入场费。

远望数码的楼层经理则向记者表示,近期所有新入驻的商家可以免去入场费,外加免去第一个月的租金,现在市场竞争压力大,所有的报价都已经打过折扣。

走访赛格广场,记者发现大多数商铺都已对外出租,但是流动率非常高。在赛格广场6楼,一个几平方米的小档口分割成两块,由于业务减少,为分摊成本压力,业主正将另外一半出租。

赛格广场楼层负责人吴经理表示,近几年租金不断在下调,每次下调5%。黄老板在4楼的商铺每月为13000元,2008年时则需要23000元。黄老板表示,受华强北修地铁的影响,赛格广场当时租金每年降5%,3年总共降了15%。

“我们对面的铺位2017年空了半年,换成了联想,又换成了做高端数码相框的,做不到三个月,每个月都亏损,又换了一家做矿机的,数字货币跌得厉害,卖矿机的也退租了。如今赛格电子市场流动散客较少,多数商铺以批发老客户为主,如果入驻之前没有固定客源,前期经营会有较大压力。像我这样的老商铺,我认识的,可能就只找得到五六家。”黄老板说。

政府比商家还急

力推创新创业街区

在因为修地铁而封路的四年里,华强北空铺率最高的时候达到了80%。2017年初封路解除后,华强北的空铺率情况好转,可作为全国最大的手机批发市场,华强北手机市场的衰落是大势所趋。花开两朵,各表一枝,一个不容置疑的事实是,作为中国也是世界最大的电子元器件集散地,华强北电子元器件交易市场优势仍存。如今,华强北正希望凭借其完备的电子信息产业链,成为全球创客与高新科技产业天堂。

2017年10月,福田区委区政府出台了《华强北创新发展行动计划》,计划3年内投入10亿元专项资金开展“十大行动”,从产业空间、业态提升、品牌打造等方面,全方位扶持华强北创新发展,提升华强北商圈综合竞争力,创造华强北新的活力与繁荣。

2018年2月8日,福田区政府发布《华强上步片区产业空间共给侧改革专项政策》。通过改造、租赁、合作等方式整合片区物业,通过政府扶持降低空间成本,通过空间统筹聚集创新要素,通过创新发展引领转型升级,将华强上步片区打造成国际一流的创新创业街区。

在政府的扶持下,越来越多面向科技领域的创客空间在华强北创立,规模大小不等,云创智谷位于赛格科技园2栋,其运营招商总监李元政向记者介绍,深圳云创智谷2018年开始启用,定位打造成“人工智能城市创新中心”,已建设完成园区面积7824平方米,入驻企业46家,实现了100%入驻。

“我们三楼以前是一个美食城,倒闭了一年多没开业,我们投资了600多万元重新改造成了创客空间,政府给予了租金、装修空间费用等扶持政策。”李元政介绍。

某入驻企业老板向记者表示,他基本走访过华强北所有的商业写字楼,价格在100元至120元每平方米,云创智谷价格是80元,比较划算。“而且腾讯创业的起点就在我们楼上,这是福地啊!”

李元政认为,华强北应积极发挥电子产业元器件集散的优势,结合科技创新,配合政府的长期扶持政策孵化企业成长。“华强北的优势在于,开发一个电子产品,在华强北电子世界所有电子元件都可以买得到,并一站式把样品做出来。华强北利用作为电子元器件的集散地的优势,孵化和电子产业有关的创客、创业型企业,接到了产品创意或国际市场的订单,很容易就能把产品做出来,再销售到国际市场去。”

记者注意到,大部分创客空间都为入驻企业提供了完善的配套设施,如会议室、展厅、休息区等。这些接受了政府补贴的创客空间对入驻企业提出了一定的要求,比如规定入驻的企业名字必须带有“科技”两字。但是,也有企业原本不符合创客空间的入驻条件,仅仅更换公司名称,加入“科技”两字即入驻的情况。在记者采访的几家创业企业中,他们的采购产业链并不在华强北,也就是说,他们并非是为享受华强北电子元器件集散地的优势而来。在某创客空间入驻的大厦,记者与大厦管理人员攀谈时,其将创客空间理解为二房东,就是投资公司通过相关手段拿到低价房源,再将其分租出去。

华强北某业内资深人士则认为创客很难为华强北带来活力,华强北是个商业区,虽然现在创客在华强北的办公室成本降低了,但是面临其他各种各样的高成本。对于不用在华强北采购元器件的创客来说,可以到成本低、生活条件好的地方创业。另外,创客不会为华强北带来客流量,不能为华强北带来更多的商业气氛,也很难为政府创造更多的税收。

他认为,目前华强北的业态不丰富,电子行业慢慢地萎缩,新的业态又没有更新进来,没有打造成各个商户之间的联通,里面有一个最大的原因不是政府不想做,也不是企业没有意愿去这样做,主要是步行街里面的房屋的产权非常复杂。大多数都是国企的物业,国企可以自己经营,经营好坏对他们来说压力不大。另外,出租的时候对品牌的要求不高,只讲究谁出的租金高,不同的物业之间他们很难统一。

黄建跃则认为,修地铁长期来看对华强北是利好,地铁开通后人流量增加了,当时封路只是一个暂时的阵痛。华强北应该要以低租金吸引商家入驻,让商家实现盈利。降低租金后,有选择地引进好的品牌和企业,由政府来沟通协调和补贴扶持,以低价位吸引全国好的零售品牌入驻华强北。

“重新打造一个华强北,不能用老的概念来打造。除了保持是电子一条街以外,还应该引进别的知名品牌。”黄建跃说。

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