2018年的深圳楼市让多少人喜忧参半？据深圳中原研究中心统计，2018年深圳政策调控力度加大，新房住宅限价明显。住宅均价延续2017平稳下调趋势，从1月至12月累计下调180元/平，全年均价为54120元/平。
受传统假期影响，深圳楼市1月份的数据也并不喜人。据深圳中原研究中心数据显示，新房供应方面，全市4个项目获取批售，供应新房5451套，其中住宅3931套，其中龙华观禧花园1680套均为安居型商品房，随着春节临近，开发商入市意愿较低；去化周期13.2个月，库存3.2万套，库存与去化均有下降。新房成交方面，全市新房总成交3300套（含商业），环比减少47.3%；新房住宅成交2499套，环比上下降26.0%。春节临近，离深市民增加、新增供应减少成交以消化在售项目为主，市场降温效应显现。价格方面，全市新房住宅成交均价54112元/平方米，均价稳定。
而对于关内楼市来说，“豪宅化”的南山、“边缘化”的盐田以及“老龄化”的罗湖福田在经历过2018年的沉淀后，是否有所改变呢？据深圳中原研究中心统计，2019年光罗湖福田预计入市的项目有14个。
作为深圳的“老区长”，罗湖福田一向维持着“高冷”姿态，这种姿态在2019年是否有所改变呢？网易房产小编对几个在2018年入市的新盘进行实地踩盘，一起来看看最近动态吧。
本次踩盘路线：深房传麒东湖名苑→阳光城天悦→实地剑兰郡→深房传麒景苑→国速中心→深物业金领→绿景红树湾壹号→中洲湾。
深房传麒东湖名苑
项目简介：项目位于爱国路与布心路交汇处。项目地下车库共有7层，地下3层，地上4层，车位比1：1，3梯6户，毛坯交付，楼层分布方面，1-6层为活动空间。深房传麒东湖名苑共有房源372套，规划为两座。其中A座174套，B座168套。户型有75平、89平、95平、175平。层高3.1米。
项目动态：项目目前均价为68000元/平,较受欢迎的户型为89平小三房，房源套数最多为95-99平三房。产权自2016年起算，预计年底交房。
项目点评：项目属于小体量，片区内规划旧改范围广，旧改项目多，预计可促片区房价上涨。但项目正对高架桥，或有噪音影响。周边成熟住宅小区多，配套成熟，交通条件较便捷，居住氛围良好。
阳光城天悦
项目简介：阳光城天悦项目的地下四层为商业，再往上是写字楼办公，然后当前在售的公寓产品，位于27-41层，属于比较高层的公寓产品，总共只有110套。
项目动态：项目去年十月份入市，目前均价6.8万，最低6.3万/平起，预计今年五月份还将打造出入户大堂以及高层样板房展示。
项目点评：项目地理位置还是非常不错和便利的，过马路就是湖贝旧改。3.2米层高的公寓产品确实给人非常不错的体验感，包括所带的精装修标准，以及四米以上的大阳台，带燃气等特点，对比市面上其他公寓来说还是非常宜居的。
实地剑兰郡
项目简介：项目位于红桂路，周边涵盖了有京基100，万象城，地王等配套。
项目动态：项目当前均价7.8万元/平带精装修，目前项目只剩余四五十套房源在售，两房户型已经售完，主推的是82平至90平的3房户型。
项目点评：项目体量不大，只有AB两座共318套房源，但作为整个罗湖蔡屋围片区这么多年来才推出的新房住宅项目，也是自去年面世后就一直很受关注。所带学区是桂园小学和红桂中学，从现场的样板间展示上看，实地的户型整体属于实用的居住型，还带了一些科技智能化的居家配置，均有不错的视野景观。
深房传麒景苑
项目简介：传麒景苑位于福田区景田片区北环大道与景田路交汇处，与地铁9号线梅景站步行10分钟以内。项目占地4200平，建面53000平，规划为一栋32层高层，为深房和特皓共同开发，房源一共有1013套，其中属于深房可售有531套。楼层一层为商铺，二层为老年日间照料中心、物业房等，3至32层均为商务公寓。
项目动态：项目是2014年的地，15年动工，目前为现房状态，精装商务公寓，均价78000元每平，预计下个月可以交付。
项目点评：据现场销售介绍，项目户型有27平，45平，67平和73平，带有燃气和阳台，客户多为投资性购买。部分房源已交给龙湖的长租公寓冠寓运营。楼盘周围大厦相对密集，或会影响到低矮楼层的采光。周边商业配套有绿景虹湾佐伶购物中心。
国速中心
项目简介：国速中心位于位于蔡屋围片区，是一个非住宅项目，占地5724.2㎡，整体建筑面积88075.79㎡，体量不大，有一栋公寓以及一栋写字楼。
项目动态：项目当前在售的是公寓产品，均价6.6万，户型分布为48-99平米。带装修带公寓通燃气。
项目点评：国速中心的公寓户型方正，采光也不错，作为公寓产品，所带阳台尺寸较实用。项目作为非住宅的综合体项目，容积率确实不低，缺乏园林以及公共空间设计，所以如果是住家目的的话其实不太推荐，但如果作为投资选择倒是可以考虑。
深物业金领
项目简介：项目位于福田南路与滨河路交汇处，一共规划有3座150米高的超高层，占地12597㎡，总建筑面积183323㎡，总户数1766户，主力户型有65平两房，90平2＋1房，175平4房。其中A栋为开发商自持。目前在售为B栋，C栋暂未拿到预售证。
项目动态：其中A栋为开发商自持。目前在售为B栋（中间正南正北的）住宅产品，总户数517套，所推户型为精装修交楼，规划为4梯6户，交楼时间2020年12月30日前，物业费是5.9元/平/月。项目均价85000元每平，现有优惠：按揭99折＋一次性首付98折＋7天内面签97折。
项目点评：随着周边项目的开发，尤其是深物业金领项目自带6000平商业和8000平园林，商业配套逐步升级。此外，日常生活配套可以依赖皇御苑小区内的小型商超及幼儿园。项目建设有5层停车场，几步之遥是皇御苑，拥有大花园、两个泳池和一个蓝球场，裙楼商业较为丰富。而从学区划分来看，项目在福民小学和南华实验学校的学区范围内。
绿景红树湾壹号
项目简介：绿景红树湾壹号处于福田大金沙片区，位于沙嘴路与金地一路交汇处，靠近7号线沙尾站，大约500米左右。去年10月份推出，预计今年三月底可以交房。
项目动态：目前剩余货量不多，C栋为136-167平3-4房，仅有2套，价格在8.6-10.2万/平之间。D栋主要是2房户型，具体为83/84/87平2房，价格在7.9-9.2万/平之间。目前还剩余B栋住宅，预计今年推出，3月份会开放展示区。这一栋无遮挡，可看一线海景，板楼设计，只有252套。
项目点评：项目的视野景观比较好，一侧可看到城市景观，一侧是红树林。不过沙嘴村的农民房还待改造，未来建成，对CD栋还是有遮挡。根据学区划分，绿景红树湾壹号所带学区为绿洲小学和上沙中学。未来周边的金地工业区旧改，67万平米建面，根据公示，规划有九年一贯制学校，对项目来说也是一大利好。
中洲湾
项目简介：项目一共分三期建设，中洲湾一二期分别有8万平商业，小区带有幼儿园。一期首先推出的南区四栋有636套，包含了住宅及商务公寓。
项目动态：项目住宅产品已售罄，商务公寓共408套，主要是35-60平的小户型产品，主力是35平，带装修8.7-9万/平。
项目点评：项目所在位置为福田区滨河大道与椰树路交汇处，自驾通达全城都比较方便。临近的地铁有7号线及九号线的上沙站和下沙站。项目周边农民房较多，整体面貌要有彻底的变化，需要等待旧改逐一兑现，所需时间也比较长。
踩盘总结
2018年踩盘时，小编发现罗湖福田当时的上车价是6字头，而今年踩盘最大的感受就是项目可选范围少了，价格与去年相差无几，购房者逐渐从刚需自住转向了投资居多。最大的感受莫过于销售人员对于城市更新规划的介绍篇幅更多了。对于这两个老片区来说，凭借着城市更新的东风，或许还有再“逆风翻盘”的一天？
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陈汝敏_NO8613
